Q. 頭金はいくら必要？
A. 頭金は住宅価格の10～20％が一つの目安ですが、割合だけでは決めません。住宅購入後に必要な現金を残し、余った金額を頭金にします。
頭金を増やせば、住宅ローン返済額と総利息は減ります。
しかし、預金を使いすぎると、教育費、車、修繕、収入減少に対応できなくなります。
私なら、頭金より手元資金を優先します。
頭金の計算方法
頭金に使える金額＝現在の預貯金－生活防衛資金－近い将来の支出－住宅購入諸費用
たとえば預貯金800万円の家庭です。
| 確保するお金 | 金額 |
|---|---|
| 生活防衛資金 | 200万円 |
| 家具家電・引越し | 200万円 |
| 教育費・車の予備費 | 150万円 |
| 登記・融資・保険など | 150万円 |
| 頭金に使える金額 | 100万円 |
預金800万円があっても、800万円すべてを頭金には使えません。
この家庭の安全な頭金は、100万円程度と考えます。
頭金で返済額はいくら変わる？
住宅総額3,500万円、金利年1.5％、35年返済、ボーナス払いなしの概算です。
| 頭金 | 借入額 | 毎月返済額 |
|---|---|---|
| 0円 | 3,500万円 | 約10万7,000円 |
| 350万円・10％ | 3,150万円 | 約9万6,000円 |
| 700万円・20％ | 2,800万円 | 約8万6,000円 |
頭金を350万円入れると、毎月返済は約1万1,000円下がります。
700万円なら約2万1,000円下がります。
ただし、700万円を入れて預金がなくなるなら危険です。
頭金を入れるメリット
- 毎月返済額が下がる
- 総利息が減る
- 住宅ローン審査で有利になる場合がある
- 金利や保証料の条件が変わる場合がある
- 売却時の担保割れリスクを抑えられる
- 完済年齢を早めやすい
フラット35では、融資率が9割を超える場合、返済の確実性などをより慎重に審査すると案内しています。フラット35の利用条件
借入額を住宅価格の9割以下にすると条件が変わるか、金融機関へ確認してください。
頭金を入れすぎるデメリット
- 生活防衛資金が減る
- 家具家電をローンで買うことになる
- 教育費が不足する
- 車の故障・買い替えに対応できない
- 病気や失業時に返済できない
- 給湯器や外壁修繕費が足りない
低金利の住宅ローンを減らすために現金を使い、後から高金利のカーローンや教育ローンを借りるのでは得になりません。
購入後に残す現金
最低でも次の金額を残します。
生活維持費6か月分＋1年以内の確定支出＋緊急予備費
自営業、歩合給、片働きなら、生活維持費12か月分を検討します。
| 毎月の生活維持費 | 6か月分 | 12か月分 |
|---|---|---|
| 25万円 | 150万円 | 300万円 |
| 30万円 | 180万円 | 360万円 |
| 35万円 | 210万円 | 420万円 |
子育て世帯なら、家具家電などを払った後も300万～500万円程度を残すことを一つの目安とし、実際の生活費から計算します。
諸費用は頭金と別
頭金だけを準備しても、次の諸費用が必要です。
- 登記費用
- 住宅ローン手数料・保証料
- 火災・地震保険
- 印紙税
- 土地仲介手数料
- つなぎ融資費用
- 引越し
- 家具家電
頭金500万円を準備しても、諸費用や家具家電に300万円必要なら、実際に頭金へ使える金額は変わります。
俺流結論
頭金の正解は、住宅価格の10％や20％と一律には決められません。
私なら、生活費6～12か月分、家具家電、教育費、車、住宅諸費用を先に確保します。
そのうえで余ったお金を頭金にし、借入割合によって金利などの条件が有利になるか確認します。
頭金を多く入れてローンが減っても、現金がなくなれば安全ではありません。
家を建てた後も、家族の生活を守れる金額が適正な頭金です。
