Q. なぜ家づくりは予算オーバーするのか？
A. 最初に見ていた金額が「住み始められる総額」ではないからです
家づくりの予算オーバーは、単純にオプションを付けすぎたから起きるわけではありません。
本当の原因は、次の金額を混同してしまうことです。
- 銀行から借りられる金額
- 無理なく返せる金額
- 建物本体価格
- 住宅会社との契約金額
- 土地や外構まで含めた総額
- 入居後の現金を残した安全な予算
特に危険なのが、建物本体価格と土地価格だけを足して「まだ予算に余裕がある」と判断することです。
住宅会社の見積書だけでは、土地購入費、外構、登記、融資費用、火災保険、家具家電、引っ越しなどが含まれていないことがあります。
だから私は、最初から「家が完成して、実際に住み始められるまでの総額」で判断するべきだと考えています。
1. 建物本体価格だけを見てしまう
広告に書かれている2,000万円の家が、2,000万円で住めるとは限りません。
別途必要になる可能性があるのは、例えば次の費用です。
- 仮設工事
- 屋外給排水工事
- 設計・確認申請費
- 地盤調査・地盤改良
- 照明・カーテン・エアコン
- 太陽光発電
- 外構工事
- 消費税
最初の見積もりを安く見せるため、必要な工事を別途扱いにしている会社もあります。
「本体価格」ではなく、何が含まれ、何が含まれていないかを確認しなければいけません。
詳しくは、総額表示とは何か？でも解説しています。
2. 土地を先に買ってしまう
土地価格が安くても、家づくり全体が安くなるとは限りません。
土地によっては、購入後に次の費用が発生します。
- 解体工事
- 盛土・切土
- 擁壁工事
- 上下水道の引き込み
- 境界確定
- 農地転用
- 地盤改良
- 浸水対策
例えば土地が300万円安くても、擁壁や上下水道、地盤改良で500万円必要になれば、結果的には200万円高くなります。
土地は「販売価格」ではなく、「安全に家を建てられる状態までの金額」で比較してください。
住宅会社に相談する前に土地を契約すると、建物に使える予算が残らないことがあります。
3. 外構費を後回しにする
駐車場、玄関アプローチ、境界フェンス、門柱、排水、土留めなども、生活するために必要な工事です。
それでも初期見積もりでは、外構費が含まれていなかったり、100万円程度の仮予算しか入っていなかったりします。
敷地が広い、道路との高低差がある、駐車台数が多い場合は、外構費が大きくなります。
「外構は入居後に考えます」と後回しにすると、住宅ローンに組み込めず、現金で支払うケースもあります。
最低でも、駐車場、玄関までの動線、境界、排水、安全対策まで含めて予算を取ってください。
詳しくは、外構費を含めて比較するべき？をご覧ください。
4. 仕様が決まる前に契約する
契約時点では、キッチン、浴室、窓、床材、収納などが詳しく決まっていないことがあります。
契約後にショールームへ行くと、
「この設備は標準外です」
「引き出しにすると追加です」
「窓を大きくすると追加です」
という話が次々に出てきます。
一つひとつは数万円でも、住宅設備、収納、照明、内装、電気配線などが積み重なると、100万円、200万円と増えていきます。
契約前に、標準仕様のメーカー、商品、型番、サイズ、数量まで確認することが重要です。
「標準仕様一式」という説明だけで契約してはいけません。
5. 見積書の「別途」「一式」「未定」を見逃す
予算オーバーしやすい見積書には、次のような表現が多くあります。
- 別途工事
- 一式
- 概算
- 参考価格
- 施主支給
- 現地確認後
- 未計上
- 要相談
これらがすべて悪いわけではありません。
しかし、金額が確定していない項目が多いほど、契約後に増額する可能性は高くなります。
見積書に「一式」と書かれていたら、何が何個含まれているのかを確認してください。
見積書に書かれない費用とは？も、契約前に確認してほしい内容です。
6. 諸費用と入居費用を忘れる
建物以外にも、さまざまな費用が必要です。
- 土地の仲介手数料
- 登記費用
- 住宅ローンの事務手数料
- つなぎ融資
- 火災・地震保険
- 不動産取得税
- 固定資産税の精算
- 引っ越し費用
- 家具・家電
- 仮住まい費用
これらを建築予算に含めず、貯金で何とかしようとすると、入居時に現金がほとんど残らなくなります。
家が完成した直後にも、車検、教育費、病気、家電の故障など、生活上の支出は発生します。
家づくりに全財産を使ってはいけません。
予算オーバーの具体例
安全な総予算を3,500万円とします。
最初は土地900万円、建物2,000万円で、「あと600万円ある」と考えていました。
ところが実際には、次のような費用が必要になりました。
| 項目 | 金額例 |
|---|---|
| 土地 | 900万円 |
| 建物 | 2,000万円 |
| 土地取得・登記など | 80万円 |
| 給排水・地盤・造成 | 180万円 |
| 付帯工事・申請費 | 150万円 |
| 仕様変更・追加工事 | 150万円 |
| 外構 | 200万円 |
| 家具家電・保険・引っ越しなど | 120万円 |
| 合計 | 3,780万円 |
結果は280万円の予算オーバーです。
特殊な高級設備を入れなくても、最初の予算に含まれていなければ、この程度の増額は起こり得ます。
300万円、500万円の増額は小さくない
金利1.5％、35年返済、ボーナス払いなしで概算すると、追加借入の負担は次のようになります。
| 追加借入 | 毎月の増加 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 300万円 | 約9,200円 | 約386万円 |
| 500万円 | 約1万5,300円 | 約643万円 |
500万円の予算オーバーは、単に500万円高いだけではありません。
利息を含めると、約643万円を将来の収入から支払う計算です。
月額だけを見て「1万5,000円なら何とかなる」と考えるのではなく、教育費や老後資金まで含めて判断してください。
銀行が貸してくれる金額と、安心して返せる金額は違います。
契約前に総額へ入れる項目
総額は、最低でも次のように考えます。
土地＋土地諸費用＋建物＋付帯工事＋設計申請費＋外構＋諸費用＋家具家電＋引っ越し＋予備費
契約前には、次の項目を確認してください。
- 間取りと床面積は確定しているか
- 標準仕様の商品と数量が分かるか
- 屋外給排水工事は含まれているか
- 地盤改良の予算を見ているか
- 確認申請や構造計算費が含まれているか
- 太陽光、照明、カーテン、エアコンは含まれるか
- 外構費が現実的に計上されているか
- 登記、融資、保険、税金を見ているか
- 家具家電と引っ越し費用を残しているか
- 入居後の生活防衛資金を残しているか
- 金利が上がっても返済できるか
- 何歳で住宅ローンを完済する計画か
土地に不確定要素がある場合は、100万～200万円程度の予備費も検討してください。
予算を削る順番を間違えない
予算オーバーしたときに、耐震性能や断熱性能を削ってはいけません。
削るなら、次の順番です。
- 使わない床面積
- 建物の凹凸や複雑な形
- 必要以上に大きい窓
- 造作家具や装飾
- 内装材や設備のオプション
- 外構の装飾部分
反対に、耐震等級3の構造計算、断熱性能、気密測定、換気性能などは、完成後に簡単にやり直せません。
見た目のオプションは将来交換できますが、家の基本性能を後から直すには大きなお金が必要です。
俺流結論
家づくりが予算オーバーする最大の原因は、最初に「住める総額」を出していないことです。
安い建物本体価格を見せ、契約後に付帯工事、外構、設備変更を追加していけば、最終金額が高くなるのは当然です。
私は、契約前に土地、建物、付帯工事、外構、諸費用まで含めた総額を提示するべきだと考えています。
そして予算を超えたときは、耐震・断熱・気密を削るのではなく、家を小さく、形をシンプルにし、装飾や不要なオプションを減らします。
「借りられる限界」まで家に使うのではなく、完成後も現金が残り、教育費や老後資金を準備できる範囲で建てる。
それが、家を建てたあとも安心して暮らすための予算計画です。
