Q. 諸費用ローンは利用すべき？

A. 原則は現金払いです。ただし、支払うことで生活防衛資金がなくなるなら、諸費用ローンを一部利用する方が安全です。

住宅購入では、土地・建物以外にも登記、融資手数料、火災保険などの諸費用が必要です。

問題は「借りるか、借りないか」ではなく、住宅購入後にいくら現金が残るかです。

住宅購入の諸費用とは？

主な諸費用は次のとおりです。

• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料・保証料
• 印紙税
• 火災・地震保険料
• 土地の仲介手数料
• 固定資産税などの清算金
• つなぎ融資費用
• 水道加入金
• 引越し費用
• 家具・家電費

新築住宅では、住宅取得総額の5～10％程度を見込むことがあります。

土地・建物が3,500万円なら、175万円から350万円程度です。土地仲介やつなぎ融資の有無によって変わります。

諸費用ローンとは？

諸費用ローンとは、住宅本体以外の費用を借りるローンです。

金融機関によって、次の2種類があります。

どこまで融資対象にできるかは金融機関によって異なります。住宅金融支援機構も、融資手数料、抵当権設定費用、火災保険料などは利用者負担になると案内しています。フラット35の諸費用案内

300万円借りるといくら払う？

300万円を35年間借りた概算です。

諸費用300万円を借りると、支払総額は約386万～485万円になります。

「月々1万円程度」でも、35年間では大きな利息です。必ず総支払額で判断します。

利用してもよい人

次のような場合は、一部借入を検討できます。

• 現金払いすると生活防衛資金がなくなる
• 子どもの教育費が近い
• 車の買い替えが予定されている
• 自営業で事業資金を残す必要がある
• 住宅購入後も300万～500万円程度を残したい
• 低金利の住宅ローンへ含められる
• 70歳前後までに完済できる

たとえば預貯金500万円から諸費用300万円を払うと、残りは200万円です。

生活費、引越し、家具家電、急な収入減を考えると不足するなら、100万円だけ現金で払い、200万円を借りるという方法もあります。

全額現金か、全額借入かの二択ではありません。

利用しない方がよい人

次の条件では危険です。

• 土地・建物も借入上限まで借りる
• 頭金ゼロ、諸費用も全額ローン
• カーローンやリボ払いがある
• 諸費用ローンの金利が高い
• 返済後に毎月貯金できない
• 75歳、80歳まで返済が残る
• 数年以内に売却する可能性がある

住宅価格以上を借りると、購入直後から売却価格よりローン残高が多い「担保割れ」状態になりやすくなります。

転勤、離婚、失業などで売却する際、売却代金だけでは完済できない可能性があります。

現金はいくら残す？

私なら、最低でも次の金額を住宅購入後に残します。

生活維持費6か月分＋1年以内の確定支出＋緊急予備費

自営業、歩合給、片働きなら、生活維持費12か月分を検討します。

ここへ家具家電、引越し、車、教育費を加えます。

現金払い後にこの金額を残せないなら、住宅予算を下げるか、諸費用の一部借入を検討します。

契約前に確認すること

• 借入金利
• 返済期間
• 事務手数料
• 住宅ローンと別契約か
• 融資対象になる費用
• 総支払額
• 住宅ローン控除の対象になるか
• 繰上返済手数料
• 70歳時点の残高
• 購入後に残る現金

住宅ローン控除の対象範囲は、借入内容や住宅取得費との関係で判断されます。「住宅ローンと一緒に借りたから全額対象」とは限らないため、金融機関や税務署へ確認してください。

俺流結論

諸費用は原則として現金で払います。

ただし、現金払いによって貯金がほとんどなくなるなら、無理に全額を払うべきではありません。

一番危険なのは、諸費用を借りることではなく、土地・建物・諸費用まで上限いっぱいに借り、購入後に貯金もできない状態です。

私なら、購入後に生活費6～12か月分と家具家電・教育費を残し、不足する分だけ借ります。

それでも返済が厳しいなら、諸費用ローンで解決せず、住宅取得総額そのものを下げます。