Q. なぜ家づくりは人生設計なのか？

A. 家を建てると、住む場所だけでなく、毎月使えるお金、働き方、教育費、老後資金、家族の時間まで変わるからです

家づくりは、単に建物を買うことではありません。

住宅ローンは30年、35年、場合によっては40年、50年と続きます。

その間には、

• 子どもの進学
• 車の買い替え
• 転職や独立
• 収入の増減
• 親の介護
• 住宅の修繕
• 自分たちの退職
• 年金生活

など、さまざまな変化があります。

契約時に返済できるだけでは不十分です。

家を建てた後も教育費を準備できるか。生活を楽しめるか。病気や収入減少へ対応できるか。老後までに住宅ローンを完済できるか。

ここまで考えて初めて、本当の住宅資金計画になります。

住宅会社が受け取る代金は、家が完成した時点で支払われます。

しかし、お客様の人生は、そこから何十年も続きます。

だから家づくりは、建物選びではなく人生設計なのです。

1. 住宅ローンは、将来の収入を先に使う契約

住宅ローンを利用すると、現在持っていない数千万円のお金で家を建てられます。

しかし、そのお金は無料でもらえるわけではありません。

これから何十年も働いて得る収入の一部を、住宅へ使う契約です。

例えば、月々の返済額が10万円なら、年間120万円です。

35年間では元金と利息を合わせて、非常に大きな支出になります。

住宅ローンを1万円増やすだけでも、35年間では単純計算で420万円です。

営業担当者から、

「あと300万円増やしても、月々では約1万円です」

と言われると、小さな負担に感じます。

しかし、それは35年間、毎月1万円を他のことへ使えなくなるという意味でもあります。

旅行、教育費、老後資金、趣味、家族との時間。

住宅へ使うお金が増えるほど、他の選択肢は減ります。

住宅ローンの金額は、家の大きさを決めるだけではありません。

その後の人生で使えるお金を決めます。

2. 「借りられる金額」と「返せる金額」は違う

金融機関が融資できると判断した金額が、その家族にとって安全な予算とは限りません。

金融機関は、主に年収、勤続年数、年齢、他の借入状況などから審査します。

しかし、それぞれの家庭で異なる、

• 子どもの人数
• 進学方針
• 車の台数
• 親への支援
• 毎月の生活費
• 退職時期
• 老後に望む暮らし

まで、すべて反映して融資額を決めるわけではありません。

同じ年収600万円でも、子どもがいない家庭と3人いる家庭では、将来必要なお金が違います。

共働きを続ける家庭と、出産や介護で一時的に収入が減る家庭でも違います。

住宅会社から「4,000万円まで借りられます」と言われても、4,000万円借りる必要はありません。

大切なのは融資限度額ではなく、生活を守りながら返済できる金額です。

3. 教育費と住宅費のピークが重なる

子育て世帯が注意したいのは、教育費が増える時期です。

家を建てるときに子どもが小さいと、教育費はまだ少なく見えます。

しかし、数年後には、

• 塾や習い事
• 高校進学
• 大学受験
• 入学金や授業料
• 通学費
• 一人暮らしの仕送り

などが重なります。

その時期にも住宅ローンの返済は続きます。

現在の家賃と同程度だから払えると考えても、今後の教育費が増えれば、家計の余裕は減ります。

教育費が足りなくなったとき、家を簡単に小さくすることはできません。

住宅ローンの返済が家計を圧迫すれば、子どもの進路を制限する可能性もあります。

家を建てることが目的になり、子どもの未来を削ることになってはいけません。

教育費を確保した後でも返せる住宅ローンなのか、契約前に確認する必要があります。

4. 住宅ローンの完済年齢が老後を左右する

35歳で35年ローンを組めば、完済は70歳です。

40歳なら75歳、50歳なら85歳になります。

もちろん、繰上返済や退職金で早く返す方法もあります。

しかし、まだ受け取っていない退職金を最初から返済原資として決めてしまうのは危険です。

退職金は、

• 老後の生活費
• 医療・介護費
• 住宅修繕費
• 車の買い替え
• 予期しない支出

にも必要です。

また、退職金制度や受取額が将来変わる可能性もあります。

住宅ローンを組む際は、今の月々返済額だけでなく、何歳まで働き、何歳で完済するのかを確認してください。

私は、可能であれば70歳前後までの完済を一つの目標として考えます。

年金生活に入っても大きな住宅ローンが残れば、老後の自由は大きく制限されます。

5. 建築後に現金を残せるかが重要

頭金を多く入れれば、借入額と月々返済額は減ります。

しかし、預金を使い切ってしまうと、建築後の生活が不安定になります。

家が完成した直後にも、

• 引っ越し
• 家具・家電
• 固定資産税
• 火災・地震保険
• 車検
• 教育費
• 急な修理
• 病気や収入減少

などの支出が発生します。

新築したからといって、人生の他の出費が止まるわけではありません。

自己資金300万円をすべて頭金へ入れ、手元資金がほとんどなくなる計画より、必要な生活防衛資金を残した方が安全な場合があります。

重要なのは借入額を最小にすることではありません。

借入額、毎月返済、建築後の現金をバランスよく設計することです。

6. 家の性能が将来の生活費を変える

人生設計に影響するのは住宅ローンだけではありません。

家を建てた後には、毎月の光熱費が発生します。

断熱・気密性能が不足している住宅では、冷暖房に多くのエネルギーが必要になります。

仮に住宅性能による光熱費の差が月1万円なら、年間12万円、35年間では単純計算で420万円です。

将来の電気料金が上がれば、差がさらに広がる可能性もあります。

だからといって、性能を高くすればいくら高くてもよいわけではありません。

住宅性能へ過剰な費用をかけ、住宅ローンが苦しくなれば本末転倒です。

必要なのは、

• 建築費
• 住宅ローンの利息
• 光熱費
• 修繕費
• 設備交換費

を含めた長期的な支出で比較することです。

建築時に安くても、住み始めてから高い家があります。

反対に、適切な性能へ投資することで、将来の光熱費や健康リスクを抑えやすくなる家もあります。

7. 修繕費を考えずに家を建てると老後に困る

新築時には、すべてが新しいため、修繕費を実感しにくいものです。

しかし、住宅は何十年もメンテナンスなしで使えるわけではありません。

将来的には、

• 外壁や屋根
• 防水
• 給湯設備
• エアコン
• 換気設備
• 太陽光発電関連機器
• 水回り設備
• 給排水管

などの点検、補修、交換が必要になります。

必要な時期と金額は、材料、設備、施工状態、使用環境によって異なります。

重要なのは、修繕費がゼロだと思わないことです。

住宅ローンを限界まで借り、預金も使い切ってしまうと、修繕が必要になったときに対応できません。

修繕を先送りすれば、小さな不具合が大きな損傷へつながることもあります。

住宅予算を決めるときは、建築費だけでなく、長期的な維持管理費も考える必要があります。

8. 家を建てる場所が働き方と家族時間を変える

土地選びも人生設計の一部です。

土地価格だけで決めると、通勤時間や生活利便性に問題が出ることがあります。

通勤時間が片道30分延びれば、往復で1時間です。

年間240日勤務なら、1年間で約240時間。30年間では約7,200時間になります。

これは約300日分です。

安い土地を買えても、家族と過ごす時間、睡眠時間、趣味の時間を失う可能性があります。

反対に、便利な土地へ予算を使いすぎれば、建物や将来資金を圧迫します。

土地選びでは、

• 通勤時間
• 学校や保育施設
• 買い物や医療
• 親との距離
• 災害リスク
• 将来の車の運転
• 売却や相続のしやすさ
• 建築に必要な追加費用

まで考える必要があります。

土地は、建物より簡単に変えられません。

現在だけでなく、10年後、30年後の生活まで想像して選ぶべきです。

9. 間取りは家族の将来によって変わる

家を建てるとき、子どもが小さければ、子育て中心の間取りを考えます。

しかし、子どもは成長し、いずれ独立する可能性があります。

その後、夫婦だけで長く暮らす期間が続きます。

今だけを考えて家を大きくすると、将来、

• 使わない子ども部屋が増える
• 掃除が負担になる
• 冷暖房効率が悪くなる
• 二階を使わなくなる
• 修繕面積が増える
• 固定資産税や維持費がかかる

ということがあります。

一方で、小さくしすぎて現在の生活が不便でも意味がありません。

家族構成が変わっても使い方を変えられる設計が理想です。

子ども部屋を将来、趣味室、収納、来客室として使えるか。

一階だけでも生活できるか。

将来、手すりを設置できるか。

こうした視点も人生設計に含まれます。

10. 家が高すぎると、働き方を選べなくなる

住宅ローンが大きいと、収入を下げられなくなります。

本当は転職したい。

独立したい。

子育てのために勤務時間を短くしたい。

親の介護で働き方を変えたい。

しかし、毎月の住宅ローン返済が大きければ、収入を優先せざるを得ません。

家族を幸せにするために建てた家が、働き方を縛る原因になることがあります。

住宅ローンは返せるかだけでなく、

「この返済額でも、人生の選択肢を残せるか」

という視点で考える必要があります。

ぎりぎり返せる計画より、収入が一時的に下がっても耐えられる計画の方が、人生の自由を守れます。

11. 家族の健康も人生設計に含まれる

住宅の温熱環境は、暮らしやすさだけの問題ではありません。

冬にリビングは暖かくても、脱衣所やトイレが極端に寒ければ、体へ大きな負担がかかります。

夏に二階が非常に暑くなれば、睡眠や体調にも影響します。

また、結露やカビを放置すれば、室内環境が悪化します。

家族が長時間過ごす住宅だからこそ、

• 室温差を抑える断熱性能
• 隙間を減らす気密性能
• 空気を計画的に入れ替える換気
• 結露を防ぐ設計と施工
• 地震から家族を守る構造

が重要です。

高性能住宅は、数値を競うために建てるものではありません。

家族の健康、安全、将来の支出を守るために必要な性能を確保するものです。

12. 家づくりの判断は30年後から逆算する

家づくりでは、現在の希望から考え始める人が多いでしょう。

しかし、私は将来から逆算することも必要だと思っています。

例えば、

• 70歳までに住宅ローンを完済したい
• 子どもの進学費用を確保したい
• 60歳以降の返済額を減らしたい
• 老後に1階だけで生活したい
• 車を運転できなくなっても暮らせる場所を選びたい
• 修繕費を準備できる家計にしたい

という将来像を先に考えます。

そこから、

• 住宅総額はいくらまでか
• 毎月返済はいくらまでか
• 何年ローンにするか
• 土地へいくら使うか
• 建物は何坪必要か
• どの性能を守るか

を決めます。

今欲しい家から将来を合わせるのではなく、将来守りたい暮らしから家を設計するのです。

家づくり前に確認する人生設計

項目	確認する内容
収入	現在の手取り、昇給、収入減少の可能性
働き方	転職、独立、育休、介護、退職予定
教育費	子どもの人数、進学方針、必要時期
住宅費	ローン、税金、保険、修繕費
生活費	食費、車、通信費、旅行、趣味
手元資金	建築後に残す現金
老後	年金、退職金、完済年齢、生活費
家族構成	出産、子どもの独立、親との同居
土地	通勤、生活利便性、災害リスク、将来性
建物	必要面積、将来の使い方、性能
維持費	光熱費、設備交換、外壁・屋根など
不測の事態	病気、失業、金利上昇、介護

一つの予測だけで判断せず、条件が変わった場合も検討してください。

3つの資金計画を比較する

家づくりでは、希望案だけを見るのではなく、少なくとも次の3案を比較すると判断しやすくなります。

希望優先案

希望する土地、広さ、設備を採用した場合です。

理想に近い一方、借入額、毎月返済、完済年齢がどうなるかを確認します。

おすすめ標準案

必要な性能と暮らしやすさを守りながら、面積や設備を調整した案です。

希望と安全性のバランスを取ります。

安全重視案

収入減少、金利上昇、教育費増加などを考え、借入額を抑えた案です。

理想だけでなく、条件が悪化した場合にも暮らしを守れるか確認します。

3案を並べることで、「建てられるか」ではなく、「どの人生を選ぶか」を夫婦で判断できます。

住宅会社へ質問すべきこと

• 借入可能額ではなく、返済可能額を考えてくれますか
• 土地、建物、外構、諸費用を含む総額はいくらですか
• 建築後に現金はいくら残りますか
• 教育費が増える時期の家計は大丈夫ですか
• 金利が上がった場合の返済額はいくらですか
• 何歳で住宅ローンを完済しますか
• 退職後も返済が残りますか
• 光熱費と修繕費を考慮していますか
• 収入が減った場合にも返せますか
• 希望案、標準案、安全案を比較できますか
• 予算を超えた場合、何から削りますか

月々返済額だけを説明し、教育費、老後、手元資金を聞かない住宅会社には注意が必要です。

デザインハウス甲府の考え方

私たちは、住宅ローン相談は人生設計相談だと考えています。

住宅会社は家を完成させれば代金を受け取れます。

しかし、お客様はその後も住宅ローンを返しながら、子どもを育て、生活し、老後を迎えます。

だから「審査に通るから大丈夫」という提案はしません。

住宅ローン返済は手取り収入の20％程度、固定資産税、保険、修繕費などを含めた住宅関連費全体は25％程度を一つの目安として確認します。

また、70歳前後までの完済を目指し、建築後の現金を残す計画を重視します。

予算を抑える場合も、

• 2×6工法
• 全棟許容応力度計算による耐震等級3
• 制震装置evoltz
• 断熱等級6、UA値0.46以下
• 全棟気密測定、C値0.7以下
• 熱回収率92％の第一種熱交換換気
• 太陽光発電8kW以上
• 長期優良住宅
• 住宅完成保証

といった、家族の安全と将来支出に関わる部分は削りません。

見直すのは、必要以上の床面積、複雑な形、使用頻度の低い部屋、過剰な設備や装飾です。

24坪平屋3LDKは総額2,050万円、30坪二階建て3LDKは総額2,200万円を一つの目安としています。いずれも付帯工事・建築確認・消費税込みです。

ただし、家づくり全体では土地、外構、登記、融資、保険なども必要です。

それらを含めた総額と、建てた後の家計を確認したうえで提案します。

私たちが売りたいのは、高い家でも大きな家でもありません。

家族が無理なく返済し、建てた後も笑顔で暮らせる家です。

俺流結論

家づくりは、家を建てる計画ではありません。

その家で、どのような人生を送るかを決める計画です。

大きな家を建てても、住宅ローンのために旅行へ行けない。

豪華な設備を入れても、教育費を準備できない。

高性能な家を建てても、返済が苦しくて夫婦喧嘩が増える。

それでは、何のために家を建てたのか分かりません。

家は、人生を豊かにするための手段です。

家を建てること自体が人生の目的になってはいけません。

「いくら借りられるか」ではなく、

「家を建てた後、どんな暮らしを続けたいか」

から考えてください。

子どもの未来を守れるか。

老後に返済を残さないか。

収入が下がっても暮らせるか。

家族との時間を失わないか。

建築後にも現金を残せるか。

ここまで考えたうえで決めた住宅予算が、本当の予算です。

住宅会社が売るのは建物です。

しかし、お客様が住宅会社へ預けるのは、数千万円のお金だけではありません。

これからの人生です。

だから住宅会社は、家を売る前に、お客様の未来を一緒に考えなければならないのです。

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