Q：フラット35とは？

A：最長35年間、金利と返済額が変わらない住宅ローンです

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。

借入時に適用された金利が完済まで変わらないため、市場金利が上昇しても毎月返済額は増えません。

変動金利のような金利上昇の不安を避け、長期の返済計画を確定したい人に向いています。

フラット35の主な特徴

1．完済まで金利が変わらない

借入時点で、毎月返済額と総返済額が確定します。

例えば3,000万円、金利年2.5％、35年返済、元利均等返済なら、毎月返済額は約10万7,000円です。この返済額は、原則として完済まで変わりません。

将来、変動金利が3％、4％に上昇しても影響を受けないことが最大のメリットです。

一方、市場金利が下がっても自動的には下がりません。金利を下げるには借り換えが必要です。

2．保証料・繰上返済手数料が不要

フラット35は保証人が不要で、一般的な保証会社への保証料もかかりません。

一部繰上返済手数料も無料です。ただし、金融機関へ支払う融資手数料、適合証明検査費、登記費用などは必要です。

「保証料無料」だけで安いと判断せず、融資手数料を含めた諸費用総額を確認してください。

3．住宅にも技術基準がある

フラット35を利用する住宅は、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たし、物件検査に合格する必要があります。

主な確認項目は、住宅の耐久性、断熱性、床面積、接道などです。住宅金融支援機構「融資手続・必要書類」

ただし、フラット35の基準を満たすことと、最高性能の住宅であることは同じではありません。

基準適合だけで安心せず、耐震等級、UA値、C値、換気方式まで個別に確認してください。

4．高性能住宅は金利引下げを受けられる

省エネルギー性、耐震性、耐久性などに優れた住宅では「フラット35S」を利用できる場合があります。

ZEHと長期優良住宅の条件を組み合わせると、当初5年間、年1.0％の金利引下げを受けられる場合があります。住宅金融支援機構「フラット35S（ZEH）」

家族構成、住宅性能、地域連携などによって金利引下げ幅が変わるため、契約前の確認が必要です。

審査基準は？

フラット35では、すべての借入れを含めた総返済負担率に基準があります。

対象には、住宅ローンだけでなく、カーローン、教育ローン、カードローン、リボ払いなども含まれます。住宅金融支援機構「フラット35の利用条件」

会社員だけでなく、自営業者や転職後の人も検討できますが、審査が必ず通りやすいわけではありません。年収、借入状況、住宅の担保性などを総合的に審査されます。

フラット35が向いている人

• 将来の金利上昇が不安
• 毎月返済額を完済まで確定したい
• 子どもの教育費や老後資金を計画的に準備したい
• 高性能住宅を建てる
• 変動金利の上昇に耐えられる余裕が少ない
• 自営業者・会社経営者
• 健康上の理由で一般団信への加入が難しい

健康上の理由などで団信へ加入しない場合でも、フラット35を利用できる場合があります。ただし、死亡時にもローンが残るため、別の保障が必要です。

注意点

• 変動金利より当初金利が高い場合がある
• 適用金利は申込時ではなく資金受取時に決まる
• 物件検査と適合証明が必要
• 融資手数料は金融機関ごとに異なる
• 注文住宅ではつなぎ融資が必要な場合がある
• 金利引下げメニューには条件と予算枠がある

注文住宅は申込みから完成まで数か月かかります。フラット35は原則として資金受取時の金利が適用されるため、申込み時より金利が上昇する可能性もあります。住宅金融支援機構「金利の決定時期」

俺流結論

フラット35は、変動金利より得か損かだけで選ぶ住宅ローンではありません。

将来の金利上昇リスクを避けるために、返済額を確定させる商品です。

変動金利が上がらなければ、結果的に変動金利の方が安くなる可能性があります。しかし、上がるかどうかは誰にも断定できません。

重要なのは、

金利が上がっても耐えられる人は変動金利も選択肢。
金利上昇で教育費や生活費が不足する人は固定金利を優先する。

という判断です。

フラット35を選んでも、借りられる上限まで借りてはいけません。固定金利は返済額を固定できますが、高すぎる住宅価格まで安全にはできません。

関連FAQ

フラット35の金利はどの金融機関でも同じですか？

異なります。金利、融資手数料、団信、つなぎ融資への対応を比較してください。

フラット35は繰上返済できますか？

可能です。一部繰上返済手数料は無料ですが、申込方法によって最低返済額が異なります。

フラット35と変動金利はどちらがよいですか？

金利上昇への耐性によって異なります。現在の金利だけでなく、金利3％になった場合の家計も比較してください。