Q. 頭金ゼロで家を建てても大丈夫？

A. 頭金ゼロでも建てられます。ただし、頭金ゼロと貯金ゼロは全く違います。購入後に十分な現金が残ることが条件です。

低金利で住宅ローンを借り、手元資金を残すために頭金を入れない方法には合理性があります。

一方、頭金も預金もなく、諸費用まで全額借りなければ建てられない場合は、住宅予算そのものを見直すべきです。

頭金ゼロでも安全な人

• 生活費6～12か月分の現金がある
• 諸費用・家具家電費を準備している
• 教育費と車の資金を別に確保している
• 住宅ローン返済が手取りの20％前後
• 金利3％でも返済できる
• 70歳前後までに完済できる
• 購入後も毎月貯金できる

「払えないから頭金ゼロ」ではなく、「現金を残すために頭金を入れない」ことが重要です。

危険な人

• 預貯金が100万円未満
• 諸費用も全額ローン
• カーローンやリボ払いがある
• ボーナス払いを使う
• 共働き収入が1円でも減ると返せない
• 50年ローンでなければ買えない
• 家具家電を分割払いにする
• 購入後の修繕積立ができない

この状態では、病気、失業、車の故障が起きたとき、新たな借金が必要になります。

頭金350万円を入れた場合

総額3,500万円、金利年1.5％、35年返済で比較します。

350万円の頭金を入れると、毎月返済は約1万1,000円下がり、総利息も約100万円減る試算です。

ただし、預金400万円から350万円を入れれば、残りは50万円です。

月1万1,000円を下げるために現金を失い、車や教育費をローンで借りるなら得とは限りません。

頭金ゼロは審査にも影響する

住宅価格に対する借入割合が高いほど、金融機関は慎重に審査する場合があります。

フラット35でも、融資率が9割を超える場合は、返済の確実性などをより慎重に審査すると案内しています。フラット35の利用条件

金融機関によっては、融資率が高いと金利や保証料などの条件が変わる場合があります。

頭金をいくら入れると条件が変わるか確認してください。

売却時の残債にも注意

頭金ゼロでは、購入直後のローン残高が大きく残ります。

転勤、離婚、失業などで早期売却すると、売却価格より住宅ローン残高が多くなる可能性があります。

この場合、原則として不足する300万円を用意しなければ、抵当権を抹消して売却できません。

諸費用まで借りると、さらに担保割れしやすくなります。

現金はいくら残す？

最低でも、次の金額を購入後に残します。

生活維持費6か月分＋1年以内の確定支出＋緊急予備費

自営業、片働き、歩合給なら、生活費12か月分を検討します。

一般的な子育て世帯なら、購入後に300万～500万円程度を残すことを一つの目安として、実際の生活費から計算します。

頭金より先に考えるお金

• 登記・融資・保険などの諸費用
• 家具家電
• 引越し
• 外構
• 教育費
• 車の買い替え
• 固定資産税
• 給湯器・外壁などの修繕積立

これらを使った後に現金が残るか確認します。

俺流結論

頭金ゼロでも、家を建てて大丈夫です。

ただし、それは十分な預金があり、あえて現金を残す場合です。

私なら、頭金を入れる前に生活費6～12か月分、教育費、車、家具家電費を確保します。その後も余裕があれば、金融機関の条件が有利になる範囲で頭金を入れます。

頭金ゼロが危険なのではありません。

貯金ゼロ、諸費用ローン、50年返済まで重なることが危険です。