Q. 修繕費はいくら準備すべき？
A. 戸建住宅なら、30年間で500万～800万円程度を一つの目安とし、毎月1万5,000～2万5,000円を積み立ててください。
建物の大きさ、外壁・屋根の種類、設備数、地域、日頃の管理によって金額は変わります。大きな家や設備の多い住宅では、30年間で1,000万円近く必要になる可能性もあります。
新築だから10年間は修繕費ゼロ、とは限りません。
住宅ローン返済額＋固定資産税＋修繕積立金
この合計が本当の住宅維持費です。
毎月いくら積み立てる？
| 毎月の積立額 | 10年間 | 20年間 | 30年間 |
|---|---|---|---|
| 1万円 | 120万円 | 240万円 | 360万円 |
| 1万5,000円 | 180万円 | 360万円 | 540万円 |
| 2万円 | 240万円 | 480万円 | 720万円 |
| 2万5,000円 | 300万円 | 600万円 | 900万円 |
一般的な戸建住宅なら、毎月2万円を修繕専用口座へ積み立てると、30年間で720万円になります。
ただし、修繕費は均等に発生しません。築10～15年頃から、給湯器、エアコン、外装、太陽光関連設備などが重なる可能性があります。
主な修繕・交換費用の目安
| 部位・設備 | 時期の目安 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 給湯器・エコキュート | 10～15年 | 30万～70万円 |
| エアコン | 10～15年 | 1台10万～30万円 |
| IH・食器洗い乾燥機 | 10～15年 | 10万～30万円 |
| 太陽光パワーコンディショナー | 10～15年 | 20万～50万円 |
| 外壁塗装・シーリング | 10～20年 | 100万～200万円以上 |
| 屋根塗装・補修 | 15～30年 | 50万～150万円以上 |
| バルコニー防水 | 10～15年 | 10万～30万円以上 |
| トイレ・洗面・水栓 | 15～25年 | 10万～100万円以上 |
| キッチン・浴室 | 20～30年 | 100万～300万円以上 |
すべてが同じ時期に交換になるわけではありません。また、耐用年数が来たら必ず交換するのではなく、点検結果を基に判断します。
それでも、築15年前後に設備交換と外装工事が重なると、200万～300万円以上必要になる場合があります。
住宅会社の保証があれば修繕費は不要？
保証と修繕は別です。
一般的に、保証は施工不良や契約で定められた不具合を対象とするもので、通常使用による劣化や消耗品交換まですべて無料になるわけではありません。
特に確認したいのは次の点です。
- 構造・雨漏り保証の期間
- 設備保証の対象
- 定期点検の回数
- 保証延長の条件
- 有償メンテナンスの内容
- 指定工事をしない場合の扱い
「最長60年保証」と表示されていても、定期的な有償工事が延長条件になっている場合があります。
保証年数だけでなく、保証を継続するためにいくら必要かまで確認してください。
高性能住宅でも修繕費はかかる
高断熱・高気密住宅は、光熱費や室内環境の改善が期待できます。しかし、設備が永久に使えるわけではありません。
- 第一種換気のモーターやフィルター
- エアコン
- エコキュート
- 太陽光パワーコンディショナー
- IH・食器洗い乾燥機
高性能住宅は、定期的な清掃や部品交換を行ってこそ性能を維持できます。
太陽光発電による電気代削減分や売電収入も、すべて生活費に使わず、一部を設備交換口座へ積み立てるべきです。
外壁材だけで判断してはいけない
「高耐久外壁だから30年間メンテナンス不要」という説明にも注意してください。
外壁材が長持ちしても、次の部分は別に点検が必要です。
- シーリング
- 窓周り
- 軒天
- 雨樋
- 防水部分
- 外壁の接合部
- 換気口周辺
塗装周期が長い外壁を選ぶことは有効ですが、家全体がメンテナンスフリーになるわけではありません。
長期優良住宅は維持管理も必要
長期優良住宅は、認定を受ければ終わりではありません。
国土交通省は、認定計画に基づいて適切に維持保全を行う必要があるとしています。国土交通省・長期優良住宅
点検や修繕を行った場合は、次の書類を保管します。
- 点検記録
- 修繕前後の写真
- 見積書・請求書
- 工事契約書
- 交換設備の保証書
- 図面・仕様書
住宅金融支援機構も、不具合は早期に修繕し、点検・補修記録を保存することが重要だと案内しています。住宅金融支援機構
修繕費を住宅ローンとは別にする
おすすめは、給与日に修繕専用口座へ自動振替する方法です。
例えば毎月2万円なら、
2万円×12か月＝年間24万円
10年間で240万円
住宅ローンの繰上返済やNISAとは分けて管理します。
繰上返済へ300万円使った直後に、外壁と給湯器で200万円必要になれば、現金が不足します。修繕予定のお金を繰上返済へ回してはいけません。
50代・60代は退職前に準備する
55歳で新築した場合、最初の大規模な設備交換時期は65～70歳頃に重なる可能性があります。
年金生活へ入ってから200万～300万円を一度に出すのは簡単ではありません。
そのため、50代・60代は、
- 入居時から毎月2万～3万円を積み立てる
- 退職前に最初の設備交換資金を作る
- 70歳時点の住宅ローン残高を減らす
- 修繕費を退職金だけに頼らない
という計画が必要です。
俺流結論
戸建住宅の修繕費は、30年間で500万～800万円、毎月2万円前後を一つの基準にしてください。
住宅会社の見積りで確認すべきなのは、建築時の価格だけではありません。
10年後に何を交換するのか
20年後にいくら必要か
保証継続に有償工事が必要か
30年間の維持費はいくらか
ここまで説明できて初めて、正直な住宅価格です。
月々8万円の住宅ローンでも、修繕積立2万円を加えれば実質10万円です。
修繕費を計算せずに「家賃並み」と説明する住宅会社を信用してはいけません。家は建てた瞬間ではなく、30年後まで維持できて初めて完成です。
