家づくりを考え始めると、

「頭金は300万円必要ですか？」
「1,000万円貯まるまで待った方が良いですか？」

という質問をよくいただきます。

結論から言うと、

必ずしも頭金は必要ではありません。

現在は住宅ローンの制度が充実しており、頭金ゼロでも住宅を建てることは可能です。

しかし、だからといって頭金が不要という意味ではありません。

大切なのは、

頭金をいくら入れるかではなく、家計に無理がないかです。

例えば3,000万円の住宅を購入する場合、

頭金を500万円入れれば借入額は2,500万円になります。

当然、毎月の返済額や総支払利息は少なくなります。

一方で、

貯金をほとんど使い切ってしまうと、

• 引越し費用
• 家具家電購入費
• 車の買い替え
• 教育費
• 急な病気やケガ

などに対応できなくなる可能性があります。

実際に家を建てた後、

「貯金がほとんど残っていない」

という状態は非常に危険です。

住宅ローンは35年続きます。

その間には、

子どもの進学や車の買い替え、親の介護など、さまざまな支出が発生します。

だから私は、

頭金を入れることよりも、

生活防衛資金を残すことを優先するべきだと考えています。

また、

「頭金を貯めるために5年間待つ」

という選択も慎重に考える必要があります。

近年は土地価格や建築費が上昇傾向にあります。

そのため、

貯金が増えた以上に住宅価格が上がり、

結果的に損をしてしまうケースもあります。

俺流ポイント

頭金は多ければ良いわけではありません。

大切なのは、

家を建てた後も安心して暮らせること。

私はいつも、

「借りられる金額」ではなく、

「無理なく返せる金額」

で考えることをおすすめしています。

頭金の額よりも、

将来の生活設計を優先してください。

それが後悔しない家づくりの第一歩です。

結論から言うと、

頭金ゼロでも家を建てることは可能です。

実際に現在は、住宅ローンで建物費用だけでなく、

• 土地代
• 諸費用
• 登記費用
• 火災保険
• 外構工事費

まで含めて借りる方も少なくありません。

そのため、

「頭金が貯まるまで家は建てられない」

という時代ではなくなっています。

しかし、

頭金ゼロだから安心というわけではありません。

当然ですが、

借入額が増えれば、

毎月の返済額も増えます。

また、

支払う利息も大きくなります。

例えば、

4,000万円借りる場合と、

3,500万円借りる場合では、

35年間の総支払額に大きな差が出ることがあります。

一方で、

頭金を入れるために貯金を全て使ってしまうのも危険です。

家を建てた後には、

意外と多くのお金が必要になります。

例えば、

• 家具家電の購入
• 引越し費用
• カーテンやエアコン
• 子どもの教育費
• 車の買い替え

などです。

住宅ローンは組めても、

手元資金が無くなってしまうと生活に余裕がなくなります。

また、

「あと3年貯金してから建てよう」

という考え方も注意が必要です。

最近は、

土地価格や建築資材価格が上昇しています。

そのため、

500万円貯めても、

住宅価格がそれ以上に上がってしまえば意味がありません。

実際には、

頭金ゼロで建てること自体が問題ではなく、

無理な返済計画で建てることが問題なのです。

俺流ポイント

私は、

頭金の金額よりも、

家を建てた後にどれだけお金が残るか

を重視しています。

住宅ローンは35年続く長い付き合いです。

頭金をたくさん入れることより、

• 貯蓄を残す
• 教育費を確保する
• 老後資金を考える

ことの方が大切です。

家づくりで失敗する人は、

「建てること」が目的になっています。

後悔しない人は、

「建てた後の暮らし」まで考えています。

私はそちらの方が大切だと思います。

住宅ローンを考える時、

「年収の何倍まで借りられますか？」

という質問はよくあります。

しかし本当に大切なのは、

借りられる金額ではなく、返せる金額です。

銀行によって異なりますが、

一般的には年収の7〜8倍程度まで借入できる場合があります。

例えば年収500万円なら、

3,500万円〜4,000万円程度。

年収700万円なら、

5,000万円以上借りられるケースもあります。

しかし、

銀行が貸してくれる金額と、

安心して返済できる金額は全く違います。

銀行は、

現在の収入や勤務状況から

「貸せるか」

を判断しています。

一方、

家づくりで本当に重要なのは、

35年後まで返済を続けられるかです。

例えば、

子どもが小さい頃は余裕があっても、

将来は

• 教育費
• 車の買い替え
• 親の介護
• 老後資金

など、

大きな出費が発生します。

また、

現在は共働きでも、

将来ずっと同じ収入が続く保証はありません。

病気や転職、

育児による働き方の変化もあります。

私は住宅ローンの相談を受ける時、

まず

「銀行がいくら貸すか」

ではなく、

「将来まで安心して返せるか」

を一緒に考えます。

住宅ローン破綻する方の多くは、

借り過ぎが原因です。

家を建てた瞬間は嬉しくても、

数年後に

• 旅行へ行けない
• 貯金ができない
• 子どもの進学費用が足りない

となってしまっては本末転倒です。

俺流ポイント

私は住宅ローンの目安として、

年収の5〜6倍程度まで

を一つの基準として考えることが多いです。

もちろん、

家族構成や年齢、

自己資金によって変わります。

しかし、

家づくりの目的は

家を建てることではありません。

建てた後も豊かに暮らし続けることです。

だから私は、

「いくら借りられるか」より、

「いくらなら笑顔で返し続けられるか」

を大切にしています。

住宅ローンの相談で最も多い質問の一つが、

「月々いくらまでなら払って大丈夫ですか？」

です。

しかし、

実はこの質問には正解がありません。

なぜなら、

年収や家族構成、子どもの人数、車の台数、将来のライフプランによって大きく変わるからです。

ただし、

一つ言えることがあります。

それは、

今払える金額で考えてはいけない

ということです。

例えば、

現在の家賃が8万円だから、

「住宅ローンも8万円なら大丈夫」

と考える方がいます。

しかし、

持ち家には住宅ローン以外にも費用がかかります。

例えば、

• 固定資産税
• 火災保険
• 地震保険
• メンテナンス費用
• 将来の設備交換費

などです。

つまり、

月々8万円の住宅ローンでも、

実際には月々9万円〜10万円程度の負担になることもあります。

また、

現在は共働きでも、

将来ずっと同じ収入とは限りません。

• 出産
• 育児
• 転職
• 病気
• 介護

など、

人生にはさまざまな変化があります。

住宅ローンで後悔する人の多くは、

「今なら払える」

で判断しています。

一方、

後悔しない人は、

「もし収入が減ったら」

まで考えています。

例えば、

毎月の手取り収入が40万円の場合、

住宅ローンだけで12万円〜13万円を支払うと、

教育費や老後資金の準備が難しくなることがあります。

私は住宅ローンを考える時、

旅行や外食、

趣味やレジャーまで含めて考えるべきだと思っています。

家を建てたのに、

どこにも出かけられない。

家を建てたのに、

貯金ができない。

それでは本末転倒です。

俺流ポイント

私がいつもお客様にお伝えしているのは、

住宅ローンは「払える額」ではなく、「余裕を持って払える額」で考えること。

ということです。

住宅ローンは35年続くこともあります。

だからこそ、

今の収入だけではなく、

教育費、車の買い替え、老後資金まで含めて考える必要があります。

家づくりの目的は、

立派な家を建てることではありません。

家を建てた後も、家族が笑顔で暮らし続けることです。

そのためには、

少し物足りないくらいの返済額が、

実はちょうど良いのかもしれません。

住宅ローンを検討している方から、

最も多くいただく質問の一つが、

「固定金利と変動金利、どちらを選べば良いですか？」

です。

結論から言うと、

どちらにもメリットとデメリットがあり、絶対的な正解はありません。

まず、

変動金利は固定金利よりも金利が低いことが多く、

毎月の返済額を抑えやすいというメリットがあります。

例えば同じ借入額でも、

固定金利より月々1万円以上安くなることもあります。

そのため、

「少しでも返済額を抑えたい」

という方には魅力的に見えます。

しかし、

変動金利には大きなリスクがあります。

それは、

将来の金利上昇です。

現在は返済額が低くても、

金利が上昇すれば返済額も増える可能性があります。

特に借入額が大きい方ほど影響は大きくなります。

一方、

固定金利は契約時の金利が返済終了まで変わりません。

そのため、

将来の金利上昇を心配する必要がありません。

教育費や老後資金の計画も立てやすくなります。

ただし、

安心感がある分、

当初の金利は変動金利より高くなることが一般的です。

つまり、

「安心を買う保険」

のような考え方とも言えます。

実際には、

どちらが得だったかは、

将来にならないと分かりません。

10年後、20年後の金利を正確に予測できる人はいないからです。

だから私は、

「どちらが得か」

ではなく、

「どちらなら安心して眠れるか」

で考えるべきだと思っています。

例えば、

金利が上がっても問題ないくらい家計に余裕がある方なら、

変動金利という選択もあります。

反対に、

絶対に返済額を増やしたくない方なら、

固定金利の方が向いているかもしれません。

俺流ポイント

私はいつも、

住宅ローンは

「金利当てゲーム」ではない

とお話しています。

本当に大切なのは、

金利が上がっても、

教育費が増えても、

車を買い替えても、

無理なく返済できることです。

変動金利を選ぶ場合は、

「今の返済額ギリギリ」で借りるのではなく、

将来の金利上昇も考えて余裕を持つこと。

固定金利を選ぶ場合は、

安心を優先していることを理解すること。

家づくりで失敗する人は、

金利だけを見ています。

後悔しない人は、

35年後の暮らしまで見ています。

私はそちらの方が大切だと思います。

住宅ローンを検討している方の多くが気にするのが、

「もし金利が上がったらどうなるの？」

という疑問です。

結論から言うと、

住宅ローンの金利が上がると、毎月の返済額や総返済額が増える可能性があります。

特に変動金利を利用している方は影響を受けやすくなります。

例えば、

4,000万円を35年返済で借りている場合、

金利が1％違うだけでも、

将来的な支払総額には数百万円単位の差が発生することがあります。

つまり、

金利はわずかな違いに見えても、

住宅ローンでは非常に大きな影響を持つのです。

近年は超低金利時代が続いていました。

そのため、

「金利はずっと低いままだろう」

と考えている方も少なくありません。

しかし、

金利は景気や物価、経済情勢によって変動します。

将来も現在の金利が続く保証はありません。

また、

金利上昇の影響は住宅ローンだけではありません。

物価上昇と同時に起こる場合、

• 食費
• 光熱費
• ガソリン代
• 教育費

なども上がる可能性があります。

つまり、

住宅ローンの返済額だけではなく、

生活費全体が増えることも考えなければなりません。

住宅ローンで苦しくなる方の多くは、

「今の返済額なら払える」

という考え方で借りています。

しかし、

35年間何も変わらない人生はありません。

• 子どもの進学
• 車の買い替え
• 親の介護
• 病気やケガ
• 転職や収入減少

など、

人生にはさまざまな出来事があります。

そこへ金利上昇が重なると、

家計への負担はさらに大きくなります。

俺流ポイント

私は住宅ローンを考える時、

いつもお客様に

「金利が上がっても返済できる計画ですか？」

とお聞きします。

住宅ローンで失敗する人は、

現在の金利だけを見ています。

後悔しない人は、

将来のリスクまで考えています。

例えば、

銀行が4,500万円貸してくれるとしても、

本当に借りるべき金額は別です。

重要なのは、

金利が上がっても、教育費が増えても、笑顔で暮らせること。

住宅ローンは、

借りる時よりも、

返し続けることの方が難しいのです。

だから私は、

家づくりで最も大切なのは、

「今払える金額」ではなく、

「将来も払い続けられる金額」

だと思っています。

住宅ローン破綻というと、

「収入が低い人がなるもの」

と思われがちです。

しかし実際は違います。

住宅ローン破綻する人の多くは、

借りられなかった人ではなく、借りられた人です。

銀行は、

現在の年収や勤務先、勤続年数などをもとに、

「貸せるかどうか」を判断します。

しかし、

銀行は将来の人生までは保証してくれません。

住宅ローン破綻の原因で最も多いのは、

借り過ぎです。

例えば、

年収700万円の家庭が、

5,000万円の住宅ローンを組んだとします。

契約した時は、

• 共働き
• 子どもが小さい
• 車のローンがない

という状況だったかもしれません。

しかし、

数年後には状況が変わります。

• 子どもの教育費
• 車の買い替え
• 習い事
• 大学進学
• 親の介護

など、

想像以上にお金がかかるようになります。

さらに、

• 転職
• 病気
• 出産
• 育児

などで収入が減ることもあります。

住宅ローン破綻は、

家を買った翌年ではなく、

5年後、10年後に起きることが多いのです。

また、

共働きを前提にした住宅ローンも注意が必要です。

現在の世帯収入で計算していても、

将来ずっと同じ働き方ができるとは限りません。

住宅ローンが苦しくなると、

まず削られるのは生活の楽しみです。

• 旅行に行けない
• 外食が減る
• 趣味を我慢する
• 貯金ができない

そして最終的には、

住宅ローンの返済自体が苦しくなってしまいます。

意外と多い破綻パターン

実は、

金利上昇だけで破綻するケースは多くありません。

本当に怖いのは、

複数の要因が重なることです。

例えば、

• 金利上昇
• 教育費増加
• 車の買い替え

これが同時に起きると、

一気に家計が苦しくなります。

俺流ポイント

私はいつも、

住宅ローンは

「借りられる額」ではなく
「最悪の時でも返せる額」

で考えるべきだとお話しています。

住宅ローンで後悔する人は、

今の収入を基準に考えます。

後悔しない人は、

将来のリスクを基準に考えます。

家づくりの目的は、

立派な家を建てることではありません。

家を建てた後も、

家族が笑顔で暮らし続けることです。

私は、

少し小さな家になったとしても、

少し予算を抑えたとしても、

旅行に行ける。

子どもの進学を応援できる。

老後の不安が少ない。

そんな家づくりの方が幸せだと思っています。

住宅ローンの相談をしていると、

「ボーナス払いを使えば月々の返済が楽になりますよ」

と言われることがあります。

確かにその通りです。

ボーナス払いを利用すれば、

毎月の返済額を抑えることができます。

しかし私は、

住宅ローンのボーナス払いには慎重であるべきだと思っています。

なぜなら、

ボーナスは保証された収入ではないからです。

会社の業績が悪化すれば、

ボーナスは減ることもあります。

場合によっては、

支給されないこともあります。

例えば、

月々8万円の返済に加え、

年2回20万円ずつのボーナス払いを組んだとします。

一見すると無理のない計画に見えます。

しかし、

子どもの教育費や車の買い替えが重なる時期になると、

ボーナスの使い道は住宅ローンだけではありません。

実際には、

• 車検
• 自動車購入
• 家電の買い替え
• 旅行
• 教育費

など、

まとまった支出の多くがボーナス時期に発生します。

つまり、

ボーナス払いを組むということは、

将来のボーナスの使い道を先に住宅ローンへ予約しているようなものなのです。

また、

最近は働き方も変わっています。

転職や独立、副業など、

将来の収入がどう変化するか分かりません。

もしボーナスが減った時、

住宅ローン返済のために貯金を取り崩すことになれば、

家計は一気に苦しくなります。

住宅ローン破綻する方の中には、

ボーナス払いを前提にしていたケースも少なくありません。

ボーナス払いが向いている人

絶対にダメというわけではありません。

例えば、

• 公務員
• 安定した大企業勤務
• 住宅ローン以外の借入が少ない
• 十分な貯蓄がある

こうした方であれば選択肢の一つになるかもしれません。

しかし、

ボーナス払いが無ければ返済できない計画は危険です。

俺流ポイント

私はお客様に、

住宅ローンは月々の返済だけで完結する計画をおすすめしています。

ボーナスは、

返済のために使うのではなく、

• 貯蓄
• 教育費
• 老後資金
• 家族旅行

のために残しておいた方が安心です。

住宅ローンで後悔する人は、

「今なら払える」で考えます。

後悔しない人は、

「もしボーナスがゼロになっても大丈夫か」

で考えます。

家づくりの目的は、

住宅ローンを払うことではありません。

家族が豊かに暮らすことです。

だから私は、

ボーナス払いに頼らない住宅ローン計画の方が安全だと考えています。

住宅価格が上昇している今、

ペアローンを利用する方が増えています。

特に共働き夫婦の場合、

「ペアローンにすれば希望の家が買えますよ」

と提案されることも少なくありません。

結論から言うと、

ペアローンはメリットもありますが、リスクも非常に大きい住宅ローンです。

まずメリットからお話しします。

ペアローンとは、

夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。

例えば、

夫3,000万円

妻2,000万円

という形で借りることができます。

その結果、

単独では借りられない金額でも借入可能になることがあります。

また、

夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できるため、

税制面で有利になるケースもあります。

ここだけ見ると、

ペアローンは非常に魅力的に見えます。

しかし、

私が心配するのはその先です。

住宅ローンは35年続くこともあります。

その間、

夫婦が今と同じ働き方を続けられる保証はありません。

例えば、

• 出産
• 育児
• 転職
• 病気
• 介護

など、

人生にはさまざまな変化があります。

もし奥様が仕事を辞めたり、

勤務時間を減らしたりした場合、

住宅ローンの負担は一気に重くなります。

また、

夫婦それぞれがローン契約者になるため、

どちらか一方に万が一のことが起きても、

もう一方のローンは残るケースがあります。

意外と見落とされるのが、

離婚リスクです。

もちろん離婚を前提に家を建てる人はいません。

しかし、

実際には住宅ローンが原因で夫婦関係が悪化するケースもあります。

ペアローンは、

家を買う時は有利に見えても、

将来のリスクを夫婦で背負う契約でもあるのです。

ペアローンが向いている人

ペアローンが向いているのは、

• 共働きを長期的に継続する予定がある
• 夫婦とも安定した収入がある
• 十分な貯蓄がある
• 借入額に余裕がある

こうしたケースです。

反対に、

ペアローンでなければ希望の家が買えない場合は、

一度立ち止まって考えた方が良いかもしれません。

俺流ポイント

私はいつも、

ペアローンを組む前に

「どちらかの収入が半分になっても大丈夫ですか？」

とお聞きします。

住宅ローンで後悔する人は、

今の世帯収入だけを見ています。

後悔しない人は、

将来のリスクまで見ています。

ペアローンは、

借入額を増やすための制度ではありません。

本来は、

夫婦が無理なく家を持つための制度です。

もしペアローンを組まなければ家が買えないのであれば、

それは家の予算が高過ぎるというサインかもしれません。

家づくりで本当に大切なのは、

大きな家を建てることではありません。

35年後も夫婦が笑顔で暮らしていることです。

私はその視点を忘れないでほしいと思っています。

近年の住宅価格上昇により、

共働き世帯の収入を前提に住宅ローンを組む家庭が増えています。

実際、住宅展示場や住宅会社でも、

「ご夫婦の収入を合算すればもっと良い家が建てられますよ」

という提案を受けることがあります。

結論から言うと、

共働きローン自体が危険なのではありません。

しかし、

共働きが35年間続くことを前提にした住宅ローンは危険です。

家を建てる時は、多くの家庭で夫婦とも働いています。

しかし人生は住宅ローン契約時のまま続くわけではありません。

例えば、

• 出産
• 育児
• 子どもの病気
• 親の介護
• 転職
• 独立
• 病気やケガ

など、さまざまな出来事が起こります。

現在は世帯年収800万円でも、

10年後も同じとは限りません。

むしろ、働き方が変わる可能性の方が高いかもしれません。

住宅ローンで苦しくなる家庭の多くは、

「今の世帯収入なら大丈夫」で判断しています。

しかし、本当に考えるべきなのは、

「どちらか一人の収入が減っても返済できるか」です。

例えば、

夫婦で年収800万円。

住宅ローンは4,500万円。

今なら問題なく返済できるかもしれません。

しかし、奥様が育児のために時短勤務になった。

または退職した。

その瞬間、住宅ローンの負担率は大きく上昇します。

家計に余裕が無くなると、まず削られるのは生活の楽しみです。

• 旅行
• 外食
• 趣味
• 貯蓄

そして最終的には、

住宅ローンそのものが重荷になってしまいます。

共働きローンが向いている人

もちろん、共働きローンが悪いわけではありません。

例えば、

• 十分な貯蓄がある
• 借入額に余裕がある
• 奥様の職業が安定している
• 万が一の時の備えがある

こうした家庭であれば問題ないケースもあります。

重要なのは、共働き収入を使って借りることではなく、

共働き収入が無くなった時を想定しているかどうかです。

俺流ポイント

私は住宅ローン相談の時、必ずこう考えます。

「ご主人一人の収入になったらどうなりますか？」

もちろん、現実的には共働きが続く可能性も高いでしょう。

しかし、住宅ローンは35年です。

35年間何も起きない人生はありません。

だから私は、共働き収入は

借入額を増やすためではなく、家計を楽にするために使うべき

だと思っています。

住宅ローンで後悔する人は、

今の収入で考えます。

後悔しない人は、

将来のリスクで考えます。

家づくりの目的は、

大きな家を建てることではありません。

家を建てた後も家族が笑顔で暮らし続けることです。

その視点で考えると、

共働きローンの本当の安全性が見えてくると思います。

住宅ローンの相談をしていると、

「年収が高ければ住宅ローンは通りますか？」

という質問をよくいただきます。

しかし実際には、

銀行は年収だけで審査しているわけではありません。

銀行が見ているのは、

「35年間きちんと返済できる人かどうか」です。

そのため、さまざまな項目を総合的に判断しています。

① 年収

まず確認されるのが年収です。

当然ながら年収が高いほど有利になります。

しかし、年収だけで審査が決まるわけではありません。

例えば、年収700万円でも審査に苦戦する方がいます。

反対に、年収500万円でも問題なく借りられる方もいます。

銀行が見ているのは、

年収の金額だけではなく、

返済とのバランスです。

② 勤務先

勤務先も重要なポイントです。

例えば、

• 公務員
• 上場企業
• 大手企業

などは安定性が高いと判断される傾向があります。

一方、設立間もない会社や転職直後の場合は、

慎重に見られることがあります。

③ 勤続年数

一般的には、勤続年数が長い方が有利です。

銀行は、「今後も安定して働き続けられるか」

を確認しています。

特に転職後1年未満の場合は、

審査条件が厳しくなることがあります。

④ 他の借入状況

銀行は住宅ローンだけを見ているわけではありません。

例えば、

• カーローン
• 教育ローン
• フリーローン
• カードローン
• リボ払い

なども確認します。

借入が多いほど、住宅ローンに回せる余裕が少ないと判断されます。

⑤ 信用情報

ここが非常に重要です。

銀行は信用情報機関を通じて、過去の支払い状況を確認します。

例えば、

• クレジットカード延滞
• 携帯電話端末代の滞納
• ローン返済遅延

などが記録されている場合があります。

「一度くらい大丈夫だろう」

と思っていても、

住宅ローン審査では大きな影響になることがあります。

⑥ 健康状態

住宅ローンでは、

多くの場合、団体信用生命保険（団信）への加入が必要です。

そのため、病歴や現在の健康状態も確認されます。

最近は、ワイド団信などもありますので、

健康上の理由だけで諦める必要はありません。

⑦ 家族構成

銀行によっては、

家族構成や生活状況も考慮します。

子どもの人数や将来の支出なども、

返済能力の判断材料になる場合があります。

実は一番見ているもの

銀行が本当に見ているのは、

年収でも勤務先でもありません。

「この人は約束通り返済する人か」です。

住宅ローンは数千万円という大きなお金です。

だからこそ銀行は、

これまでのお金の使い方や支払い履歴を重視しています。

俺流ポイント

私はお客様に、

住宅ローン審査を通すことを目的にしてほしくありません。

なぜなら、

審査に通ることと、

幸せに返済できることは全く別だからです。

銀行は「貸せるか」を判断します。

しかし、

家づくりで本当に大切なのは

「返し続けられるか」

です。

住宅ローンで後悔する人は、

審査通過をゴールにしています。

後悔しない人は、

35年後の暮らしをゴールにしています。

私は、住宅ローン審査に通ることよりも、

家を建てた後も家族が笑顔で暮らせる計画の方が大切だと思っています。

宅ローンを検討している方から、

よくいただく質問の一つが、

「カーローンが残っていても住宅ローンは組めますか？」

というものです。

結論から言うと、組むことは可能ですが、不利になる場合があります。

なぜなら銀行は、住宅ローンだけを見るのではなく、

すべての借入を含めて返済能力を判断するからです。

例えば、車のローンが毎月3万円ある場合、

銀行から見ると、すでに毎月3万円の返済義務を負っている状態です。

つまり、住宅ローンに回せるお金が少なくなるため、

借入可能額が減ることがあります。

例えば、年収500万円の方でも、

カーローンが無い場合と、毎月4万円のカーローンがある場合では、

借入できる金額が数百万円変わることもあります。

車のローンは意外と影響が大きい

住宅購入を考えている時に、

先に車を購入してしまう方がいます。

しかし、住宅ローン審査という視点で見ると、

順番は逆の方が有利な場合があります。

例えば、

400万円の自動車ローンを組んだ直後に、

住宅ローンを申し込むと、銀行から見る借入負担は大きくなります。

結果として、住宅ローンの借入額が減ったり、

条件が厳しくなったりすることがあります。

残高が少なくても影響する？

残高が少ない場合は、

大きな問題にならないこともあります。

しかし、銀行は完済予定や月々の返済額も確認しています。

そのため、「あと少しだから大丈夫」

とは言い切れません。

住宅ローン審査前には、

現在の借入状況を整理しておくことが大切です。

カーローンを完済した方が良い？

ケースによります。

もし完済しても十分な貯蓄が残るのであれば、

完済した方が有利になることがあります。

しかし、住宅購入資金として必要な自己資金まで使ってしまうのは危険です。

大切なのは、住宅ローン審査だけではなく、

家を建てた後の生活です。

銀行が見ている本当のポイント

銀行が見ているのは、

車のローンそのものではありません。

「返済負担率」です。

つまり、年収に対して、

どれくらいの返済を抱えているか。

カーローンも、住宅ローンも、教育ローンも、

すべて合算して判断されます。

俺流ポイント

私は住宅相談の際、

住宅購入を考え始めたら、

できるだけ新たな借入は増やさないことをおすすめしています。

特に、家を建てる直前の

• 車の買い替え
• 高額なローン契約
• カードローン利用

は注意が必要です。

住宅ローンで後悔する人は、「借りられるか」で考えます。

後悔しない人は、「家を建てた後も余裕があるか」で考えます。

車は数年で買い替えます。

しかし、住宅ローンは35年続くこともあります。

だから私は、住宅購入を考えているなら、

まず家づくりを優先して資金計画を立てることをおすすめしています。

住宅ローンを検討している方に、

私が必ず確認することがあります。

それが、

「リボ払いは利用していませんか？」

という質問です。

結論から言うと、

リボ払いは住宅ローン審査に影響する可能性があります。

意外かもしれませんが、

本人は借金のつもりがなくても、

銀行から見ると、

リボ払いは立派な借入です。

例えば、

毎月1万円だけ返済している場合でも、

実際には借入残高が残っています。

銀行は住宅ローン審査の際に、

現在の借入状況を確認します。

そのため、

リボ払いの利用残高があると、

住宅ローンに回せるお金が少ないと判断されることがあります。

なぜリボ払いは嫌われるのか？

銀行が気にするのは、

借入金額だけではありません。

実は、

お金の管理方法

も見ています。

リボ払いは、

毎月の支払額を一定にできる便利な仕組みです。

しかしその反面、

利用額が増えていることに気付きにくく、

返済期間が長くなりやすい特徴があります。

そのため銀行は、

リボ払い利用者に対して、

資金管理面を慎重に見ることがあります。

少額でも影響する？

利用残高や銀行によって異なります。

数万円程度で大きな問題にならない場合もあります。

しかし、住宅ローンは数千万円という大きな契約です。

そのため、

少しでもマイナス要素は減らしておいた方が有利です。

住宅ローン申込み前に完済した方が良い？

可能であれば、

私はおすすめしています。

リボ払いを完済すると、

借入残高が減り、

審査上もプラスに働く場合があります。

ただし、無理に貯金を使い切ってしまうのは本末転倒です。

家を建てた後の生活資金も考えながら判断することが大切です。

意外な落とし穴

実は、

本人がリボ払いを利用している認識がないケースがあります。

例えば、

クレジットカード申込時に、

自動リボ設定になっていることがあります。

「一度も使っていないと思っていた」

という方でも、

確認するとリボ設定になっていることがあります。

住宅ローンを検討する際は、

クレジットカードの契約内容も確認しておくことをおすすめします。

俺流ポイント

私は住宅ローン相談を受ける時、

まず「借りられるか」

より、「お金の管理ができているか」を大切にしています。

リボ払いそのものが悪いわけではありません。

しかし、住宅ローンは35年続く長い契約です。

だからこそ、家を建てる前に、

• リボ払い
• カードローン
• キャッシング

などを整理しておくことをおすすめしています。

住宅ローンで後悔する人は、家の予算ばかり見ています。

後悔しない人は、

家計全体を見ています。私は、住宅ローン審査よりも、

家を建てた後も安心して暮らせる家計づくりの方が大切だと思っています。

住宅ローンを組む時に、

必ずと言っていいほど出てくる言葉があります。

それが、

**団体信用生命保険（団信）**です。

難しい名前ですが、

簡単に言うと、

住宅ローン専用の生命保険

です。

もし住宅ローンを借りた人に、

• 死亡
• 高度障害

など万が一のことが起きた場合、

保険会社が住宅ローン残高を支払ってくれます。

つまり、

残された家族は、

住宅ローンの返済を続ける必要がなくなります。

例えば、

35年ローンで4,000万円借りた翌年に、

契約者に万が一のことがあった場合、

通常なら家族が返済に困る可能性があります。

しかし団信に加入していれば、

残っている住宅ローンが保険によって完済されるため、

家族はそのまま家に住み続けることができます。

これが団信の最大の役割です。

なぜ住宅ローンで団信が必要なの？

銀行からすると、

住宅ローンは数千万円の貸し付けです。

もし契約者が亡くなった場合、

返済が止まるリスクがあります。

そのため銀行は、

団信加入を住宅ローンの条件としている場合がほとんどです。

つまり、

家族を守るためだけではなく、

銀行側のリスク対策でもあるのです。

団信には種類がある

一般的な団信は、

死亡または高度障害が対象です。

最近はさらに保障内容を広げた商品も増えています。

例えば、

• がん団信
• 三大疾病団信
• 八大疾病団信

などがあります。

これらは、

一定の条件に該当した場合、

住宅ローン残高がゼロになる商品です。

ただし、

保障が手厚くなるほど、

金利が上乗せされることもあります。

健康状態によって加入できないことも

団信は生命保険の一種です。

そのため、

健康状態によっては加入できない場合があります。

例えば、

• 治療中の病気
• 過去の大きな病歴
• 持病

などがある場合です。

しかし最近は、

加入条件を緩和した

ワイド団信

もあります。

以前より住宅ローンを利用しやすい環境になっています。

団信があるから生命保険は不要？

これはよくある質問です。

団信は住宅ローンを完済してくれる保険です。

しかし、

教育費や生活費まで補償してくれるわけではありません。

そのため、

現在加入している生命保険とのバランスを見ながら考えることが大切です。

俺流ポイント

私はお客様に、

住宅ローンは

「もしもの時の対策」

まで考えて契約するものだとお話しています。

家を建てる時は、

どうしても間取りや設備に目が向きます。

しかし本当に大切なのは、

家族を守る仕組みがあるかどうかです。

団信は、

万が一の時に家族へ家を残すための仕組みです。

住宅ローンは35年続くこともあります。

その長い期間、

何が起きるかは誰にも分かりません。

だから私は、

住宅ローンを考える時、

金利だけではなく、

「家族を守れるか」

という視点も大切にしてほしいと思っています。

住宅ローンを検討していると、

銀行から「がん団信を付けますか？」

と聞かれることがあります。

結論から言うと、全員に必要とは言えません。

しかし、家族構成や考え方によっては、

非常に心強い保障になることもあります。

まず、がん団信とは、

住宅ローン契約者が所定のがんと診断された場合、

住宅ローン残高がゼロになったり、一部が保障されたりする制度です。

通常の団信は、死亡や高度障害が対象です。

しかし、がん団信は、

生存していても条件を満たせば住宅ローンが完済される可能性があります。

例えば、住宅ローン残高が3,000万円残っている時に、

がんと診断されたとします。

その場合、契約内容によっては、

残りの住宅ローンがゼロになります。

これは家計にとって非常に大きな安心材料です。

なぜ最近人気なのか？

現在、日本人の2人に1人が、

一生のうちにがんになると言われています。

また、医療の進歩によって、

がんは「治らない病気」ではなく、

「治療しながら付き合う病気」になりつつあります。

つまり、住宅ローンを返済している期間中に、

がんになる可能性も決して低くありません。

だからこそ、がん団信を選ぶ人が増えています。

デメリットは？

もちろんデメリットもあります。

多くの場合、住宅ローン金利が上乗せされます。

例えば、0.1％〜0.3％程度金利が高くなることがあります。

そのため、35年間の総支払額は増える可能性があります。

また、がんと診断されれば必ず保障されるわけではありません。

契約内容によって条件が異なりますので、

事前に確認することが重要です。

私ならどう考えるか

私は、特に次のような方には検討する価値があると思います。

• 小さなお子様がいる
• 共働きで住宅ローン額が大きい
• 貯蓄がまだ十分ではない
• 万が一の時に家族へ負担を残したくない

反対に、十分な金融資産があり、

住宅ローン残高をいつでも返済できる方であれば、

必ずしも必要とは限りません。

俺流ポイント

私は住宅ローンを考える時、

いつもこうお伝えしています。

住宅ローンは金利だけで選ばない。

多くの方は、0.1％安い銀行を探します。

しかし、本当に大切なのは、

万が一の時に家族を守れるかどうかです。

住宅ローンは35年続きます。

その間には、病気になることもあれば、

予想もしない出来事が起こることもあります。

だから私は、がん団信を

「保険料」ではなく、

家族への安心料

として考えるのも一つの選択だと思っています。

家づくりの目的は、

家を建てることではありません。

家族が安心して暮らし続けることです。

その視点で考えると、がん団信の価値が見えてくるかもしれません。

住宅ローンを検討していると、

「ネット銀行の方が金利が安いですよね？」

という質問をよくいただきます。

確かに、

金利だけを見るとネット銀行の方が有利なケースは少なくありません。

しかし、

私はいつもこうお伝えしています。

住宅ローンは金利だけで選ばない方が良い。

なぜなら、

住宅ローンは35年続くこともある、

人生で最も大きな契約の一つだからです。

ネット銀行のメリット

ネット銀行最大の魅力は、

やはり金利です。

店舗を持たないため運営コストが低く、

地方銀行より低金利の商品が多くあります。

例えば、

同じ4,000万円の借入でも、

金利差によって総返済額が数百万円変わることがあります。

そのため、

少しでも支払総額を抑えたい方には魅力的な選択肢です。

また、

申込みから契約まで、

ほとんどの手続きをオンラインで進められるため、

忙しい方には便利です。

ネット銀行のデメリット

一方で、

相談窓口が少ないことがあります。

住宅ローンは、

契約時だけではなく、

借換えや返済方法の変更など、

長期間付き合う商品です。

その時に、

直接相談できる担当者がいないことを不安に感じる方もいます。

また、

審査が比較的機械的な傾向があり、

個別事情を考慮してもらいにくい場合もあります。

地方銀行のメリット

地方銀行の強みは、

地域密着型のサポートです。

例えば、

• 土地購入と建築を同時進行したい
• 自営業である
• 転職直後である
• 相続した土地に建てたい

こうしたケースでは、

担当者と直接相談しながら進められる安心感があります。

また、

地元の不動産事情や住宅事情にも詳しいため、

住宅会社との連携もスムーズな場合があります。

地方銀行のデメリット

最大のデメリットは、

ネット銀行より金利が高いケースがあることです。

ただし、

金利だけでは比較できません。

団信の内容や保証料、

事務手数料などを含めると、

思ったほど差がない場合もあります。

実は比較すべきポイント

住宅ローン選びで重要なのは、

金利だけではありません。

例えば、

• 団信の内容
• がん保障
• 繰上返済手数料
• 保証料
• 事務手数料
• 対応力

なども比較する必要があります。

表面上の金利だけを見ると、

本当のコストが見えなくなることがあります。

俺流ポイント

私は住宅ローンを選ぶ時、

「一番安い銀行」

ではなく、

「一番安心できる銀行」

を探すことをおすすめしています。

ネット銀行が向いている方もいます。

地方銀行が向いている方もいます。

大切なのは、

住宅ローンを契約することではなく、

35年間安心して返済できることです。

住宅ローンで後悔する人は、

金利だけを見ています。

後悔しない人は、

金利・保障・サポートのバランスを見ています。

私は、

0.1％の金利差より、

困った時に相談できる安心感の方が価値がある場合も多いと思っています。

 

住宅ローンを調べていると、

必ずと言っていいほど目にするのが

「フラット35」

です。

名前は聞いたことがあっても、

「普通の住宅ローンと何が違うの？」

と思う方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、

フラット35は、借りた時の金利が完済まで変わらない住宅ローンです。

一般的な変動金利型住宅ローンは、

将来の金利変動によって返済額が変わる可能性があります。

しかしフラット35は、

契約時の金利が35年間固定されます。

つまり、

今後どれだけ金利が上昇しても、

毎月の返済額は変わりません。

これが最大の特徴です。

なぜ「フラット35」という名前なの？

フラット35は、

最長35年間の固定金利住宅ローンです。

国の住宅支援機関である

住宅金融支援機構

と民間金融機関が提携して提供しています。

そのため、

一般的な銀行ローンとは少し仕組みが異なります。

フラット35のメリット

① 将来の金利上昇を心配しなくて良い

これが最大のメリットです。

例えば、

今後日本の金利が上昇したとしても、

契約時の返済額は変わりません。

教育費や老後資金の計画も立てやすくなります。

② 返済計画が立てやすい

35年間、

住宅ローン返済額が変わらないため、

家計管理がしやすくなります。

③ 自営業者にも利用しやすい

銀行によっては審査基準が異なりますが、

自営業者や個人事業主の方でも利用しやすい場合があります。

フラット35のデメリット

① 当初金利は高め

一般的に、

変動金利より金利は高くなります。

そのため、

現在の毎月返済額だけを比較すると、

変動金利の方が安く見えることがあります。

② 金利が下がっても恩恵を受けられない

固定金利なので、

将来金利が下がった場合でも、

契約時の金利のままです。

フラット35が向いている人

私は次のような方に向いていると思います。

• 金利上昇が不安
• 毎月の返済額を固定したい
• 長期的な資金計画を重視したい
• 共働き収入に頼りたくない
• 将来の不確実性に備えたい

フラット35が向いていない人

逆に、

• 金利上昇リスクを理解している
• 家計に余裕がある
• 早期完済予定

という方は、

変動金利の方が有利になるケースもあります。

俺流ポイント

私は住宅ローン相談で、

よくこうお話します。

「変動金利は今の安心、フラット35は将来の安心」

どちらが得かは、

35年後にならなければ分かりません。

しかし、

住宅ローンで本当に大切なのは、

金利予想を当てることではありません。

家族が安心して暮らし続けられることです。

住宅ローンで後悔する人は、

目先の金利だけを見ています。

後悔しない人は、

35年後の暮らしまで見ています。

私は、

金利の低さよりも、

安心して眠れる住宅ローンを選ぶ方が大切だと思っています。

家づくりを考えていると、

「住宅ローン控除があるからお得ですよ」

という話を聞くことがあります。

しかし実際には、

「何がお得なのかよく分からない」

という方も少なくありません。

結論から言うと、

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を建てた人の税負担を軽くする制度です。

簡単に言えば、

支払った税金の一部が戻ってくる仕組みです。

住宅ローンを組んで住宅を取得し、

一定の条件を満たすと、

所得税や住民税の控除を受けることができます。

なぜ国がこの制度を作ったの？

住宅購入は、

人生最大級の買い物です。

住宅取得を支援することで、

景気の活性化や住宅投資を促す目的があります。

そのため、

国が税制面でサポートしているのです。

どれくらい戻るの？

これは、

• 借入額
• 所得
• 住宅性能
• 入居時期

などによって変わります。

つまり、

全員が同じ金額を受け取れるわけではありません。

また、

制度内容は定期的に改正されるため、

住宅取得時点での最新制度を確認することが重要です。

誰でも利用できるの？

残念ながら、

住宅ローンを組めば誰でも利用できるわけではありません。

例えば、

• 自ら居住する住宅であること
• 一定の床面積を満たしていること
• 住宅ローン返済期間が一定以上あること

などの条件があります。

また、

所得制限が設けられている場合もあります。

よくある勘違い

住宅ローン控除があると聞くと、

「たくさん借りた方がお得」

と考える方がいます。

しかし、

それは危険な考え方です。

住宅ローン控除は、

あくまで税金の軽減制度です。

住宅ローンそのものが安くなるわけではありません。

借入額が増えれば、

当然ながら返済額や利息負担も増えます。

控除を理由に無理な借入をするのは本末転倒です。

控除だけで住宅会社を選ばない

最近は、

補助金や税制優遇を前面に出した住宅会社もあります。

もちろん制度を活用することは大切です。

しかし、

本当に重要なのは、

• 住宅性能
• 耐震性能
• 断熱性能
• 資金計画

です。

住宅ローン控除は数年で終わります。

しかし家は、

30年、40年と住み続けるものです。

俺流ポイント

私はお客様に、

住宅ローン控除は

「もらえるものはもらう」

程度に考えていただくようお話しています。

家づくりで後悔する人は、

補助金や控除ばかり見ています。

後悔しない人は、

住宅そのものの価値を見ています。

例えば、

住宅ローン控除で数十万円得をしたとしても、

断熱性能が低く、

毎月の光熱費が高い家では意味がありません。

住宅ローン控除は大切です。

しかし、

それ以上に大切なのは、

家を建てた後も家族が快適に暮らせることです。

私は、

補助金や控除に振り回される家づくりではなく、

将来まで安心して暮らせる家づくりをおすすめしています。

住宅ローンを組んだ後、

よくいただく質問があります。

それが、

「繰上返済はした方が良いですか？」

というものです。

結論から言うと、

繰上返済は得になることが多いです。

しかし、

全員におすすめできるわけではありません。

まず、

繰上返済とは、

毎月の返済とは別に、

まとまったお金を住宅ローン返済へ充てることです。

例えば、

住宅ローン残高が3,000万円ある時に、

100万円を繰上返済すると、

その100万円分の元金が減ります。

住宅ローンは、

元金に対して利息がかかります。

つまり、

元金を早く減らせば、

将来支払う利息も減ることになります。

そのため、

数字だけで見ると、

繰上返済には大きなメリットがあります。

繰上返済のメリット

① 利息が減る

これが最大のメリットです。

返済期間が長いほど、

利息軽減効果は大きくなります。

例えば、

借入後5年目に100万円繰上返済する場合と、

30年目に100万円繰上返済する場合では、

効果が大きく異なります。

一般的には、

早い時期の繰上返済ほど有利です。

② 返済期間を短縮できる

返済期間短縮型を選べば、

住宅ローン完済時期を早めることができます。

老後まで住宅ローンを残したくない方には魅力です。

繰上返済のデメリット

ここが重要です。

私は、

住宅ローン相談で

「とにかく繰上返済しましょう」

とはお話しません。

なぜなら、

お金には優先順位があるからです。

例えば、

手元に300万円あるとします。

その300万円をすべて繰上返済してしまうと、

• 教育費
• 車の買い替え
• 急な病気
• リフォーム費用

に対応できなくなる可能性があります。

住宅ローン残高は減ります。

しかし、

家計の安全性も減ってしまいます。

今の住宅ローンは超低金利

現在の住宅ローン金利は、

歴史的に見ても低い水準です。

一方、

預貯金だけではなく、

投資や資産形成という考え方もあります。

そのため、

すべてを住宅ローン返済に回すことが、

必ずしも正解とは限りません。

私ならこう考える

私はまず、

住宅ローンよりも

生活防衛資金を優先します。

例えば、

半年〜1年分の生活費。

教育費の準備。

老後資金の積立。

それらが確保できてから、

余裕資金で繰上返済を考えます。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

「住宅ローンを早く返すことが目的ではありません。」

本当に大切なのは、

家を建てた後も、

家族が安心して暮らせることです。

住宅ローンを1,000万円減らしても、

手元資金がゼロになれば不安は増えます。

逆に、

住宅ローンが少し残っていても、

十分な貯蓄があれば安心できます。

住宅ローンで後悔する人は、

利息だけを見ています。

後悔しない人は、

家計全体のバランスを見ています。

私は、

繰上返済は

「余裕資金で行うもの」

だと思っています。

家づくりのゴールは、

住宅ローン完済ではありません。

家族が幸せに暮らし続けることです。

その視点を忘れないことが大切だと思います。

住宅ローンの相談をしていると、

「定年後も住宅ローンが残るのは危険ですか？」

という質問をよくいただきます。

結論から言うと、

老後まで住宅ローンが残ること自体が危険なのではありません。

危険なのは、

老後の返済計画が無いことです。

例えば、

35歳で35年ローンを組めば、

完済は70歳です。

40歳で35年ローンなら、

完済は75歳になります。

今では珍しい話ではありません。

実際に多くの方が、

60代や70代まで住宅ローンを返済しています。

しかし、

ここで問題になるのが収入です。

現役時代は、

毎月40万円、50万円の収入があったとしても、

定年後は年金が主な収入になります。

一般的には、

収入は大きく減少します。

つまり、

現役時代には問題なかった返済額でも、

老後には重荷になる可能性があるのです。

老後破綻の本当の原因

私は住宅ローン相談で、

老後破綻する原因は

住宅ローンそのものではないと思っています。

本当の原因は、

老後資金を考えずに借りることです。

例えば、

退職金を住宅ローン返済に使う予定だった。

しかし、

• 子どもの援助
• 医療費
• リフォーム費用

で退職金が減ってしまった。

こうしたケースは少なくありません。

また、

年金収入だけになった時、

住宅ローンに加えて

• 固定資産税
• 火災保険
• 修繕費

も発生します。

住宅ローンだけ見ていると、

本当の老後資金は見えてきません。

実は完済より大切なこと

私は、

「60歳までに完済しなければ危険」

とは考えていません。

なぜなら、

住宅ローンが残っていても、

十分な貯蓄や資産があれば問題ないからです。

反対に、

住宅ローンが無くても、

貯金が無ければ不安な老後になります。

つまり、

重要なのは住宅ローン残高ではなく、

家計全体のバランスなのです。

老後に住宅ローンを残さない方法

例えば、

• 借入額を抑える
• 頭金を入れる
• 繰上返済を活用する
• 老後資金を積み立てる

などがあります。

しかし、

無理な繰上返済で貯金を減らしてしまうのも危険です。

大切なのは、

住宅ローン返済と資産形成を両立することです。

俺流ポイント

私はいつも、

住宅ローンを考える時、

「定年後の自分は返済できますか？」

という視点を持っていただきたいと思っています。

住宅ローンで後悔する人は、

今の収入だけで考えます。

後悔しない人は、

65歳、70歳の自分まで想像しています。

家づくりの目的は、

家を建てることではありません。

老後も安心して暮らせることです。

だから私は、

住宅ローンを組む時から、

教育費だけでなく、

老後資金まで含めて計画することをおすすめしています。

住宅ローンは、

借りる時がスタートです。

本当に大切なのは、

完済する日まで安心して暮らせることだと思います。

住宅ローンの相談をしていると、

多くの方がこうおっしゃいます。

「銀行で4,500万円借りられると言われました。」

しかし私は、

その時に必ずこうお聞きします。

「本当に4,500万円返せますか？」

実は、

家づくりで最も多い勘違いが、

借りられる額＝返せる額

と思ってしまうことです。

しかし、

この二つは全く違います。

借りられる額とは？

借りられる額とは、

銀行が

「この人なら貸しても大丈夫そうだ」

と判断した金額です。

例えば、

年収や勤務先、

勤続年数、

現在の借入状況などから計算されます。

つまり、

銀行目線の数字です。

銀行は、

住宅ローンを貸すことが仕事です。

そのため、

返済可能性を判断しますが、

皆さんの人生設計までは考えてくれません。

返せる額とは？

一方、

返せる額とは、

家族が無理なく暮らしながら返済できる金額

です。

住宅ローンは、

毎月返済するだけではありません。

将来には、

• 教育費
• 車の買い替え
• 固定資産税
• 火災保険
• 修繕費
• 老後資金

など、

さまざまな支出があります。

それらを支払った上で、

無理なく返済できる金額が、

本当に返せる額です。

例えばこんなケース

年収700万円。

銀行からは、

5,000万円近く借りられると言われた。

しかし、

子どもが2人いて、

将来大学進学を考えている。

車も2台必要。

旅行にも行きたい。

そう考えると、

本当に安全な借入額は

4,000万円程度かもしれません。

つまり、

借りられる額と返せる額には、

1,000万円近い差が生まれることもあるのです。

なぜ住宅ローン破綻が起きるのか

住宅ローン破綻する方の多くは、

返せる額ではなく、

借りられる額で家を選んでいます。

契約時は問題ありません。

しかし、

• 教育費増加
• 金利上昇
• 車買い替え
• 収入減少

などが重なると、

家計が苦しくなります。

そして、

「こんなはずじゃなかった」

となるのです。

私が考える安全な考え方

住宅ローンは、

家を建てるための手段です。

目的ではありません。

だから私は、

まず

• どんな暮らしをしたいか
• 老後資金はいくら必要か
• 教育費はいくらかかるか

を考えます。

その残りで、

住宅ローンを考えるべきだと思っています。

俺流ポイント

私はいつも、

お客様にこうお伝えしています。

銀行は「貸せる額」を教えてくれます。

しかし「返せる額」は誰も教えてくれません。

だからこそ、

家づくりで本当に大切なのは、

銀行の限界まで借りることではなく、

余裕を持って返済できる金額を知ることです。

住宅ローンで後悔する人は、

借りられる額で家を選びます。

後悔しない人は、

返せる額で人生を設計します。

私は、

少し小さな家になったとしても、

旅行に行ける。

子どもの夢を応援できる。

老後の不安が少ない。

そんな家づくりの方が、

本当の意味で成功だと思っています。

家づくりを考える時、

意外と見落とされがちなのが

固定資産税です。

住宅ローンの返済額ばかり気にして、

固定資産税を考えていない方も少なくありません。

しかし、

固定資産税は家を所有している限り、

毎年支払い続ける税金です。

固定資産税とは？

固定資産税とは、

土地や建物を所有している人に課税される税金です。

毎年1月1日時点の所有者に対して、

市区町村から課税されます。

つまり、

住宅ローンを完済しても、

固定資産税は払い続ける必要があります。

いくらくらいかかるの？

固定資産税は、

土地や建物の評価額によって決まります。

そのため、

一律でいくらとは言えません。

ただし、

一般的な新築住宅の場合、

年間で

8万円〜15万円程度

になるケースが多いです。

例えば、

毎年12万円なら、

月換算で約1万円です。

住宅ローンだけ見れば月8万円だったとしても、

固定資産税を含めると、

実質月9万円程度の負担になることもあります。

新築住宅は安くなる？

多くの住宅には、

新築住宅に対する軽減措置があります。

一定期間、

建物部分の固定資産税が軽減される制度です。

そのため、

新築直後は税額が比較的安く見えることがあります。

しかし、

軽減期間が終了すると、

税額が上がる場合があります。

ここを知らずにいると、

数年後に

「急に固定資産税が高くなった」

と感じることがあります。

土地によっても変わる

固定資産税は建物だけではありません。

土地にも課税されます。

例えば、

• 市街地
• 駅近
• 人気エリア

などは、

土地評価額が高くなる傾向があります。

つまり、

同じ大きさの家でも、

建てる場所によって税額は変わります。

固定資産税だけではない

家を持つと、

固定資産税以外にも

• 火災保険
• 地震保険
• 修繕費

などが発生します。

私はよく、

「家賃と住宅ローンを比較するだけでは危険」

とお話しています。

本当に比較するべきなのは、

家を持った後の総コストです。

俺流ポイント

私は住宅ローン相談の時、

住宅ローン返済額だけでなく、

必ず固定資産税も含めて資金計画を立てます。

なぜなら、

住宅ローンは銀行へ払うお金ですが、

固定資産税は家を持っている限り発生するからです。

住宅ローンで後悔する人は、

月々の返済額だけを見ています。

後悔しない人は、

固定資産税や将来の維持費まで見ています。

家づくりの成功とは、

家を建てることではありません。

建てた後も無理なく暮らし続けることです。

だから私は、

住宅ローンだけではなく、

固定資産税まで含めた総額で考えることをおすすめしています。

家づくりを考える時、

住宅ローンや土地代ばかりに目が向きがちですが、

実は忘れてはいけない費用があります。

それが

火災保険です。

「火災保険っていくらくらいかかるんですか？」

という質問をよくいただきます。

結論から言うと、

住宅の大きさや構造、補償内容によって大きく変わります。

そのため、

「一律いくら」とは言えません。

ただし、

一般的な木造住宅の場合、

10年間で10万円～30万円程度になるケースが多いです。

最近は火災や自然災害の増加により、

保険料は以前より上昇傾向にあります。

火災保険は火事だけではない

実は、

火災保険という名前ですが、

補償されるのは火事だけではありません。

契約内容によっては、

• 落雷
• 台風
• 強風
• 雹（ひょう）
• 雪害
• 水漏れ

なども対象になります。

つまり、

火災保険は

住宅を守る総合保険

と考えた方が分かりやすいかもしれません。

地震は別契約

ここは非常に重要です。

火災保険に加入していても、

地震による被害は補償されません。

例えば、

• 地震による火災
• 地震による倒壊

などです。

これらを補償するには、

別途地震保険への加入が必要になります。

そのため、

火災保険だけで安心とは言えません。

安ければ良いわけではない

保険料を安くしたい気持ちは分かります。

しかし、

補償内容を削り過ぎると、

いざという時に困ることがあります。

例えば、

台風被害が多い地域なのに、

風災補償を外してしまう。

これでは本末転倒です。

一方で、

不要な補償まで付け過ぎると、

保険料が高くなります。

重要なのは、

自分の地域や住宅に合った補償内容を選ぶことです。

最近増えている被害

近年は、

火災よりも

• 台風
• 強風
• 雹害
• 豪雨

による保険請求が増えています。

つまり、

火災保険は

「火事対策」

というより、

自然災害対策

として考える必要があります。

俺流ポイント

私はお客様に、

火災保険は

「保険料の安さ」

ではなく、

「もしもの時に家族を守れるか」

で選んでほしいとお伝えしています。

住宅ローンで後悔する人は、

家を建てるまでの費用ばかり見ています。

後悔しない人は、

建てた後のリスクまで考えています。

例えば、

2,000万円以上かけて建てた家を、

年間数万円の保険料を惜しんで守らないのは危険です。

家づくりは、

建てて終わりではありません。

家族と家を長く守り続けることが本当の家づくりです。

だから私は、

火災保険も住宅ローンと同じくらい大切な資金計画の一部だと思っています。

住宅を建てる時、

多くの方が悩むのが

「地震保険って本当に必要ですか？」

という問題です。

結論から言うと、

私は

地震保険はできるだけ加入を検討した方が良い

と思っています。

なぜなら、

火災保険だけでは地震被害を補償できないからです。

実は、

多くの方が勘違いしています。

火災保険に加入していても、

地震による被害は対象外です。

例えば、

• 地震による住宅倒壊
• 地震による火災
• 地震による津波被害

これらは火災保険では補償されません。

つまり、

地震被害に備えるには、

地震保険が必要になります。

日本は地震大国

日本は世界でも有数の地震多発国です。

近年だけでも、

東日本大震災

や

熊本地震

など、

大規模地震が発生しています。

そして、

将来も

南海トラフ地震

や首都圏直下型地震などが懸念されています。

「自分の地域は大丈夫」

と思っていても、

地震は予測できません。

耐震等級3だから不要？

これもよく聞かれる質問です。

確かに、

耐震等級3の住宅は非常に強い住宅です。しかし、

耐震等級3でも

被害がゼロになるとは限りません。

例えば、

• 地盤被害
• 家具損傷
• 外構被害
• 一部破損

などは発生する可能性があります。

また、

住宅が無事でも、

生活再建にはお金が必要です。

地震保険だけで家は建て直せる？

ここは重要です。

実は、

地震保険は

火災保険のように全額補償ではありません。

一般的には、

建物評価額の一部を補償する仕組みです。

つまり、

地震保険だけで新築を建て直せるとは限りません。

しかし、

仮住まい費用や生活再建資金としては、

非常に大きな助けになります。

地震保険が向いている人

特に次のような方は検討価値があります。

• 住宅ローン残高が大きい
• 貯蓄が少ない
• 子育て世帯
• 老後資金を取り崩したくない
• 万が一に備えたい

反対に、

十分な金融資産があり、

仮に住宅を失っても生活再建できる方は、

考え方が変わる場合もあります。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

耐震性能は被害を減らすもの。

地震保険は生活を守るもの。

この二つは役割が違います。

住宅ローンで後悔する人は、

建てる時の費用だけを見ています。

後悔しない人は、

建てた後のリスクまで考えています。

私は、

耐震等級3の住宅を建てることも大切ですが、

万が一に備えることも同じくらい大切だと思っています。

家づくりの目的は、

立派な家を建てることではありません。

家族の暮らしを守ることです。

だから私は、

地震保険も家づくりの重要な一部だと考えています。

家づくりの相談をしていると、

よく聞かれる質問があります。

それが、

「家を買うなら何歳がベストですか？」

というものです。

結論から言うと、

家を買うベストな年齢は人によって違います。

なぜなら、

家づくりは年齢ではなく、

人生設計によって決まるからです。

例えば、

30歳で家を建てる人もいます。

40歳で建てる人もいます。

50歳で建てる人もいます。

どれが正解ということはありません。

しかし、

住宅ローンという視点で見ると、

若い方が有利になることはあります。

例えば、

35歳で35年ローンを組めば、

70歳で完済です。

45歳で35年ローンを組めば、

完済は80歳になります。

そのため、

住宅ローンだけを見ると、

若いうちに建てる方が返済計画を立てやすい傾向があります。

若く建てるメリット

若いうちに建てる最大のメリットは、

住宅ローン期間を長く取れることです。

月々の返済額を抑えやすくなります。

また、

子育て期間を新しい家で過ごせることも大きなメリットです。

さらに、

家賃を払い続ける期間を短くできるため、

資産形成の面でも有利になることがあります。

若く建てるデメリット

一方で、

若い頃は人生設計が固まっていないこともあります。

例えば、

• 転職
• 転勤
• 子どもの人数
• 将来の収入

など、

まだ見えていないことも多いです。

そのため、

無理な住宅ローンを組むと後悔する可能性があります。

遅く建てるメリット

40代、50代で建てる場合、

人生設計が見えやすくなっています。

例えば、

• 子どもの人数
• 教育費
• 仕事の安定性

などです。

家づくりの失敗は減りやすくなります。

また、

貯蓄も増えているケースが多く、

借入額を抑えられることがあります。

遅く建てるデメリット

一方で、

住宅ローン返済期間が短くなります。

月々の返済額が高くなったり、

老後までローンが残ったりする可能性があります。

実は年齢より重要なこと

私は、

家を買うベストな年齢よりも、

次の条件が整っているかの方が重要だと思っています。

• 安定した収入がある
• 無理のない資金計画ができる
• 将来の生活がある程度見えている
• 家族の意見がまとまっている

この状態なら、

30歳でも50歳でも問題ありません。

俺流ポイント

私はいつもお客様に、

「家を買うベストな年齢はありません。」

とお話しています。

あるのは、

「家を買うベストなタイミング」

です。

住宅ローンで後悔する人は、

年齢だけで考えます。

後悔しない人は、

人生設計で考えます。

例えば、

35歳でも無理なローンなら危険です。

50歳でも十分な資産と計画があれば問題ありません。

家づくりの目的は、

早く家を持つことではありません。

家族が幸せに暮らせる環境をつくることです。

だから私は、

年齢よりも、

「今が家族にとって良いタイミングか」

を考えることをおすすめしています。

家づくりを考え始めると、

必ず出てくるのが

「賃貸と持家、結局どちらが得なの？」

という疑問です。

結論から言うと、

絶対的な正解はありません。

なぜなら、

お金だけでなく、

ライフスタイルや価値観によって答えが変わるからです。

ただし、

私は住宅会社の人間ですが、

「持家の方が絶対得です」

とは言いません。

それぞれにメリットとデメリットがあります。

賃貸のメリット

賃貸最大の魅力は、

自由度です。

例えば、

• 転勤できる
• 引越しできる
• 修繕費負担が少ない
• 固定資産税がない

生活環境が変わった時に対応しやすいのが特徴です。

また、

大きな住宅ローンを抱えなくて済む安心感もあります。

賃貸のデメリット

一方で、

家賃は基本的に一生払い続けます。

例えば、

月8万円の家賃なら、

年間96万円です。

30年で約2,880万円。

40年なら約3,840万円になります。

しかも、

支払いが終わっても自分の資産にはなりません。

さらに、

高齢になると賃貸契約が難しくなるケースもあります。

持家のメリット

持家の最大のメリットは、

将来的に自分の資産になることです。

住宅ローンを完済すれば、

住居費は大きく下がります。

また、

• リフォームできる
• ペットを飼いやすい
• 自分好みに暮らせる

という自由もあります。

さらに、

高性能住宅であれば、

賃貸住宅より光熱費を抑えられることもあります。

持家のデメリット

当然ですが、

持家には維持費があります。

例えば、

• 固定資産税
• 火災保険
• 地震保険
• 修繕費

などです。

また、

簡単には引越しできません。

住宅ローンを無理して組めば、

生活を圧迫する可能性もあります。

実は比較が間違っている

多くの方は、

家賃8万円

VS

住宅ローン8万円

で比較します。

しかし、

これは正しい比較ではありません。

本来比較するべきなのは、

賃貸

• 家賃
• 更新料
• 駐車場代

持家

• 住宅ローン
• 固定資産税
• 保険
• 修繕費

を含めた総額です。

私が思う本当の答え

実は、

得か損かだけで考えると、

家づくりは失敗しやすくなります。

なぜなら、

住宅は投資商品ではなく、

生活の基盤だからです。

例えば、

子どもが伸び伸び暮らせる。

犬と暮らせる。

騒音を気にしなくて良い。

暖かく健康に暮らせる。

これらは単純にお金では比較できません。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

賃貸は身軽さを買う。

持家は安心を買う。

どちらが得かではなく、

どちらが自分たちの人生に合っているか。

そこが一番大切です。

住宅ローンで後悔する人は、

損得だけで考えます。

後悔しない人は、

家族の暮らし方で考えます。

私は住宅会社の人間ですが、

無理して家を建てるくらいなら、

賃貸の方が良いと思っています。

しかし、

無理のない資金計画で、

暖かく快適な家に長く住めるなら、

持家には大きな価値があります。

家づくりの目的は、

得をすることではありません。

家族が幸せに暮らせることです。

その視点で考えると、

賃貸か持家かの答えが見えてくると思います。

住宅ローンの相談をしていると、

「35年ローンって長すぎませんか？」

という質問をよくいただきます。

結論から言うと、

35年ローンそのものが危険なのではありません。

危険なのは、

35年かかっても返せない金額を借りることです。

実は現在、

住宅ローン利用者の多くが35年ローンを選択しています。

なぜなら、

返済期間を長くすることで、

毎月の返済額を抑えられるからです。

例えば、

4,000万円を借りる場合、

25年ローンより35年ローンの方が、

毎月の負担はかなり軽くなります。

そのため、

教育費や生活費とのバランスを取りやすくなります。

35年ローンのメリット

最大のメリットは、

月々の返済額が低くなることです。

例えば、

毎月12万円だった返済が、

9万円程度になることもあります。

月々3万円の差は大きいです。

年間で36万円。

10年なら360万円です。

つまり、

家計に余裕を作りやすくなるのです。

35年ローンのデメリット

一方で、

返済期間が長くなるほど、

支払う利息は増えます。

当然ですが、

銀行からお金を長く借りるほど、

利息負担も増えるからです。

また、

35歳で35年ローンを組めば70歳完済。

45歳で組めば80歳完済です。

そのため、

老後まで住宅ローンが残る可能性があります。

本当に危険なのは何か？

私は、

35年ローンよりも、

無理な借入額の方が危険だと思っています。

例えば、

25年ローンにした結果、

毎月返済が苦しくなる。

旅行に行けない。

教育費が足りない。

老後資金が貯まらない。

これでは本末転倒です。

住宅ローンの目的は、

早く返済することではありません。

家族が豊かに暮らすことです。

実は繰上返済という方法もある

35年ローンを組んだからといって、

35年間払い続けなければならないわけではありません。

将来、

収入が増えたり、

子どもが独立したりしたら、

繰上返済もできます。

つまり、

最初は35年で余裕を持ち、

後から期間を短縮することも可能です。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

35年ローンは長すぎるのではなく、人生に余裕を作るための選択肢です。

住宅ローンで後悔する人は、

完済年齢だけを見ています。

後悔しない人は、

毎月の暮らしを見ています。

例えば、

25年ローンで毎月12万円。

35年ローンで毎月9万円。

どちらが家族にとって幸せなのか。

そこを考えることが大切です。

私は、

住宅ローンは最短で返すことより、

無理なく返し続けることの方が重要だと思っています。

家づくりの目的は、

住宅ローン完済ではありません。

家族が笑顔で暮らし続けることです。

その視点で考えると、

35年ローンの見方も変わってくると思います。

最近、

住宅価格の上昇とともに増えているのが

40年ローンです。

「35年でも長いのに、40年は危険では？」

と思う方も多いでしょう。

結論から言うと、

40年ローンそのものが危険なのではありません。

危険なのは、

40年ローンでなければ買えない家を買うことです。

なぜ40年ローンが増えているのか？

理由は単純です。

住宅価格が上がっているからです。

例えば、

4,500万円の住宅ローンを組む場合、

35年より40年の方が毎月の返済額を抑えることができます。

月々の返済額が

12万円から10万円台になることもあります。

つまり、

家計の負担を軽くできるのです。

そのため、

若い世代を中心に40年ローンを利用する人が増えています。

40年ローンのメリット

最大のメリットは、

毎月の返済額を下げられることです。

住宅ローンで苦しくなる理由の多くは、

毎月の返済負担です。

返済額を抑えられれば、

• 教育費
• 老後資金
• 趣味
• 旅行

などにお金を回しやすくなります。

また、

若い世代が早めに住宅を取得できるメリットもあります。

40年ローンのデメリット

一方で、

最大のデメリットは

利息総額が増えることです。

お金を長く借りるほど、

当然ながら支払う利息も増えます。

また、

30歳で40年ローンなら70歳完済。

40歳で40年ローンなら80歳完済です。

老後まで住宅ローンが残る可能性は高くなります。

私が危険だと思うケース

実は、

40年ローン自体よりも、

次のような考え方の方が危険です。

「40年ローンなら毎月払えるから大丈夫」

この考え方です。

例えば、

35年ローンでは借りられない金額を、

40年ローンだから借りる。

これは要注意です。

返済期間を伸ばしているだけで、

借金そのものが減るわけではありません。

むしろ総返済額は増えています。

私ならどう考えるか

私は、

40年ローンを利用すること自体は否定しません。

しかし、

条件があります。

それは、

35年ローンでも返済可能な範囲で借りること。

その上で、

月々の余裕を作るために40年を選ぶなら良いと思います。

例えば、

浮いたお金を

• NISA
• 老後資金
• 教育費

に回す。

こういう考え方なら合理的です。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

40年ローンは危険なのではありません。

40年ローンを使って予算を上げることが危険なのです。

住宅ローンで後悔する人は、

毎月の返済額だけを見ています。

後悔しない人は、

総返済額と将来の生活まで見ています。

住宅ローンは、

借りる時よりも、

返し続けることの方が大変です。

だから私は、

40年ローンを選ぶなら、

「家を大きくするため」ではなく、

「人生に余裕を作るため」

に使うべきだと思っています。

家づくりの目的は、

立派な家を建てることではありません。

家族が40年後も笑顔で暮らしていることです。

その視点を忘れなければ、

40年ローンも十分に選択肢の一つになると思います。

住宅ローンの相談をしていると、

「年収もあるのに審査に落ちました」

という話を聞くことがあります。

実は、

住宅ローン審査は年収だけで決まるわけではありません。

銀行が見ているのは、

「この人は35年間きちんと返済できるか」

です。

そのため、

年収が高くても審査に通らないことがありますし、

年収がそれほど高くなくても通る方もいます。

理由① カーローンや借入が多い

住宅ローン審査では、

現在の借入状況が確認されます。

例えば、

• カーローン
• 教育ローン
• カードローン
• キャッシング

などです。

借入が多いほど、

住宅ローンに回せる余裕が少ないと判断されます。

理由② リボ払いを利用している

意外と見落とされるのがリボ払いです。

本人は借金のつもりがなくても、

銀行から見ると借入です。

利用残高がある場合、

審査に影響することがあります。

理由③ クレジットカードや携帯料金の延滞

銀行は信用情報を確認します。

過去に

• クレジットカードの支払い遅延
• 携帯電話端末代の滞納
• ローン返済の遅れ

などがあると、

審査に影響することがあります。

「たった一回だけ」

と思っていても、

記録が残っている場合があります。

理由④ 転職直後

住宅ローンでは勤続年数も重要です。

転職して間もない場合、

収入の安定性を判断しにくいため、

審査が厳しくなることがあります。

特に勤続1年未満の場合は、

慎重に見られることがあります。

理由⑤ 自営業で所得が少ない

自営業の場合、

銀行は売上ではなく所得を見ます。

例えば、

売上2,000万円でも、

所得が200万円なら、

審査上は200万円として判断されます。

節税のために所得を下げ過ぎると、

住宅ローンでは不利になることがあります。

理由⑥ 健康状態

多くの住宅ローンでは、

団体信用生命保険（団信）への加入が必要です。

そのため、

健康状態によっては審査に影響することがあります。

ただし、

最近はワイド団信などもありますので、

選択肢は増えています。

理由⑦ 借入額が大き過ぎる

銀行が貸せる金額と、

希望借入額に大きな差がある場合です。

例えば、

年収500万円で5,000万円の借入を希望するなど、

返済負担率が高過ぎる場合は審査が厳しくなります。

理由⑧ 本人も気づいていない借入

意外と多いのがこれです。

• スマホ分割払い
• 奨学金
• クレジットカードのキャッシング枠

などです。

本人は忘れていても、

銀行は確認できます。

実は一番多い理由

私が見ていて感じるのは、

住宅ローン審査に落ちる人の多くが、

収入の問題ではなく、

お金の管理状況の問題

です。

銀行は、

年収だけではなく、

これまでのお金の使い方を見ています。

俺流ポイント

私はお客様に、

住宅ローン審査は

「家を買うための試験」ではない

とお話しています。

本当に大切なのは、

審査に通ることではありません。

家を建てた後も無理なく返済できることです。

銀行は

「貸せるか」

を判断します。

しかし、

家づくりで重要なのは

「返し続けられるか」

です。

住宅ローンで後悔する人は、

審査通過をゴールにします。

後悔しない人は、

35年後の暮らしをゴールにします。

私は、

審査に通る家づくりより、

家族が幸せに暮らし続けられる家づくりの方が大切だと思っています。

住宅ローンの相談を受けていると、

自営業や会社経営者の方から、

よくこんな質問をいただきます。

「会社員より住宅ローンは不利ですか？」

結論から言うと、

会社員より審査は厳しくなる傾向があります。

しかし、

住宅ローンが組めないわけではありません。

実際に私は、

多くの自営業者や会社経営者の住宅建築をお手伝いしています。

なぜ自営業者は厳しく見られるのか？

銀行は住宅ローンを貸す時、

将来35年間、

安定して返済できるかを見ています。

会社員の場合、

毎月決まった給与があります。

一方、

自営業者や経営者の場合は、

売上や利益が変動する可能性があります。

銀行から見ると、

将来の収入予測が難しいのです。

そのため、

審査は慎重になります。

銀行は売上ではなく所得を見る

ここは非常に重要です。

例えば、

売上2,000万円。

しかし、

経費を引いた所得が300万円。

銀行は、

基本的に300万円を基準に判断します。

つまり、

売上よりも所得が重要です。

節税し過ぎると不利になる

自営業者に多いのが、

節税を重視するケースです。

もちろん節税は大切です。

しかし、

所得を極端に下げると、

住宅ローン審査では不利になります。

例えば、

本来利益があるのに、

経費計上で所得を小さくしている場合。

税金は減ります。

しかし、

住宅ローン借入可能額も減ります。

これは自営業者によくある悩みです。

銀行が見るポイント

① 直近3期分の確定申告

安定した所得があるか確認します。

② 所得の推移

毎年安定しているか。

大きく上下していないか。

③ 納税状況

所得税や住民税、

消費税の滞納が無いか。

④ 業種

事業の安定性も確認されます。

⑤ 自己資金

預貯金や資産状況も評価されます。

自営業者が住宅ローンで有利になる方法

例えば、

• 確定申告を安定させる
• 税金を滞納しない
• カーローンを減らす
• リボ払いを整理する
• 頭金を準備する

こうした対策は有効です。

実は銀行によって違う

銀行ごとに評価方法は異なります。

例えば、

地方銀行は地域の経営者に理解がある場合もあります。

また、

フラット35を利用するケースもあります。

つまり、

一行だけで判断しないことも重要です。

住宅会社経営者として思うこと

私自身も住宅会社を経営していますが、

自営業者の最大の特徴は、

収入が増える可能性もあれば、

減る可能性もあることです。

だからこそ、

会社員以上に

借りられる額ではなく返せる額

が重要になります。

俺流ポイント

私は自営業者のお客様に、

いつもこうお話しています。

「最も調子が良い年で考えない。」

住宅ローンは35年です。

今年の売上ではなく、

景気が悪い年でも返済できるか。

そこを基準に考えるべきです。

住宅ローンで後悔する人は、

最高収入で考えます。

後悔しない人は、

最低収入で考えます。

家づくりの目的は、

立派な家を建てることではありません。

会社が苦しい時でも家族が安心して暮らせることです。

私は、

自営業者ほど余裕を持った資金計画が必要だと思っています。

住宅ローンの相談で、

意外と多いのがこの質問です。

「転職したばかりなのですが、住宅ローンは組めますか？」

結論から言うと、

転職直後でも住宅ローンは組める場合があります。

ただし、

転職前より審査が厳しくなることは事実です。

なぜ転職直後は不利になるのか？

銀行が住宅ローン審査で重視しているのは、

収入の安定性です。

例えば、

同じ年収600万円でも、

勤続10年の人と、

入社2か月の人では、

銀行の見方は違います。

なぜなら、

転職直後は

「本当にその会社で長く働くのか」

「今後も収入は安定するのか」

が分からないからです。

住宅ローンは35年続く契約です。

銀行は、

将来も継続して返済できるかを見ています。

勤続何年必要？

以前は、

勤続3年以上が目安と言われていました。

しかし現在は、

金融機関によって考え方が変わっています。

最近では、

勤続1年未満でも審査対象になる銀行もあります。

特に、

• 同業種への転職
• 年収アップ
• キャリアアップ転職

の場合は、

比較的評価されやすい傾向があります。

逆に厳しくなるケース

例えば、

• 異業種への転職
• 歩合給中心の仕事
• 試用期間中
• 転職を繰り返している

こうしたケースは、

慎重に見られることがあります。

転職前と転職後どちらが有利？

実は、

住宅ローンだけを考えるなら、

転職前の方が有利なケースは多いです。

なぜなら、

勤続年数が長い状態で審査を受けられるからです。

ただし、

転職を急ぐべき事情があるなら、

住宅ローンのためだけに転職を遅らせる必要はありません。

人生設計の方が重要です。

転職直後に審査を受ける時のポイント

銀行は、

現在の年収だけではなく、

職業や将来性も見ています。

そのため、

• 雇用契約書
• 給与明細
• 源泉徴収票

などを求められることがあります。

また、

自己資金が多いと評価されやすくなることもあります。

私が思う一番大切なこと

住宅ローンを急ぎ過ぎないことです。

転職直後は、

仕事環境も生活環境も変化しています。

そんな中で、

数千万円の住宅ローン契約をするのは、

想像以上に大きな決断です。

まずは新しい仕事に慣れる。

収入が安定する。

その上で住宅計画を進める方が安心な場合もあります。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

「住宅ローンは今借りられるかより、今借りるべきかが大切です。」

転職直後でも借りられることはあります。

しかし、

借りられることと、

安心して返せることは別問題です。

住宅ローンで後悔する人は、

「審査に通るか」で考えます。

後悔しない人は、

「5年後、10年後も安心して暮らせるか」

で考えます。

家づくりの目的は、

家を建てることではありません。

新しい人生を安心してスタートさせることです。

だから私は、

転職直後こそ、

少し慎重なくらいがちょうど良いと思っています。

住宅相談をしていると、

意外と多いのがこの質問です。

「車が古くなってきたので買い替えたいんです。」

「でも家も欲しいんです。」

「どちらを先にした方が良いですか？」

結論から言うと、

住宅購入を優先した方が有利になるケースが多いです。

なぜなら、

車のローンは住宅ローン審査に影響するからです。

例えば、

400万円の自動車ローンを組んだ直後に、

住宅ローンを申し込んだ場合。

銀行は、

住宅ローンだけではなく、

車のローンも含めて審査します。

つまり、

住宅ローンとして借りられる金額が減る可能性があります。

場合によっては、

数百万円以上差が出ることもあります。

車は数年で価値が下がる

ここも大切なポイントです。

住宅は資産になる可能性があります。

一方、

車は基本的に消耗品です。

新車で購入しても、

数年後には価値が大きく下がります。

もちろん車は生活必需品です。

しかし、

資産価値という視点では住宅とは大きく違います。

住宅購入後に車を買う方法もある

例えば、

先に住宅ローンを組み、

その後で車を購入する方法です。

住宅ローン審査が終わった後なら、

住宅ローンへの影響を心配する必要はありません。

実際に私は、

住宅購入を予定している方には、

車の買い替えを少し待つことをおすすめすることがあります。

ただし例外もある

もちろん、

車が故障寸前。

仕事で毎日必要。

家より先に車が必要。

こうしたケースもあります。

その場合は、

無理に住宅を優先する必要はありません。

家づくりは人生設計です。

住宅ローンのために生活が不便になっては意味がありません。

よくある失敗

実際によくあるのが、

車を買う

↓

住宅ローン審査

↓

借入額が減る

↓

希望の家が建てられない

という流れです。

これは非常にもったいないケースです。

住宅購入を数年以内に考えているなら、

高額な車のローン契約は慎重に検討した方が良いでしょう。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

車はいつでも買えます。

しかし良い土地や良い家との出会いは一度かもしれません。

住宅ローンで後悔する人は、

目先の欲しい物で判断します。

後悔しない人は、

人生全体で判断します。

もちろん、

車も大切です。

しかし、

住宅購入を本気で考えているなら、

まず住宅ローンを優先した方が有利になることが多いです。

私は、

住宅と車で迷ったら、

まず住宅計画を固めてから車を考えることをおすすめしています。

なぜなら、

住宅ローンは35年。

車のローンは5〜10年程度です。

人生への影響が大きいのは、

圧倒的に住宅だからです。

家づくりを考え始めると、

多くの方が悩むことがあります。

それは、

「住宅ローンって誰に相談すれば良いの？」

ということです。

銀行？

住宅会社？

ファイナンシャルプランナー？

結論から言うと、

一人だけの意見で決めないことが大切です。

なぜなら、

立場によって見ているものが違うからです。

銀行に相談する場合

銀行は住宅ローンのプロです。

金利や審査、

ローン商品の説明は非常に詳しいです。

しかし、

銀行が判断するのは

「いくら貸せるか」

です。

例えば、

4,500万円借りられます。

5,000万円借りられます。

という話はしてくれます。

しかし、

その金額が本当に安全なのかまでは、

銀行の仕事ではありません。

住宅会社に相談する場合

住宅会社は、

土地・建物・住宅ローンを総合的に見ています。

住宅会社によっては、

複数の金融機関を比較しながら提案してくれます。

ただし、

住宅会社によって知識量には差があります。

営業担当者によっては、

住宅ローンの知識が十分ではない場合もあります。

ファイナンシャルプランナー（FP）

FPは、

家計全体を見る専門家です。

例えば、

• 教育費
• 老後資金
• 保険
• 資産形成

などを含めて考えてくれます。

ただし、

住宅ローン商品そのものには詳しくない場合もあります。

また、

住宅会社や保険会社と提携しているケースもあるため、

立場を確認することも大切です。

私が思う理想の相談先

実は、

住宅ローンで最も大切なのは、

金利でも銀行でもありません。

人生設計です。

例えば、

• 子どもは何人か
• 大学進学はどうするか
• 車は何台必要か
• 老後はどう暮らしたいか

これが決まらなければ、

本当に安全な住宅ローンは分かりません。

だから私は、

住宅ローン相談の前に、

まず人生設計を考えるべきだと思っています。

こんな相談は危険

例えば、

「年収700万円だから5,000万円借りましょう」

だけで話が終わる相談。

私は危険だと思います。

住宅ローンは借りることが目的ではありません。

返し続けることが目的です。

俺流ポイント

私は住宅ローン相談を受ける時、

まず

「いくら借りたいですか？」

ではなく、

「どんな暮らしがしたいですか？」

から始めます。

住宅ローンで後悔する人は、

銀行が貸してくれる金額を基準にします。

後悔しない人は、

家族の未来を基準にします。

だから私は、

住宅ローン相談をするなら、

金利の話だけではなく、

教育費や老後資金まで含めて話せる人を選んでほしいと思っています。

家づくりの目的は、

住宅ローンを組むことではありません。

家族が安心して暮らし続けることです。

その視点を持って相談相手を選べば、

住宅ローンで失敗する可能性は大きく減ると思います。

住宅ローンを考え始めると、

多くの方がまず気にするのが

「どこの銀行が一番安いですか？」

ということです。

確かに金利は大切です。

しかし、

私はいつもこうお伝えしています。

住宅ローンは金利だけで選ばない方が良い。

なぜなら、

住宅ローンは35年続くこともある、

人生最大の契約の一つだからです。

ポイント① 金利だけで決めない

多くの方は、

0.1％でも低い銀行を探します。

確かに金利差は大きなお金になります。

しかし、

住宅ローンには

• 保証料
• 事務手数料
• 団信
• 繰上返済手数料

などもあります。

例えば、

金利は安くても、

手数料が高い銀行もあります。

住宅ローンは、

総額で比較することが大切です。

ポイント② 団信の内容を見る

最近は団体信用生命保険（団信）の内容が大きく違います。

例えば、

• 一般団信
• がん団信
• 三大疾病団信
• 全疾病保障

などがあります。

0.05％の金利差より、

保障内容の差の方が大きい場合もあります。

特に子育て世代は、

家族を守る視点で比較することが大切です。

ポイント③ 相談しやすさ

住宅ローンは契約したら終わりではありません。

例えば、

• 借換え
• 条件変更
• 団信相談
• 繰上返済

など、

長い付き合いになります。

その時に、

相談できる担当者がいるか。

これも重要なポイントです。

ポイント④ 自営業者は銀行選びが重要

自営業者や会社経営者の場合、

銀行によって評価が大きく違います。

A銀行では否決。

B銀行では承認。

ということも珍しくありません。

一行だけで判断せず、

複数比較することが重要です。

ポイント⑤ 地方銀行とネット銀行の違い

ネット銀行は、

金利の低さが魅力です。

一方で、

地方銀行は相談しやすさが魅力です。

例えば、

土地購入と建築を同時進行する場合。

地方銀行の方が柔軟な対応をしてくれることがあります。

どちらが良いではなく、

自分に合うかどうかが重要です。

実は一番大事なこと

私は、

銀行選び以上に大事なことがあると思っています。

それは、

借入額です。

銀行選びで0.1％悩む方は多いです。

しかし、

500万円借り過ぎたら、

その影響の方がはるかに大きくなります。

つまり、

銀行選びより先に、

適正な借入額を決めることが大切なのです。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

良い銀行とは、金利が一番安い銀行ではありません。

あなたの人生に合った銀行です。

住宅ローンで後悔する人は、

金利ランキングだけを見ています。

後悔しない人は、

• 金利
• 団信
• サポート
• 将来性

を総合的に見ています。

家づくりの目的は、

一番安い住宅ローンを見つけることではありません。

35年後も安心して暮らせることです。

だから私は、

銀行選びではなく、

「人生に合った住宅ローン選び」

をしてほしいと思っています。

住宅ローンを返済していると、

「借換えをした方が得ですよ」

という話を聞くことがあります。

確かに、

借換えによって返済額を減らせるケースはあります。

しかし結論から言うと、

借換えは必ず得になるわけではありません。

重要なのは、

金利差だけではなく、総額で判断することです。

借換えとは？

借換えとは、

現在の住宅ローンを別の銀行で借り直すことです。

例えば、

金利1.5％で借りている住宅ローンを、

金利0.8％の銀行へ変更する。

すると、

毎月の返済額や総支払利息が減る可能性があります。

借換えで得になるケース

一般的には、

次の条件に当てはまるほど効果が大きいと言われています。

① 金利差が大きい

例えば、

1.5％から0.5％への借換え。

このように差が大きいほど効果は大きくなります。

② ローン残高が多い

残高3,000万円と、

残高500万円では効果が違います。

当然、

残高が大きい方が節約効果は大きくなります。

③ 残り返済期間が長い

残り25年と、

残り5年では効果が異なります。

長く残っているほど、

借換え効果は大きくなります。

借換えの落とし穴

ここが非常に重要です。

借換えには費用がかかります。

例えば、

• 事務手数料
• 保証料
• 登記費用
• 印紙代

などです。

場合によっては、

数十万円かかることもあります。

つまり、

金利が下がっても、

諸費用を考えると得にならないケースもあります。

金利だけ見てはいけない

最近は、

超低金利の商品もあります。

しかし、

団信の内容が弱かったり、

事務手数料が高かったりすることもあります。

住宅ローンは、

金利だけで比較してはいけません。

私が考える借換えの判断基準

私はまず、

次の3つを確認します。

本当に総支払額は減るのか

借換え費用を回収できるのか

団信や保障内容は悪くならないか

この3つです。

借換えより大切なこと

実は、

借換えよりも効果が大きいことがあります。

それは、

借り過ぎないことです。

例えば、

0.5％金利が下がっても、

500万円借り過ぎていたら意味がありません。

私は、

借換えテクニックよりも、

最初の資金計画の方が重要だと思っています。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

借換えは「得するため」ではなく、「安心するため」に行うものです。

毎月の返済が楽になる。

老後の不安が減る。

保障内容が良くなる。

そうしたメリットがあるなら、

借換えには価値があります。

住宅ローンで後悔する人は、

金利差だけを見ています。

後悔しない人は、

35年間の総額と安心を見ています。

住宅ローンは、

借りる時よりも、

返し続ける方が大変です。

だから私は、

借換えを考える時も、

「いくら得するか」ではなく、

「家族の暮らしがどう良くなるか」

で判断してほしいと思っています。

住宅相談をしていると、

こんな悩みをよく聞きます。

「家は欲しいけれど、子どもの教育費も心配です。」

実はこの問題、

家づくりで後悔するかどうかを左右する非常に重要なテーマです。

結論から言うと、

私は教育費を優先して考えるべきだと思っています。

もちろん、

住宅も大切です。

しかし、

住宅は少し小さくできます。

設備のグレードも調整できます。

ところが、

子どもの進学のタイミングは待ってくれません。

実際に起こること

家を建てる時は、

まだ子どもが小さいケースが多いです。

そのため、

教育費の負担を実感していません。

しかし、

数年後になると状況は変わります。

例えば、

• 学習塾
• 習い事
• 高校受験
• 大学受験
• 大学進学

教育費は一気に増えていきます。

大学進学となれば、

数百万円単位のお金が必要になることもあります。

よくある失敗

住宅ローンを組む時、

今の生活だけを基準に考える。

すると、

家は建てられます。

しかし、

10年後、

教育費がピークを迎えた時に苦しくなります。

旅行に行けない。

塾代が負担になる。

奨学金を前提に考えなければならない。

こうした状況になる家庭もあります。

家は調整できる

私はいつもお客様に、

こうお話しています。

「家は少し小さくできます。」

「住宅設備も変更できます。」

しかし、

子どもの将来は後から買えません。

例えば、

500万円住宅予算を下げれば、

住宅ローン返済は大きく楽になります。

その分を教育資金へ回せます。

これは非常に大きな差になります。

本当に大切なこと

住宅ローンは35年。

教育費は20年程度です。

つまり、

教育費のピークをどう乗り越えるかが重要になります。

私は、

住宅ローンを組む前に、

必ず教育費シミュレーションをするべきだと思っています。

俺流ポイント

私は住宅会社の人間ですが、

こう考えています。

家は人生の目的ではありません。

家族が幸せに暮らすための手段です。

もし、

大きな家を建てた結果、

子どもの夢を応援できなくなるなら、

それは本当に幸せな家づくりでしょうか。

住宅ローンで後悔する人は、

今の理想の家を優先します。

後悔しない人は、

10年後、20年後の家族を優先します。

私は、

少し小さな家になったとしても、

子どもが進学したい学校へ行ける。

家族旅行に行ける。

老後資金も準備できる。

そんな家づくりの方が、

ずっと価値があると思っています。

私は住宅業界で長く仕事をしていますが、

住宅ローンで後悔する人には、

ある共通点があります。

それは、

「家を買うこと」が目的になっていることです。

本来、

住宅ローンは家族が幸せに暮らすための手段です。

しかし、

後悔する人は、

いつの間にか

「家を建てること」

そのものがゴールになっています。

共通点① 借りられる額で考える

銀行で

「5,000万円借りられます」

と言われた。

すると、

5,000万円の家を考え始めます。

しかし、

銀行が教えてくれるのは

借りられる額

です。

返せる額ではありません。

住宅ローン破綻の多くは、

ここから始まります。

共通点② 今の収入だけで考える

現在、

共働きで世帯年収800万円。

だから大丈夫。

この考え方は危険です。

住宅ローンは35年です。

その間には、

• 出産
• 育児
• 転職
• 病気
• 介護

など、

様々なことが起こります。

未来は誰にも分かりません。

共通点③ 教育費を甘く見る

これは本当に多いです。

子どもが小さい時は、

教育費が見えません。

しかし、

中学、高校、大学と進むにつれ、

家計への負担は大きくなります。

住宅ローンは変わらない。

教育費は増える。

これが家計を苦しくします。

共通点④ ボーナスを当てにする

「ボーナスがあるから大丈夫」

この考え方も危険です。

ボーナスは保証された収入ではありません。

会社の業績や景気によって変わります。

ボーナス払い前提の住宅ローンは、

将来のリスクを抱えることになります。

共通点⑤ 見栄で家を建てる

住宅展示場を見る。

SNSを見る。

友人の家を見る。

すると、

どんどん予算が上がります。

本当は必要のない設備や広さを求めてしまうのです。

家づくりは競争ではありません。

他人と比べ始めた時点で危険です。

共通点⑥ 住宅ローン以外を見ていない

実は、

家を持つと住宅ローン以外にもお金がかかります。

• 固定資産税
• 火災保険
• 地震保険
• 修繕費
• 外構メンテナンス

これらを計算していない方は少なくありません。

共通点⑦ 老後を考えていない

住宅ローン相談で、

老後資金まで考えている方は意外と少ないです。

しかし、

住宅ローンは老後まで続く可能性があります。

定年後も返済できるか。

ここまで考える必要があります。

私が見てきた成功する人

逆に、

住宅ローンで後悔しない人には共通点があります。

それは、

少し余裕を残していることです。

銀行が5,000万円貸してくれても、

4,000万円で考える。

建てられる家より、

暮らせる家を選ぶ。

これが成功する人の特徴です。

俺流ポイント

私はいつも、

お客様にこうお話しています。

住宅ローンで後悔する人は、家を見ています。

住宅ローンで成功する人は、人生を見ています。

家づくりの目的は、

立派な家を建てることではありません。

旅行に行ける。

子どもの夢を応援できる。

老後も安心できる。

その上で家がある。

これが本来の順番です。

だから私は、

住宅ローンを考える時、

「いくら借りられるか」ではなく、

「どんな人生を送りたいか」

から考えることをおすすめしています。

住宅相談をしていると、

多くの方がこう聞かれます。

「結局、いくらまで借りても大丈夫なんですか？」

私はいつも、

こう答えています。

安全な借入額は人によって違います。

しかし、

一つだけ確実に言えることがあります。

銀行が貸してくれる金額は、安全な借入額ではありません。

ここを勘違いすると、

家づくりで大きな後悔につながります。

なぜ銀行の金額は危険なのか？

例えば、

年収700万円。

銀行から

「5,000万円借りられます」

と言われたとします。

すると多くの方は、

5,000万円の家を検討し始めます。

しかし、

銀行は教育費を払いません。

銀行は老後資金も準備してくれません。

銀行は車の買い替え費用も出してくれません。

つまり、

銀行が見ているのは

貸せるかどうか

だけです。

私が考える安全な借入額

安全な借入額とは、

住宅ローンを払いながら

• 教育費を準備できる
• 車を買い替えられる
• 旅行に行ける
• 老後資金を貯められる

それでも余裕がある金額です。

具体的に考える

例えば、

世帯年収700万円。

住宅ローン返済が月12万円。

一見問題なさそうです。

しかし、

子どもが二人いて、

大学進学を考えている。

車も二台必要。

この場合、

かなり厳しい可能性があります。

反対に、

住宅ローン返済が月8万円ならどうでしょう。

年間48万円の差が生まれます。

10年で480万円です。

これだけで教育費や老後資金に大きな余裕ができます。

私がよく使う考え方

私はお客様に、

住宅ローンは

「払える金額」ではなく

「気にならない金額」

で考えてくださいとお話します。

毎月返済日が怖い。

ボーナスが出ないと不安。

教育費が増えたら苦しい。

これでは安全とは言えません。

本当に安全な人の特徴

住宅ローンで成功する人は、

予算を少し抑えます。

銀行が5,000万円貸してくれても、

4,000万円で考える。

銀行が4,000万円貸してくれても、

3,500万円で考える。

この余裕が、

将来の安心につながります。

デザインハウス甲府の考え方

私は住宅会社の経営者ですが、

大きな家を建ててほしいとは思っていません。

なぜなら、

家づくりの成功は、

家の大きさでは決まらないからです。

家を建てた後、

• 家族旅行へ行ける
• 子どもの夢を応援できる
• 老後も安心できる

その上で住宅がある。

これが本当の成功だと思っています。

俺流ポイント

私はいつも、

こうお話しています。

安全な借入額とは、銀行が決めるものではありません。

家族が笑顔で暮らし続けられる金額です。

住宅ローンで後悔する人は、

借りられる額で家を選びます。

後悔しない人は、

人生で使いたいお金を残して家を選びます。

家づくりの目的は、

住宅ローンを組むことではありません。

家族の未来を守ることです。

だから私は、

少し物足りないくらいの予算が、

実は一番安全な借入額だと思っています。

よく聞かれることがあります。

「深澤さんなら、どんな住宅ローンは組みませんか？」

結論から言います。

私は、

借りられる限界まで借りる住宅ローンは組みません。

なぜなら、

住宅ローンは家を建てるための手段であって、

人生を縛るものではないからです。

私が借りない住宅ローン①

共働き収入が無いと成立しない住宅ローン

例えば、

ご主人だけの収入では返済できない。

奥様が働き続ける前提でなければ成立しない。

こうした住宅ローンは慎重になります。

もちろん共働きは素晴らしいことです。

しかし、

35年間ずっと同じ働き方を続けられる保証はありません。

出産。

育児。

介護。

病気。

人生は予想通りには進みません。

だから私は、

片方の収入が減っても成立する計画を重視します。

私が借りない住宅ローン②

ボーナス頼みの住宅ローン

「ボーナスがあるから大丈夫」

私はこの考え方をしません。

ボーナスは会社が保証するものではありません。

景気が悪くなれば減ります。

会社の業績が悪化すれば無くなることもあります。

ボーナスは、

旅行や教育費のために残しておくべきだと思っています。

私が借りない住宅ローン③

老後資金が残らない住宅ローン

住宅ローンを払う。

教育費も払う。

でも老後資金はゼロ。

これは危険です。

住宅ローンは完済できても、

老後の生活が苦しくなる可能性があります。

私は老後資金まで考えて借入額を決めます。

私が借りない住宅ローン④

見栄のための住宅ローン

SNSで見た家。

友人の家。

住宅展示場の豪華な家。

これらと比較して予算を上げる。

私は絶対にしません。

なぜなら、

住宅ローンは見栄では返済できないからです。

毎月返済するのは自分自身です。

私が借りない住宅ローン⑤

「今だけ大丈夫」の住宅ローン

今の収入なら払える。

今のボーナスなら払える。

今の共働きなら払える。

この考え方は危険です。

住宅ローンは35年です。

私はいつも、

最悪のケースを考えます。

収入が下がったら？

金利が上がったら？

教育費が増えたら？

それでも返済できるか。

ここを考えます。

私ならどう考えるか

例えば銀行が、

5,000万円貸してくれると言います。

私は、

まず4,000万円で考えます。

場合によっては、

3,500万円で考えます。

その差額で、

• 教育費
• 老後資金
• 旅行
• 趣味

を守ります。

住宅ローンは少し余裕があるくらいがちょうど良いのです。

俺流ポイント

私はいつもお客様に、

こうお話しています。

住宅ローンで成功する人は、家を買っているのではありません。

人生の余裕を買っています。

住宅ローンで後悔する人は、

最大限借ります。

後悔しない人は、

少し余裕を残します。

大きな家より、

安心して眠れる夜。

豪華な設備より、

子どもの進学費用。

高級キッチンより、

家族旅行。

私はその方が豊かな人生だと思っています。

だから私なら、

「返済できる住宅ローン」ではなく、
「人生を楽しめる住宅ローン」

を選びます。

私は住宅会社を経営していますが、

家づくりの相談で一番伝えたいことがあります。

それは、

「家づくりで一番大切なのは、住宅ローンを組むことではない」

ということです。

住宅ローンの相談になると、

多くの方は

• いくら借りられるか
• 月々いくら払うか
• 金利は何％か

という話になります。

もちろん大切です。

しかし、

本当に大切なのは、

家を建てた後のお金です。

家を建てることはゴールではない

家づくりで後悔する人は、

家が完成した瞬間をゴールにしています。

住宅ローンが通った。

土地が見つかった。

家が完成した。

そこで終わりです。

しかし本当は、

そこから35年が始まります。

お金の優先順位を間違えない

私はいつも、

お客様にこうお話しています。

お金には順番があります。

第一優先

家族の生活費

第二優先

教育費

第三優先

老後資金

第四優先

住宅ローン

これが私の考え方です。

ところが現実は逆です。

住宅ローンを最優先にして、

残ったお金で生活する。

すると、

旅行に行けない。

教育費が足りない。

老後資金が貯まらない。

そんな状態になってしまいます。

私が見てきた成功する人

住宅ローンで成功する人には共通点があります。

それは、

少し余裕を残していること。

例えば、

銀行が5,000万円貸してくれる。

でも4,000万円で考える。

銀行が4,000万円貸してくれる。

でも3,500万円で考える。

この余裕が、

人生を楽にします。

家は人生の一部

家は大切です。

しかし、

家が人生の全てではありません。

例えば、

子どもが大学へ進学する。

家族で旅行に行く。

趣味を楽しむ。

老後も安心して暮らす。

これらも人生です。

家のために、

それらを失ってしまったら本末転倒です。

住宅ローンで一番怖いこと

私は、

金利上昇よりも怖いことがあると思っています。

それは、

家を建てたことで人生の選択肢が無くなることです。

転職したい。

独立したい。

子どもの夢を応援したい。

でも住宅ローンが重くて動けない。

これが一番怖いと思っています。

デザインハウス甲府の考え方

私たちは、

家を売りたいわけではありません。

私はいつも、

「後悔しない家づくり」

をお手伝いしたいと思っています。

だから、

無理な住宅ローンなら、

家を小さくした方が良い。

設備を減らした方が良い。

土地を見直した方が良い。

そうお伝えすることもあります。

俺流ポイント

私は、

家づくりで一番大切なお金の考え方は、

「家に人生を合わせない。」

「人生に家を合わせる。」

だと思っています。

住宅ローンで後悔する人は、

家を中心に考えます。

後悔しない人は、

家族の未来を中心に考えます。

大きな家より、

安心できる家。

豪華な設備より、

教育費や老後資金の余裕。

私はその方が、

ずっと豊かな人生だと思っています。

家づくりの目的は、

家を建てることではありません。

家族が幸せに暮らし続けることです。

そのためのお金の使い方こそ、

家づくりで一番大切なお金の考え方だと思っています。

 

住宅ローンを組んだ方の多くが利用する

住宅ローン控除。

税金が戻ってくるため、

とてもありがたい制度です。

しかし、

私はよくこう聞かれます。

「住宅ローン控除が終わったら大変になりますか？」

結論から言うと、

住宅ローン控除が終わっても住宅ローンは終わりません。

むしろ、

本当の住宅ローン生活が始まるとも言えます。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、

住宅ローン残高などに応じて、

所得税や住民税の一部が軽減される制度です。

つまり、

税金が戻ってくる期間だけ、

家計が少し楽になる制度です。

しかし、

これは永遠には続きません。

一定期間が過ぎると終了します。

よくある勘違い

実は、

住宅ローン控除期間中の家計で生活に慣れてしまう方がいます。

例えば、

毎年20万円戻ってくる。

月換算すると、

約1万6,000円です。

そのお金が無くなると、

急に生活が苦しく感じることがあります。

住宅ローンが増えたわけではありません。

税金の優遇が終わっただけです。

しかし、

家計への影響は意外と大きいのです。

本当に怖いタイミング

住宅ローン控除終了時期は、

子どもの教育費増加と重なることがあります。

例えば、

• 高校進学
• 大学進学
• 車の買い替え

などです。

すると、

住宅ローン控除が終わる。

教育費が増える。

生活費も上がる。

という状況になることがあります。

実は、

住宅ローン破綻のリスクが高まるのは、

家を建てた直後ではなく、

10年後、15年後なのです。

控除がある前提で家を買わない

私はお客様に、

こうお話しています。

住宅ローン控除はオマケです。

住宅ローン控除があるから買う。

住宅ローン控除があるから予算を上げる。

これは危険です。

なぜなら、

控除は終わるからです。

しかし、

住宅ローンは残ります。

私が考える理想

住宅ローン控除期間中に、

返済に慣れるのではなく、

• 教育資金を準備する
• 老後資金を貯める
• 緊急予備資金を作る

これが理想だと思っています。

戻ってきたお金を使い切るのではなく、

将来のために活用する。

これが賢い考え方です。

俺流ポイント

私は住宅ローン相談で、

住宅ローン控除を計算することはあります。

しかし、

それを前提に住宅予算は決めません。

なぜなら、

住宅ローン控除は期間限定。

家族の暮らしは一生続くからです。

住宅ローンで後悔する人は、

目先の優遇制度を見ています。

後悔しない人は、

10年後、20年後を見ています。

私は、

住宅ローン控除が終わっても、

何も困らない資金計画こそが、

本当に安全な家づくりだと思っています。

家づくりで大切なのは、

制度に頼ることではありません。

制度が無くなっても笑顔で暮らせることです。

住宅ローンを組んだ方から、

よく聞かれる質問があります。

「住宅ローンは早く返した方が良いですよね？」

結論から言うと、

必ずしも早く返すことが正解とは限りません。

もちろん、

住宅ローンを完済できれば気持ちは楽になります。

しかし、

住宅ローンだけを見て判断するのは危険です。

なぜ早く返したいのか？

多くの方は、

借金があることに不安を感じます。

確かに、

住宅ローンは人生最大の借金かもしれません。

だからこそ、

少しでも早く返済したいと思うのは自然なことです。

また、

繰上返済をすると、

将来支払う利息を減らせます。

これは事実です。

しかし問題もある

例えば、

手元に300万円の貯金があるとします。

その300万円を住宅ローン返済に使ったらどうなるでしょう。

住宅ローン残高は減ります。

しかし、

貯金も減ります。

もしその後、

• 子どもの進学
• 車の故障
• 病気やケガ
• 転職や収入減少

が起きたらどうでしょう。

住宅ローンは減っていても、

生活は苦しくなるかもしれません。

今の住宅ローンは超低金利

現在の住宅ローンは、

歴史的に見ても低金利です。

例えば、

住宅ローン金利が1％前後の場合。

300万円を繰上返済して節約できる利息と、

300万円の現金を持っている安心感。

どちらが価値があるかは、

人によって違います。

私が優先する順番

私は住宅ローンより先に、

次のものを優先します。

① 生活防衛資金

② 教育費

③ 老後資金

④ 住宅ローン繰上返済

です。

住宅ローンを完済しても、

老後資金が無ければ安心できません。

教育費が足りなければ、

子どもの選択肢を狭めることになります。

だから私は、

住宅ローンだけを見るべきではないと思っています。

実はお金持ちは急がない

興味深いことがあります。

資産を持っている方ほど、

住宅ローンを急いで返さないケースがあります。

なぜなら、

低金利で借りながら、

手元資金を残している方が安心だからです。

もちろん、

投資や資産形成の考え方もあります。

しかし、

一般家庭の場合は、

まず現金を残すことが重要です。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

住宅ローンを早く返すことが目的ではありません。

人生を豊かにすることが目的です。

住宅ローンで後悔する人は、

借金を減らすことだけを考えます。

後悔しない人は、

家計全体を考えます。

住宅ローンを完済した。

でも、

教育費が足りない。

老後資金がない。

これでは意味がありません。

私は、

住宅ローンは

「余裕資金で返す」

くらいがちょうど良いと思っています。

家づくりの成功とは、

住宅ローン完済ではありません。

家族が安心して暮らし続けることです。

その視点で考えると、

「早く返すこと」よりも、

「無理なく返し続けること」の方が大切だと思います。

 

住宅ローンを組んでいると、

「繰上返済した方が得ですよね？」

という相談をよく受けます。

確かに、

繰上返済をすれば利息は減ります。

しかし、

私は全員に繰上返済をおすすめしているわけではありません。

結論から言うと、

手元資金に余裕がない人は、繰上返済を急がない方が良いと思っています。

繰上返済は万能ではない

多くの方は、

住宅ローン残高が減ることだけを見ています。

しかし、

お金は住宅ローン以外にも必要です。

例えば、

• 子どもの教育費
• 車の買い替え
• 病気やケガ
• リフォーム費用
• 老後資金

これらは避けて通れません。

もし貯金500万円を全て繰上返済したらどうなるでしょう。

住宅ローンは減ります。

しかし、

急な出費に対応できなくなります。

私はそちらの方が危険だと思っています。

繰上返済しない方が良い人①

教育費がこれから増える人

特に子育て世代です。

中学、高校、大学と進むにつれ、

教育費は大きく増えます。

住宅ローンよりも、

教育費確保を優先した方が良い場合があります。

繰上返済しない方が良い人②

老後資金が不足している人

最近は、

老後2,000万円問題なども話題になりました。

住宅ローンを減らしても、

老後資金が無ければ安心できません。

私は、

老後資金を優先する方が大切だと思っています。

繰上返済しない方が良い人③

貯金が少ない人

私は、

最低でも半年から1年程度の生活費は、

現金で持っておくべきだと思っています。

住宅ローン残高は減らせても、

現金はすぐには戻ってきません。

住宅ローンは再び借りられませんが、

貯金は生活を守ってくれます。

繰上返済しない方が良い人④

住宅ローン金利が低い人

例えば、

住宅ローン金利が1％前後の場合。

急いで返済するメリットは、

昔ほど大きくありません。

むしろ、

現金を残しておく安心感の方が大きい場合があります。

繰上返済しない方が良い人⑤

NISAなどで資産形成している人

最近は新NISAを活用する方も増えています。

もちろん投資にはリスクがあります。

しかし、

住宅ローン金利と資産形成を比較して考える方もいます。

これは価値観によって考え方が分かれる部分です。

私ならどうするか

私ならまず、

① 生活防衛資金

② 教育費

③ 老後資金

④ 住宅ローン繰上返済

この順番で考えます。

住宅ローンは大切です。

しかし、

住宅ローンだけが人生ではありません。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

住宅ローンを減らすことと、家計を強くすることは別です。

住宅ローンを500万円減らしても、

貯金がゼロなら不安は消えません。

逆に、

住宅ローンが少し残っていても、

教育費や老後資金が十分にあれば安心できます。

住宅ローンで後悔する人は、

数字だけを見ています。

後悔しない人は、

家族の未来を見ています。

私は、

住宅ローンを完済することより、

家族が安心して暮らし続けられることの方が大切だと思っています。

だから、

繰上返済は

「余ったお金でするもの」

であって、

生活を削ってするものではないと考えています。

 

最近よくいただく質問があります。

「住宅ローンを繰上返済した方が良いですか？」

「それともNISAで投資した方が良いですか？」

結論から言うと、

私は多くの方に、住宅ローンの繰上返済より先にNISAを検討する価値があると思っています。

ただし、

これは全員に当てはまる話ではありません。

昔と今では考え方が違う

昔は住宅ローン金利が高かった時代がありました。

例えば、

住宅ローン金利が4％や5％の時代です。

その頃は、

住宅ローンを早く返済するメリットが非常に大きかったのです。

しかし現在はどうでしょう。

住宅ローン金利は、

1％前後の方も少なくありません。

つまり、

借金のコストが非常に低い時代になっています。

例えば300万円あるとします

手元に300万円あるとします。

選択肢は二つです。

A

住宅ローンを300万円繰上返済する

B

NISAで長期積立投資をする

住宅ローンを返済すれば、

将来支払う利息は減ります。

これは確実です。

しかし、

住宅ローン金利が1％なら、

節約できる利息も限定的です。

一方、

NISAは元本保証ではありません。

しかし、

長期運用を前提とした資産形成の制度です。

私が一番大切だと思うこと

実は、

住宅ローンとNISAの前に考えるべきことがあります。

それは、

生活防衛資金です。

例えば、

・病気

・失業

・車の故障

・教育費

これらに対応できる貯金が無いのに、

繰上返済も投資も危険です。

まずは現金です。

これが大前提です。

私ならどうするか

もし、

①生活防衛資金がある

②教育費の準備がある

③老後資金も考えている

この状態なら、

私は住宅ローンを急いで返済するより、

NISAによる資産形成を優先する可能性があります。

なぜなら、

住宅ローンは減るだけです。

しかし、

資産形成は増える可能性があります。

住宅ローン完済はゴールではない

多くの方が勘違いしています。

住宅ローン完済が人生のゴールではありません。

例えば、

65歳で住宅ローン完済。

しかし貯金ゼロ。

これは安心できません。

逆に、

住宅ローンが少し残っていても、

金融資産が十分ある方が安心な場合もあります。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

住宅ローンを減らすことより、資産を増やすことを考える。

これが今の時代の考え方だと思っています。

住宅ローンで後悔する人は、

借金だけを見ています。

後悔しない人は、

資産と借金を両方見ています。

私は、

住宅ローンとNISAで迷ったら、

まず

・生活防衛資金

・教育費

・老後資金

を確保する。

その上で、

住宅ローン金利と資産形成を比較して考えるべきだと思っています。

家づくりの目的は、

住宅ローン完済ではありません。

家族が将来も安心して暮らせることです。

その視点で考えると、

住宅ローンとNISAの答えも見えてくると思います。

 

最近は資産形成への関心が高まり、

住宅ローンを返済するべきか、

それともiDeCoを優先するべきか悩む方が増えています。

結論から言うと、

私は多くの方に、住宅ローンより先に老後資金を考えるべきだと思っています。

ただし、

これは住宅ローンを軽視するという意味ではありません。

大切なのは、

住宅ローンと老後資金をバランスよく考えることです。

まずiDeCoとは？

iDeCo（個人型確定拠出年金）は、

老後資金を作るための制度です。

毎月積み立てたお金を運用し、

将来受け取ります。

大きな特徴は、

掛金が所得控除になることです。

つまり、

税金が安くなります。

これは非常に大きなメリットです。

住宅ローン返済との違い

住宅ローンの繰上返済は、

借金を減らす行為です。

一方、

iDeCoは資産を作る行為です。

住宅ローン残高は減ります。

しかし、資産は増えません。

一方、

iDeCoは元本保証ではありませんが、

長期間運用することで資産形成を目指します。

老後で困る人の共通点

私は住宅相談で、

老後破綻する方の特徴を見てきました。

その多くは、

住宅ローンばかり気にして、

老後資金を準備していません。

例えば、

65歳で住宅ローン完済。

しかし貯蓄はほとんど無い。

これでは安心できません。

逆に、

住宅ローンが少し残っていても、

金融資産が十分ある方が安心なケースもあります。

ただしiDeCoにも弱点がある

ここは重要です。

iDeCoのお金は、

原則60歳まで引き出せません。

つまり、

教育費や生活費には使えません。

そのため、

生活防衛資金が十分でない状態で、

iDeCoへ全力投資するのは危険です。

私ならこう考える

私なら、

優先順位をこう考えます。

①生活防衛資金

↓

②教育費準備

↓

③iDeCo・NISA

↓

④住宅ローン繰上返済

です。

なぜなら、

住宅ローンは返済してもお金が戻ってきません。

しかし、

資産形成は将来の安心につながります。

俺流ポイント

私はお客様に、

こうお話しています。

住宅ローンは家を守るお金。

iDeCoは未来の自分を守るお金。

どちらも大切です。

しかし、

今の日本で本当に不足しているのは、

老後資金への意識だと思っています。

住宅ローンで後悔する人は、

家のことだけを考えます。

後悔しない人は、

60歳、70歳の自分まで考えています。

私は、

住宅ローンを早く返すことよりも、

老後に困らないことの方が重要だと思っています。

家づくりの目的は、

家を建てることではありません。

家族が一生安心して暮らせることです。

そのためには、

住宅ローンだけではなく、

iDeCoやNISAを含めた資産形成も考えるべきだと思っています。