Q. なぜ坪単価で比較してはいけないのか？

A. 住宅会社ごとに計算方法と含まれる費用が違い、安く見せようと思えば簡単に操作できる数字だからです

住宅会社を比較するとき、多くの方が坪単価を確認します。

「坪単価50万円」

「坪単価70万円」

と表示されていれば、50万円の会社が安いと思うのは当然です。

しかし、坪単価には統一された計算ルールがありません。

住宅会社によって、

• 延床面積で割る
• 施工床面積で割る
• 本体価格だけを使う
• 付帯工事を含める
• 消費税を含める
• 標準仕様が違う
• 必要な設備をオプションにする

など、計算条件が異なります。

坪単価が安くても、最終的な総額が安いとは限りません。

本当に比較するべきなのは、同じ建物面積、同じ住宅性能、同じ設備、同じ付帯工事をそろえた「住み始めるまでの総額」です。

1. 坪単価に統一された計算方法はない

一般的に坪単価は、

建物価格 ÷ 坪数

で計算します。

しかし、問題は「建物価格」と「坪数」の中身です。

住宅会社によって、建物価格へ含める費用が違います。

また、坪数についても、延床面積を使う会社と施工床面積を使う会社があります。

そのため、同じ住宅でも計算方法を変えるだけで坪単価は変わります。

坪単価という数字だけを比較しても、条件がそろっていなければ意味がありません。

2. 延床面積と施工床面積で数字が変わる

延床面積は、各階の床面積を合計したものです。

一方、施工床面積には、住宅会社の計算方法によって、

• 玄関ポーチ
• バルコニー
• 吹き抜け
• ロフト
• ウッドデッキ
• 小屋裏収納
• ビルトインガレージ

などが含まれる場合があります。

例えば、建物価格が2,000万円、延床面積が30坪、施工床面積が34坪の場合です。

建物価格は同じ2,000万円です。

しかし、割る面積を変えるだけで坪単価は約7.9万円下がります。

30坪換算なら、約237万円もの差に見えます。

坪単価を見るときは、延床面積と施工床面積のどちらで計算しているかを必ず確認してください。

3. 本体価格だけで計算している

坪単価を安く見せる最も一般的な方法は、本体価格だけを使うことです。

本体価格に含まれない可能性があるのは、

• 屋外給排水工事
• 仮設工事
• 地盤調査
• 地盤改良
• 建築確認申請
• 設計費
• 照明
• カーテン
• エアコン
• 太陽光発電
• 外構工事
• 消費税

などです。

本体価格1,800万円、30坪なら坪単価は60万円です。

しかし、住み始めるまでに次の費用が必要だったとします。

広告上は坪単価60万円でも、総額2,500万円を30坪で割れば約83.3万円です。

同じ家でも、表示する価格の範囲によって坪単価が23万円以上変わります。

4. 消費税を含むかで違う

住宅価格は高額なので、消費税の有無も大きな差になります。

税別2,000万円の建物なら、消費税10％を加えると2,200万円です。

30坪で計算すると、

税を表示から外すだけで、坪単価は約6.6万円安く見えます。

30坪では200万円の差です。

坪単価が税込か税別かを確認しなければ、正確な比較はできません。

5. 付帯工事の範囲が会社ごとに違う

付帯工事とは、建物本体以外に必要となる工事です。

代表的なものは、

• 仮設電気・仮設水道
• 仮設トイレ
• 足場
• 屋外給排水
• 雨水排水
• 水道引込
• 浄化槽
• 残土処分
• 地盤調査
• 地盤改良

です。

ある会社では本体価格に含まれ、別の会社では付帯工事として追加されます。

「坪単価には何が含まれていますか」と聞くだけでなく、含まれない工事をすべて書面で出してもらってください。

含まれるものより、含まれないものの方が重要です。

6. 標準仕様の内容が違う

同じ坪単価でも、標準仕様が違えば住宅の中身は別物です。

確認するべきなのは、

• 耐震等級
• 構造計算方法
• 制震装置
• 断熱等級
• UA値
• C値
• 気密測定
• 窓
• 換気設備
• 太陽光発電
• 長期優良住宅
• 完成保証

です。

坪単価60万円でも、耐震等級3、断熱等級6、気密測定、第一種熱交換換気がすべてオプションなら、必要な性能を追加した後の価格を確認しなければなりません。

坪単価80万円でも、それらがすべて含まれていれば、総額では後者の方が安い可能性があります。

7. オプションを外して安く見せている

広告や初回見積りでは、最低限の仕様だけで価格を表示し、打ち合わせ後にオプションを追加する会社があります。

後から増えやすいのは、

• 高性能窓
• 断熱性能の向上
• 第一種換気
• 気密測定
• 制震装置
• 太陽光発電
• 食器洗い乾燥機
• カップボード
• 網戸
• 照明
• カーテン
• コンセント追加
• 収納内部の棚

などです。

モデルハウスで見た仕様が、表示価格に含まれているとは限りません。

「モデルハウスと同じ仕様にすると、坪単価はいくらですか」ではなく、「総額はいくらですか」と聞いてください。

8. 小さい家ほど坪単価は高くなりやすい

坪単価は、建物が小さくなるほど高く見えやすい数字です。

住宅には、面積が小さくなっても減りにくい費用があります。

• キッチン
• 浴室
• 洗面化粧台
• トイレ
• 玄関ドア
• 給湯器
• 分電盤
• 換気設備
• 確認申請
• 現場管理

24坪の家でも30坪の家でも、キッチンや浴室は基本的に一つ必要です。

そのため、固定的な費用を少ない坪数で割る小さな家は、坪単価が高くなります。

デザインハウス甲府の総額例で比較すると、

24坪の平屋は坪単価だけ見ると高くなります。

しかし、実際に支払う総額は30坪の2階建てより150万円低くなります。

坪単価が高い家の方が、総支払額は安いということです。

これだけでも、坪単価だけで比較できないことが分かります。

9. 大きい家ほど坪単価を安く見せやすい

住宅会社から、

「あと3坪増やしても、坪単価は下がります」

と言われることがあります。

確かに、固定費を大きな面積で割れば、坪単価は下がる可能性があります。

しかし、建物を大きくすれば総額は上がります。

さらに、

• 固定資産税
• 光熱費
• 外壁・屋根の修繕費
• 掃除の負担
• 家具やカーテン
• 将来の維持管理

も増えます。

坪単価を下げるために、不要な部屋や廊下を増やすのは本末転倒です。

見るべきなのは坪単価ではなく、家族に必要な面積と総支払額です。

10. 平屋は坪単価が高く見えやすい

同じ延床面積なら、平屋は2階建てより、

• 基礎面積
• 屋根面積
• 土地の必要面積

が大きくなりやすいため、坪単価が上がる場合があります。

しかし、平屋には、

• 階段が不要
• 2階トイレを省ける場合がある
• 上下移動がない
• 将来も生活しやすい
• 足場を使う修繕範囲を抑えやすい
• 構造を単純にしやすい

というメリットがあります。

建築時の坪単価だけでは、長期間の暮らしやすさと維持費を判断できません。

11. 建物形状で価格が変わる

同じ30坪でも、建物の形によって価格は変わります。

四角く単純な建物は、

• 基礎
• 屋根
• 外壁
• 雨樋
• 断熱
• 気密
• 防水

を効率良く施工しやすい傾向があります。

一方、L字型やコの字型、凹凸の多い建物は、外壁や屋根の面積、施工手間が増えます。

坪数が同じでも、形状が違えば必要な材料と工事量が変わります。

坪単価は、この違いを十分に表せません。

12. 吹き抜け・バルコニーの扱いで変わる

吹き抜けには2階床がありませんが、

• 高い壁
• 大きな窓
• 構造補強
• 高所用照明
• シーリングファン
• 内部足場

などが必要です。

バルコニーも延床面積に入らない場合がありますが、防水、手すり、排水、構造が必要です。

これらを施工床面積として坪数へ加える会社と、加えない会社があります。

同じ間取りでも坪単価の計算結果が変わります。

13. 土地条件による費用が反映されない

坪単価は、土地ごとに異なる費用を表せません。

例えば、

• 高低差
• 狭い前面道路
• 旗竿地
• 遠距離の水道引込
• 浄化槽
• 擁壁
• 深基礎
• 小運搬
• 交通誘導員
• 地盤改良

などです。

標準的な敷地で坪単価60万円でも、実際の土地条件によって総額は大きく変わります。

土地を決める前の坪単価は、特に不確定な数字です。

14. 住宅会社の経費構造も違う

住宅価格には、材料と工事費だけでなく、

• 住宅展示場
• テレビ・新聞広告
• 営業社員
• 本社経費
• 設計・管理部門
• 保証
• アフターサービス
• 利益

なども含まれます。

坪単価が高くても、高性能だからとは限りません。

大規模な展示場や広告費、ブランド料が含まれている可能性もあります。

反対に、坪単価が安くても、仕入れの統一、建物形状の規格化、広告費の削減によって価格を抑えている会社もあります。

重要なのは、安いか高いかではなく、その理由を説明できるかです。

15. 値引き後の坪単価にも注意する

「今月契約なら300万円値引きします」

と言われると、坪単価が大きく下がったように見えます。

しかし、最初から値引きを前提に価格を高く設定していた可能性があります。

また、値引きの代わりに、

• 設備グレードを下げる
• 工事範囲を減らす
• 外構を別途にする
• オプションを後から追加する

ことも考えられます。

値引き額ではなく、値引き後の総額と最終仕様を確認してください。

坪単価60万円でも総額はこれだけ変わる

同じ30坪、坪単価60万円と表示された住宅でも、除外費用によって総額は変わります。

両社とも広告上は同じ坪単価を表示できる場合があります。

しかし、実際に支払う金額と性能はまったく違います。

比較条件をそろえることが重要です。

本当に比較するべき項目

この条件をそろえて、初めて価格比較ができます。

契約前に確認する18の質問

1. 坪単価は延床面積と施工床面積のどちらで計算していますか
2. 施工床面積には何が含まれますか
3. 坪単価は税込ですか、税別ですか
4. 本体価格に含まれない工事は何ですか
5. 屋外給排水工事はいくらですか
6. 仮設工事は含まれていますか
7. 設計・建築確認費は含まれていますか
8. 地盤調査と地盤改良は含まれていますか
9. 照明、カーテン、エアコンは含まれていますか
10. 網戸、収納棚、コンセントは標準ですか
11. モデルハウスと同じ仕様はいくらですか
12. 耐震等級3は許容応力度計算ですか
13. 制震装置は標準ですか
14. UA値と窓仕様は何ですか
15. 全棟で気密測定を行いますか
16. 第一種熱交換換気は標準ですか
17. 太陽光発電は何kW含まれていますか
18. 住み始めるまでの税込総額はいくらですか

坪単価の回答ではなく、最終的な金額を書面でもらってください。

デザインハウス甲府の考え方

デザインハウス甲府では、坪単価を安く見せることより、住み始めるまでの総額を分かりやすくすることを重視しています。

総額には、付帯工事、建築確認、消費税を含めます。

価格例は、

• 平屋24坪・3LDK：総額2,050万円
• 2階建て30坪・3LDK：総額2,200万円

です。

標準仕様には、

• 2×6工法
• 許容応力度計算による耐震等級3
• 制震装置evoltz
• 断熱等級6
• UA値0.46以下
• 全棟気密測定
• C値0.7以下
• 熱回収率92％の第一種熱交換換気
• Low-E複層ガラス
• アルゴンガス入りアルミ樹脂複合サッシ
• 太陽光発電8kW以上
• 長期優良住宅
• 完成保証

を含みます。

坪単価だけを安く見せ、必要な性能を後からオプションにするのでは、正確な比較はできません。

俺流結論

坪単価は、お客様が一番分かりやすいと思い、住宅会社が一番安く見せやすい数字です。

割る面積を延床面積から施工床面積へ変える。

消費税を外す。

付帯工事を外す。

確認申請を外す。

高性能窓、気密測定、第一種換気、太陽光をオプションにする。

これだけで、坪単価はいくらでも安く見せられます。

しかも、小さく総額の安い家ほど、坪単価は高く見えます。

24坪2,050万円の家は、総額では30坪2,200万円より150万円安い。

しかし、総額を坪数で割れば、24坪の家の方が高く表示されます。

坪単価だけを見れば、必要のない6坪を増やし、余計に150万円払う判断になりかねません。

私なら、「坪単価はいくらですか」とは聞きません。

「この仕様で、住み始めるまでの税込総額はいくらですか」

「含まれていない費用は何ですか」

「契約後に追加される可能性がある費用はいくらですか」

と聞きます。

家族が支払うのは坪単価ではありません。

住宅ローンで返すのは最終総額です。

坪単価の安さではなく、必要な性能、設備、付帯工事、保証を含めて、総額がいくらになるかで住宅会社を選んでください。

関連Q&A

• なぜ住宅会社は本体価格を大きく表示するのか？
• なぜ住宅会社ごとに価格差が大きいのか？
• なぜオプションが増えるのか？
• なぜ予算オーバーするのか？
• なぜ地盤改良費は後から出るのか？