Q. 私なら住宅予算をどう決める？

A. 私なら「銀行が貸してくれる金額」では決めません。教育費、車、修繕費、老後資金を先に確保し、残った金額から住宅予算を逆算します。

住宅会社へ行く前に、土地・建物・付帯工事・諸費用を含めた「住宅取得総額の上限」を決めます。

最も危険なのは、建物を見て気持ちが高まった後に予算を考えることです。

先に欲しい家を決めると、予算を超えても「月々あと1万円なら」「返済期間を延ばせば」と、自分に都合のよい理由を探し始めます。

私なら、次の順番で決めます。

1. 70歳前後の完済年齢を決める
2. 住宅購入後に残す現金を決める
3. 教育費・車・修繕費を先に確保する
4. 毎月払える住居費を計算する
5. 金利上昇後の返済額を確認する
6. 借入可能額を算出する
7. 自己資金を加えて住宅取得総額を決める

年収の何倍という決め方は使わない

「住宅予算は年収の5倍まで」という考え方は簡単ですが、私は住宅予算の最終判断には使いません。

同じ年収600万円でも、家計は全く違うからです。

年収が同じだから、同じ金額を借りてよいとは限りません。

住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、平均総返済負担率は22.8％、土地付注文住宅では26.4％でした。しかし、これはあくまで利用者の平均であり、安全を保証する基準ではありません。2025年度フラット35利用者調査

しかも返済負担率は一般的に額面収入を基準にします。実際の生活で使えるのは、税金や社会保険料を引いた手取りです。

私なら住宅ローン返済を手取りの20％前後に抑える

私なら、住宅ローン返済だけで手取り月収の20％前後を目指します。

さらに、固定資産税、火災・地震保険、修繕積立まで含めた住居費総額を、手取り月収の25％程度に収めます。

住居費総額には、次の費用を含めます。

• 住宅ローン返済
• 固定資産税
• 火災保険・地震保険
• 将来の修繕積立
• 太陽光・設備の交換積立

住宅ローンが月8万円でも、税金、保険、修繕積立が月3万円なら、実質的な住居費は月11万円です。

住宅会社が見せる「月々返済額」だけで判断してはいけません。

住宅予算を決める計算式

私なら次の計算で考えます。

安全な住宅取得総額＝安全に返せる借入額＋使用可能な自己資金

ただし、貯金全額を自己資金にはしません。

使用可能な自己資金＝現在の預貯金－購入後に残す現金－近い将来に必要なお金

購入後に残す現金には、少なくとも次の費用を含めます。

• 生活維持費の6か月分
• 引越し費用
• 家具家電費
• 車の買い替え資金
• 1年以内に必要な教育費
• 予備費

自営業、歩合給、片働きの世帯なら、生活維持費の12か月分を残したいところです。

具体例で住宅予算を計算する

夫35歳、妻32歳、子ども2人の家庭で考えます。

月8万円を35年間、年1.5％で返済する場合、借入額は概算で約2,600万円です。

次に、自己資金を計算します。

預貯金700万円から480万円を差し引くと、住宅へ使用できる自己資金は220万円です。

したがって、この家庭の住宅取得総額は次のようになります。

借入額2,600万円＋自己資金220万円＝総額2,820万円

この2,820万円には、建物だけでなく、土地、付帯工事、外構、登記、融資費用、火災保険などを含めます。

建物価格2,820万円ではありません。

総額から各予算へ振り分ける

住宅取得総額が2,820万円なら、その中で土地と建物の配分を考えます。

土地に800万円使うなら、建物や他の費用を300万円下げなければなりません。

「気に入った土地だから」と土地だけを先に契約すると、残った予算で希望する家が建たない危険があります。

土地と建物は、必ず総額で同時に判断します。

金利3％でも確認する

年1.5％の返済額だけで予算を決めるのは危険です。

借入額2,600万円、35年返済の場合を比較します。

金利が年1.5％から3.0％になると、毎月返済は約2万円増えます。

年間では約24万円、10年間なら約240万円です。

変動金利を選ぶなら、金利3％でも教育費や生活費を維持できるか確認します。住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレーションでは、返済額や将来の家計収支を試算できます。

共働き収入を満額で計算しない

夫婦共働きでも、私なら2人分の収入をそのまま住宅予算に使いません。

出産、育児、病気、介護、転職、離婚などで、どちらかの収入が減る可能性があるからです。

たとえば夫の手取り30万円、妻の手取り15万円なら、合計45万円を前提に限界まで借りるのではなく、次の2段階で確認します。

• 通常時：手取り45万円で問題なく返せる
• 収入減少時：手取り30万円でも一定期間耐えられる

片方の収入だけで生活と返済をすべて維持できなくても、生活防衛資金を使いながら1年程度耐えられる設計を目指します。

教育費を住宅予算の後に考えない

子どもがいる家庭では、教育費を住宅予算から先に確保します。

大学進学資金として、最低でも子ども1人当たり500万円を目標に準備するなら、2人で1,000万円です。

住宅ローンを優先して教育資金が準備できず、大学進学時に奨学金へ頼るなら、住宅予算が高すぎた可能性があります。

家を大きくした代わりに、子どもが社会人初日から数百万円の借金を背負う。この資金計画を私は安全とは考えません。

車の費用を忘れない

山梨県では、車を2台所有する家庭も珍しくありません。

車は購入費だけでなく、保険、税金、車検、燃料、タイヤ、修理費も必要です。

300万円の車を10年ごとに2台買い替えるなら、購入資金だけでも平均して月5万円の積立が必要です。

住宅ローンの月額が払えても、車の買い替えをローンに頼り続ければ、家計全体の借金は減りません。

住宅購入後に貯金できるか確認する

安全な住宅予算は「返済できる金額」ではありません。

住宅購入後も、毎月貯金できる金額です。

私なら住宅購入後も、次の積立を継続できるか確認します。

この積立を止めなければ返済できない住宅ローンなら、予算を下げます。

返済が始まってから節約を考えるのではなく、必要な積立を差し引いた残額から住宅予算を決めるのです。

50年ローンで予算を増やさない

返済期間を35年から50年へ延ばせば、毎月返済額は下がります。

しかし、家の価格が安くなったわけではありません。

• 完済年齢が高くなる
• 総利息が増える
• 老後も返済が続く
• 修繕費とローン返済が重なる
• 売却時に残債が残りやすい

月々の返済額を安く見せるために返済期間を延ばし、住宅予算を引き上げる方法は使いません。

私なら70歳前後までの完済を基準にし、それを超える場合は建物、土地、借入額を見直します。

契約前に行う5つの耐久テスト

住宅予算を決めたら、次の条件で再計算します。

1つでも家計が赤字になるなら、借入額を100万円単位で下げて再計算します。

予算を下げるのは夢を諦めることではありません。建てた後の生活を守るための判断です。

私なら削らないもの

予算を下げる場合でも、次の部分は安易に削りません。

• 耐震性能
• 断熱性能
• 気密性能
• 換気性能
• 雨漏りや結露を防ぐ基本施工
• 完成保証
• 必要なメンテナンス性能

削るなら、家の大きさ、複雑な形状、過剰な設備、高額な内装、必要性の低いオプションです。

初期費用を安くするために断熱・気密性能を下げれば、光熱費や快適性に影響します。耐震性能を削れば、後から簡単には取り戻せません。

「見た目は残して、見えない性能を削る」のではなく、「家を少しコンパクトにして、基本性能を守る」。私ならこの順番です。

俺流結論

私なら、住宅予算を銀行にも住宅営業にも決めさせません。

最初に教育費、車、修繕費、老後資金、生活防衛資金を守ります。そのうえで、住宅ローン返済を手取りの20％前後、住居費総額を25％程度に抑え、70歳前後までの完済を目指します。

家を建てる目的は、住宅ローンを返すことではありません。

家族が旅行へ行き、子どもの進学を応援し、車を買い替え、老後も安心して暮らすことです。

「借りられる上限」から考えると、住宅会社に都合のよい予算になります。

「建てた後も残したい生活」から逆算する。それが、私なら選ぶ住宅予算の決め方です。