Q. 家づくりで最も危険なお金の考え方とは？

A. 「住宅ローン審査に通るなら、その家を買っても大丈夫」と考えることです。

銀行が貸してくれる金額と、家族が無理なく返せる金額は違います。

住宅ローン審査では、主に年収、勤続年数、年齢、既存借入、信用情報、返済負担率などが確認されます。

しかし、各家庭の教育方針、車の買い替え、将来の収入減少、住宅修繕、親の介護、老後の希望まで保証してくれるわけではありません。

審査に通ることは、融資を受けられるという意味です。

35年、40年後まで安全に暮らせるという証明ではありません。

危険な考え方1｜銀行が貸してくれるから大丈夫

「銀行が4,000万円まで貸してくれると言った」

「住宅会社の担当者が返済可能だと判断した」

これだけで住宅予算を決めるのは危険です。

同じ年収600万円でも、家庭によって支出は違います。

• 子どもがいない家庭
• 子どもが二人いる家庭
• 私立大学を希望する家庭
• 車が一台で済む家庭
• 車が二台必要な家庭
• 親から援助を受けられる家庭
• 親の介護費用を負担する家庭

年収が同じでも、安全に返せる住宅ローン額は同じではありません。

借入可能額は銀行の基準です。

返済可能額は家族の人生から計算する必要があります。

危険な考え方2｜月々払えるから大丈夫

住宅広告では、建築総額より月々返済額が大きく表示されます。

「月々7万円台」

「今の家賃と変わりません」

「ボーナス払いなしでも購入可能」

月額が小さく見えると、高額な住宅でも買えそうに感じます。

しかし、返済期間を延ばせば月々返済額は下げられます。

家の価格が下がったわけではありません。

例えば、35年で返済できない住宅を50年ローンに変更すれば、毎月返済額は下がります。

その代わり、完済年齢と支払利息が増えます。

高すぎる家が、返済期間を延ばしただけで安全な家に変わることはありません。

危険な考え方3｜家賃と同じなら問題ない

家賃8万円と住宅ローン8万円は、同じ住宅費ではありません。

持ち家には、住宅ローン以外にも次の費用が必要です。

• 固定資産税
• 火災・地震保険
• 給湯器やエアコンの交換
• 外壁・屋根の修繕
• 太陽光発電設備の修理
• 庭や外構の維持
• 自治会費
• 将来のリフォーム

例えば、住宅ローンが月8万円でも、固定資産税、保険、修繕積立を加えると、実質住宅費が月10万〜11万円になる場合があります。

「家賃と同じ」という説明は、住宅ローン返済額だけを比較している可能性があります。

危険な考え方4｜将来は収入が上がる

現在の返済が苦しくても、

「将来は昇給する」

「妻がフルタイムへ戻れば大丈夫」

「子どもが大きくなれば働ける」

という前提で借入額を増やすケースがあります。

しかし、将来の収入は確定していません。

• 昇給が止まる
• ボーナスが減る
• 転職する
• 病気やけがで働けなくなる
• 育児や介護で勤務時間が減る
• 物価が上昇する
• 社会保険料の負担が増える

住宅ローンは、収入が上がらなくても返済できる金額で組むべきです。

将来の昇給は返済の前提ではなく、家計の余裕として考えます。

危険な考え方5｜共働きなら高い家でも買える

夫婦の収入を合算すれば、借入可能額を増やせます。

しかし、夫婦二人の現在収入を限界まで使った住宅ローンは、共働きを辞められない家計になります。

例えば、夫の手取り30万円、妻の手取り20万円で、毎月13万円の住宅ローンを組んだとします。

世帯手取り50万円なら払えそうに見えます。

しかし、妻の手取りが10万円へ減れば、住宅ローンは手取り40万円の32.5％です。

ここに税金、保険、修繕積立を加えれば、実質住宅費はさらに増えます。

家族のために建てた家が、夫婦の働き方を拘束する。

これは避けるべき資金計画です。

危険な考え方6｜頭金は多いほどよい

頭金を多く入れれば、借入額と毎月返済額は減ります。

しかし、現金を使い切ることは危険です。

例えば、預金600万円から頭金500万円を入れれば、残る現金は100万円です。

その後に次の支出が重なる可能性があります。

• 引っ越し
• 家具・家電
• 固定資産税
• 車検・車の故障
• 病気や収入減少
• 子どもの進学
• 想定外の追加工事

毎月の生活費が30万円なら、100万円は約3か月分にすぎません。

頭金を入れた結果、急な支出をカードローンやカーローンで補うなら、安全な計画とはいえません。

住宅完成後も、最低限、生活費6か月分程度の現金を残す必要があります。

危険な考え方7｜教育費は何とかなる

住宅予算を優先し、教育費を後回しにする家庭があります。

しかし、住宅ローンの返済中に、子どもの高校・大学進学が訪れます。

子ども一人の大学費用に500万円必要としても、住宅を契約した後から準備するのは簡単ではありません。

不足すれば、次の選択を迫られます。

• 学資保険を解約する
• 老後資金を取り崩す
• 親が教育ローンを借りる
• 子どもが奨学金を借りる
• 希望する進学先を諦める

住宅予算を300万円増やした結果、子どもが300万円の奨学金を背負う。

これは実質的に、親の住宅費を子どもへ先送りした状態です。

危険な考え方8｜退職金で返せばよい

45歳で35年ローンを組めば、完済は80歳です。

そこで、

「退職金で一括返済する」

という計画が使われます。

しかし、退職金は住宅ローンだけに使うお金ではありません。

• 年金で不足する生活費
• 医療・介護費用
• 住宅修繕
• 車の買い替え
• 配偶者一人になった後の生活費

退職金で住宅ローンを完済できても、老後資金がなくなれば問題は解決していません。

退職金を返済に使った後、90歳まで資産が残るか確認する必要があります。

危険な考え方9｜外構や諸費用は後で考える

建物本体価格だけで予算を判断し、外構や諸費用を後回しにするケースがあります。

しかし、家は建物だけでは完成しません。

• 屋外給排水
• 地盤改良
• 建築確認申請
• 登記
• 住宅ローン手数料
• 火災・地震保険
• 照明
• カーテン
• エアコン
• 外構
• 引っ越し
• 家具・家電

これらを契約後に追加すれば、数百万円増える可能性があります。

「後で考える」とは、費用がなくなることではありません。

金額が分からないまま契約するという意味です。

危険な考え方10｜安い見積りの会社が一番得

住宅会社を見積書の金額だけで比較するのも危険です。

A社は2,000万円、B社は2,300万円だったとしても、A社に付帯工事、申請費、照明、カーテン、エアコン、外構が含まれていなければ、最終総額は逆転する可能性があります。

比較する条件をそろえる必要があります。

• 住み始めるまでの総額
• 税込・税別
• 付帯工事の範囲
• 断熱・気密性能
• 耐震性能
• 設備仕様
• 外構工事
• 諸費用
• 契約後に増える可能性

最初の価格が安い家と、最終的な総額が安い家は同じではありません。

危険な考え方11｜住宅性能を削れば解決する

予算を超えたとき、断熱、気密、耐震、換気などを削る提案があります。

建築時の価格は下がっても、住み始めてから次の負担が増える可能性があります。

• 冷暖房費
• 室温差による不快感
• 結露
• 将来の断熱改修
• 地震による損害リスク

先に削るべきなのは、過剰な広さ、複雑な形状、豪華な内装、使用頻度の低い設備です。

住宅の安全性と、将来の維持費に関わる基本性能を最後に残す必要があります。

最も危険な住宅営業の言葉

次の言葉が出たら、数字の根拠を確認してください。

説明の言葉ではなく、金額、時期、残高で確認することが重要です。

安全な考え方へ変える

危険な考え方を、次のように変えてください。

契約前に確認すべき数字

次の数字が分からない状態で契約してはいけません。

• 入居までの最終総額
• 契約後に増える可能性がある金額
• 建築後に残る預金
• 住宅ローン総返済額
• 金利上昇後の毎月返済額
• 固定資産税・保険・修繕を含む実質住宅費
• 教育費のピーク時期
• 退職時の住宅ローン残高
• 完済年齢
• 90歳時点の金融資産

住宅会社が作る資金計画でも、この数字まで確認できるかが重要です。

俺流結論

家づくりで最も危険なお金の考え方は、

「住宅ローン審査に通るなら、その家を買っても大丈夫」

と考えることです。

銀行はお金を貸す審査をします。

住宅会社は家を販売します。

しかし、建てた後の生活を何十年も続けるのは、お客様自身です。

月々を安く見せるために返済期間を延ばす。

頭金を入れすぎて現金を失う。

住宅を優先して教育費を後回しにする。

退職金で返すことを前提にする。

これらは、家を買いやすく見せる方法であって、家族の将来を安全にする方法ではありません。

住宅予算は、借りられる金額から決めるものではありません。

教育費、車、修繕費、生活防衛資金、老後資金を先に確保し、残った金額から決めるものです。

建てられる家ではなく、建てた後も守れる家を選ぶ。

それが危険な資金計画を避ける、最も重要な判断です。