Q. 住宅ローン控除とは？
A. 住宅ローン控除とは、一定条件を満たすと、住宅ローン年末残高の0.7％を所得税などから差し引ける制度です。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。
住宅ローンを利用して自宅を新築・購入・増改築した人の税負担を、一定期間軽減する制度であり、国から現金が一律に支給される補助金ではありません。
計算された控除額と、実際に納めている税額は別。
ここを勘違いしないことが重要です。
いくら控除される？
2026年入居の場合、控除率は年末残高等の0.7％です。国土交通省・住宅ローン減税Q＆A
例えば、年末の対象ローン残高が3,000万円なら、
3,000万円×0.7％＝年間21万円
計算上は、年間21万円が控除額の目安になります。
ただし、所得税などの納税額が15万円しかなければ、必ず21万円すべてが戻るわけではありません。所得税から控除しきれない部分は、一定範囲で翌年度の住民税から控除されます。
2026年入居・新築住宅の主な内容
| 住宅性能 | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 13年 |
| その他の新築住宅 | 原則対象外 | ― |
子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する場合は、借入限度額が上乗せされます。
| 住宅性能 | 上乗せ後の借入限度額 |
|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 |
借入限度額とは、住宅ローンとして借りられる上限ではありません。住宅ローン控除の計算対象になる残高の上限です。
例えば長期優良住宅で6,000万円借りても、一般世帯の計算対象は最大4,500万円です。
最大控除額が全額戻るとは限らない
長期優良住宅の一般世帯なら、年間の計算上限は次のとおりです。
4,500万円×0.7％＝31万5,000円
しかし、実際の年末残高が3,000万円なら、計算上の控除額は21万円です。さらに、納めている所得税・住民税が少なければ、実際の控除額はそれより少なくなります。
住宅会社から「13年間で最大○百万円戻ります」と説明されても、それは上限計算にすぎません。
住宅ローン残高は毎年減り、収入や納税額も変わります。最大額を資金計画へ入れてはいけません。
主な適用条件
2026年入居の場合、主に次の条件があります。
- 自分が居住する住宅である
- 住宅取得後、原則6か月以内に入居する
- 住宅ローンの返済期間が10年以上ある
- 合計所得金額が2,000万円以下である
- 原則として床面積が40㎡以上ある
- 床面積の2分の1以上を居住用に使う
- 住宅性能を必要書類で証明できる
- 控除を受ける年の年末まで引き続き居住する
床面積40㎡以上50㎡未満の場合は、所得制限などの条件があります。また、子育て世帯等への上乗せを利用する場合は、原則50㎡以上が必要です。
個別条件は契約時ではなく、入居年や住宅性能によって決まるため、必ず最新制度を確認してください。
住宅性能は「証明書」が必要
実際に高性能な住宅でも、必要な証明書がなければ、該当区分で控除を受けられない可能性があります。
主な証明書には次のものがあります。
- 長期優良住宅の認定通知書
- 建設住宅性能評価書
- 住宅省エネルギー性能証明書
- 検査済証など
ZEH水準省エネ住宅として申請する場合、原則として断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上であることを証明します。
契約前に住宅会社へ、
「住宅ローン控除では、どの住宅区分になりますか」
「申告に必要な証明書は誰が取得しますか」
「証明書費用は見積りに含まれていますか」
と確認してください。
手続きはどうする？
入居1年目
会社員でも確定申告が必要です。
主な必要書類は次のとおりです。
- 住宅ローンの年末残高情報・証明書
- 土地・建物の登記事項証明書
- 工事請負契約書・売買契約書
- 住宅性能を証明する書類
- 本人確認・所得関係書類
2026年中に入居した場合は、原則として2027年の確定申告で手続きします。
2年目以降
給与所得者は、必要書類を勤務先へ提出すれば年末調整で控除を受けられます。国税庁
自営業者など確定申告が必要な人は、引き続き確定申告で手続きします。
繰上返済すると控除はどうなる？
繰上返済によって年末残高が減れば、控除の計算対象も減ります。
さらに、繰上返済によって当初の返済開始から変更後の最終返済月までが10年未満になると、その年以後、住宅ローン控除を受けられなくなる場合があります。
繰上返済をする場合は、
減らせる住宅ローン利息
と
減少する住宅ローン控除額
を比較して判断してください。
俺流結論
住宅ローン控除は、使えるなら確実に手続きすべき制度です。
しかし、控除を理由に借入額を増やしてはいけません。
例えば、控除によって年間20万円の負担が軽くなっても、住宅予算を500万円増やせば、元金500万円に加えて利息まで支払うことになります。
住宅営業の、
「住宅ローン控除で戻るから大丈夫」
「高性能住宅なら控除額が増えるから得」
という説明だけで予算を上げてはいけません。
住宅ローン控除は減税であって、家を安く買える制度ではありません。控除がなくても無理なく返せる総額を決め、控除分は教育費・修繕費・老後資金として残すのが正解です。
