Q. なぜ住宅ローン破綻が起きるのか？

A. 銀行が貸してくれる金額と、家族が安全に返せる金額は違うからです

住宅ローンには銀行の審査があります。

そのため、「審査に通った金額なら安心して返せる」と考える人がいます。

しかし、銀行の審査は、家族の人生を保証するものではありません。

銀行が主に確認するのは、現在の年収、勤務先、勤続年数、年齢、他の借入、信用情報などです。

一方、住宅ローンは35年、40年、現在では50年返済の商品もあります。

その間には、次のような変化が起こります。

• 子どもの進学
• 車の買い替え
• 物価上昇
• 金利上昇
• 病気や休職
• 転職や収入減少
• 親の介護
• 住宅の修繕
• 定年退職
• 年金生活への移行

住宅ローン破綻は、契約した瞬間に起きるのではありません。

契約時に余裕を持たなかった家計が、10年後、20年後の変化に耐えられなくなったときに起こります。

1. 借りられる限界を予算にしてしまう

住宅会社や銀行から「4,000万円まで借りられます」と言われると、4,000万円の家を買っても大丈夫だと思ってしまいます。

しかし、それは融資を受けられる可能性がある金額であり、家族が余裕を持って返せる金額とは限りません。

銀行は、次の希望まで詳しく保証してくれるわけではありません。

• 子どもを私立大学へ進学させたい
• 家族旅行を続けたい
• 車を定期的に買い替えたい
• 65歳までに住宅ローンを減らしたい
• 老後資金を準備したい
• 建築後も十分な現金を残したい

借入可能額は銀行の基準です。

安全な予算は家族ごとに決めなければなりません。

住宅金融支援機構の2026年調査では、住宅ローン利用者の返済負担率は「年収の15％超～20％以内」が最も多い結果でした。ただし、これは利用者の実態であり、誰にでも安全な割合を示すものではありません。住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査

2. 年収だけで返済額を決めてしまう

返済負担率は、一般的に年間返済額を税込年収で割って計算します。

例えば年収600万円で年間返済額150万円なら、返済負担率は25％です。

しかし、実際の返済は税込年収からではなく、税金や社会保険料を引いた手取り収入から行います。

年間返済額150万円なら、月平均は12万5,000円です。

仮に毎月の手取りが38万円なら、住宅ローンだけで約33％を使うことになります。

さらに必要なのは、住宅ローンだけではありません。

• 固定資産税
• 火災・地震保険
• 修繕積立
• 光熱費
• 浄化槽などの維持費
• 太陽光・給湯設備の交換費
• 駐車場や外構の修繕費

私は、住宅ローン返済だけなら手取り収入の20％前後、税金や保険、修繕積立を含めた住居費全体でも25％前後に収まるかを一つの目安として確認します。

ただし、子どもの人数、車の台数、年齢、貯蓄額によって安全な割合は変わります。

3. 共働き収入が続く前提で借り過ぎる

夫婦二人の収入を合算すれば、借入可能額は大きくなります。

しかし、35年間ずっと現在の収入が続くとは限りません。

• 出産や育児による休職
• 時短勤務
• 子どもの病気
• 親の介護
• 本人や配偶者の病気
• 転職
• 会社の業績悪化
• 離婚や死別

夫婦二人がフルタイムで働き続けなければ返せない住宅ローンは、収入の変化に弱い設計です。

少なくとも、どちらかの収入が一時的に減った場合でも、預金を取り崩しながら生活を立て直せるかを確認してください。

「共働きだから借りられる」ではなく、「片方の収入が減っても耐えられるか」で考える必要があります。

4. 教育費が増える時期を計算していない

家を建てる30代は、子どもがまだ小さく、教育費が比較的少ない時期です。

そのため、月10万円を超える住宅ローンでも返済できるように感じます。

しかし、子どもが中学生、高校生、大学生になると、教育費や生活費が増えていきます。

総務省の家計分析でも、長子が大学へ進学する時期は消費支出が大きくなり、教育費と住宅ローン返済が重なることが示されています。総務省統計局「ライフステージでみた家計」

さらに40代、50代では、次の支出も重なります。

• 車の買い替え
• 親の介護
• 住宅設備の交換
• 外壁や屋根のメンテナンス
• 老後資金の準備

契約時の家計だけを見てはいけません。

少なくとも子どもの大学卒業、定年、住宅ローン完済までを年齢ごとに確認する必要があります。

5. 変動金利が上がらない前提で借りる

変動金利は、借入当初の返済額を低く見せやすい住宅ローンです。

ただし、金利が上昇すれば、将来の利息や返済負担が増える可能性があります。

金融庁も2026年、住宅価格や金利の上昇を背景に、金融機関へ住宅ローン利用者に対する金利変動リスクの説明徹底を求めています。金融庁「住宅ローン利用者に対する金利変動リスク等に関する説明」

例えば3,500万円を35年、元利均等、ボーナス払いなしで借りる単純比較では、次のようになります。

金利が1.5％から3.0％になると、単純比較では毎月約2万8,000円、総返済額では約1,157万円の差になります。

実際の変動金利商品の返済額は、金利の変更時期、残高、返済額の見直しルールによって異なります。

重要なのは、現在の金利で払えるかではなく、金利が2％、2.5％、3％になっても家計を維持できるかです。

6. 「月々○万円」だけで判断する

住宅営業では、総額より月々返済額が強調されることがあります。

「月々8万円台です」

「家賃とほとんど変わりません」

こう言われると、購入できるように感じます。

しかし、返済期間を延ばせば、月々返済額は下げられます。

高すぎる家が安くなったわけではありません。

支払いを将来へ先送りしているだけです。

月々返済額を確認するときは、次の数字も同時に確認してください。

• 借入額
• 適用金利
• 返済期間
• 完済年齢
• 総返済額
• 総利息
• 金利上昇時の返済額
• 定年時点のローン残高

35歳で50年ローンを組めば、完済は85歳です。

月々払えるかではなく、年金生活に入るまでに、どこまでローンを減らせるかを考えてください。

7. ボーナス払いを前提にする

ボーナス払いを設定すると、毎月の返済額を小さく見せられます。

しかし、ボーナスは毎年必ず支給されるとは限りません。

会社の業績、転職、休職などによって減額や不支給になる可能性があります。

ボーナスが減っても、住宅ローンの支払額は減りません。

住宅ローンは、原則として毎月の収入だけで返済できる計画をおすすめします。

ボーナスは、教育費、修繕、貯蓄、余裕がある場合の繰上返済へ回した方が、家計の変化に対応しやすくなります。

8. 頭金を入れ過ぎて現金がなくなる

借入額を減らすために、貯金の大部分を頭金へ入れる人がいます。

しかし、住宅ローン残高が少なくても、手元に現金がなければ家計は不安定です。

建築後には、次の支出が発生します。

• 家具・家電
• 引っ越し
• 固定資産税
• 車検
• 冠婚葬祭
• 病気や収入減少
• 子どもの進学
• 予想外の追加工事

急な支出が発生したとき、住宅ローンより金利の高いカードローンや自動車ローンを借りることになれば、頭金を入れた意味が薄れます。

頭金の額を先に決めるのではなく、建築後に残す現金を先に決めるべきです。

9. 家の維持費を計算していない

家を建てた後に必要なのは、住宅ローンだけではありません。

例えば、月々9万円の住宅ローンでも、次の積立や支出を加えると、実質的な住居費は増えます。

金額は建物や地域、保険内容によって異なりますが、「住宅ローン9万円だから住居費も9万円」と考えてはいけません。

さらに、断熱性能や気密性能が低ければ、冷暖房費が想定より高くなる可能性があります。

住宅価格だけでなく、光熱費、修繕費、税金を含めた生涯の住居費で判断してください。

10. 定年後も返済が続く

40歳で35年ローンを組めば、完済は75歳です。

50年ローンなら90歳です。

定年後は、一般的に現役時代より収入が減ります。

一方で、医療費、介護費、住宅修繕費などが必要になる可能性があります。

「退職金で完済します」という計画も危険です。

退職金は、老後生活を支える大切な資金です。金額や支給時期も将来変わる可能性があります。

私は、可能であれば70歳前後までの完済を目標に、住宅価格、借入額、返済期間を調整することをおすすめします。

住宅ローン破綻を防ぐ確認項目

契約前には、最低でも次の内容を確認してください。

• 借入可能額ではなく安全な借入額を計算したか
• 手取り収入に対する返済割合を確認したか
• 固定資産税、保険、修繕費を含めたか
• 教育費が最大になる時期を確認したか
• 夫婦どちらかの収入が減っても対応できるか
• 金利3％でも返済できるか
• ボーナス払いに頼っていないか
• 建築後に十分な現金を残せるか
• 定年時点のローン残高を確認したか
• 完済年齢が高過ぎないか
• 退職金を使わなくても老後生活を維持できるか
• 太陽光や省エネによる削減額を過大評価していないか

「現在払える」だけでは不十分です。

収入減少、金利上昇、教育費、定年という複数の変化が重なっても、家計を維持できるかを確認してください。

返済が苦しくなったら延滞前に相談する

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、最も危険なのは放置することです。

次のような兆候が出たら、早めの対応が必要です。

• 貯金を取り崩さないと返済できない
• ボーナスで生活費を補っている
• 固定資産税を分割しないと払えない
• カードローンで不足分を補っている
• 教育費を借金で支払っている
• 住宅ローン返済後に生活費が残らない
• すでに返済日へ遅れ始めている

延滞する前に、借入先の金融機関へ相談してください。

返済期間や返済方法の見直し、借換え、家計の改善、売却など、早い段階ほど検討できる選択肢が残ります。

新しい借金で住宅ローンを返すことは、問題を先送りするだけです。

俺流結論

住宅ローン破綻が起きる最大の原因は、「借りられる金額」を「返せる金額」だと勘違いすることです。

銀行が融資を承認しても、子どもの教育費、病気、転職、金利上昇、定年後の生活まで保証してくれるわけではありません。

住宅会社は家が完成すれば代金を受け取ります。

しかし、お客様の返済は、その後35年、40年、50年と続きます。

だから私は、銀行が貸してくれる金額より、家族が笑顔で返せる金額を大切にします。

予算を超えたら、返済期間を50年へ延ばして月額を小さく見せるのではなく、土地代、床面積、建物の形、装飾、オプションを見直すべきです。

ただし、耐震、断熱、気密、換気など、完成後に直しにくい基本性能は安易に削ってはいけません。

大きな家を建てることが成功ではありません。

教育費を守り、老後資金を残し、家族が安心して暮らし続けられることが、本当の家づくりの成功です。

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