Q. なぜ住宅会社は本体価格を大きく表示するのか？

A. 家を安く見せて、問い合わせや来場を増やしやすいからです

住宅会社の広告では、次のような価格が大きく表示されています。

• 1,500万円から建てられる家
• 坪単価49万円
• 月々6万円台から
• 今だけ100万円値引き
• 建物本体価格1,980万円

しかし、本体価格だけで家が完成し、実際に住み始められるとは限りません。

家を建てるには、建物本体以外にも付帯工事、確認申請、外構、登記、住宅ローン費用などが必要です。

それでも本体価格を大きく表示する理由は単純です。

2,400万円より1,800万円と表示した方が、安く感じてもらえるからです。

本体価格の表示自体が悪いわけではありません。

問題は、お客様が本体価格を「家づくりの最終金額」だと誤解してしまうことです。

本体価格とは何か？

本体価格とは、一般的に建物そのものを施工するための価格です。

例えば、次のような工事が含まれます。

• 基礎
• 柱・梁・壁
• 屋根
• 外壁
• 断熱材
• 窓
• 室内ドア
• 床・壁・天井
• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 電気配線
• 建物内部の給排水設備

ただし、本体価格の定義に法律上統一された一つの計算方法があるわけではありません。

どこまで本体工事へ含めるかは、住宅会社の見積もり方法によって違います。

ある会社では本体価格に含まれる工事が、別の会社では付帯工事やオプションになることがあります。

そのため、広告の本体価格だけを比較しても、本当に安い会社は分かりません。

本体価格に含まれない可能性がある費用

家を建てるには、建物本体以外にもさまざまな費用が必要です。

付帯工事

• 仮設電気・仮設水道
• 仮設トイレ
• 足場
• 屋外給排水工事
• 雨水排水工事
• 敷地内配管
• 残土処分
• 工事車両の進入対策

土地によって変わる工事

• 地盤改良
• 解体
• 造成
• 盛土・切土
• 擁壁
• 上下水道の引き込み
• 浄化槽
• 農地転用
• 境界確定

設計・申請費用

• 建築確認申請
• 設計費
• 構造計算
• 省エネ計算
• 長期優良住宅申請
• 各種検査費用

入居に必要な工事

• 照明
• カーテン
• エアコン
• テレビアンテナ
• 太陽光発電
• 駐車場
• 玄関アプローチ
• フェンス
• 門柱

諸費用

• 登記
• 住宅ローン手数料
• つなぎ融資
• 火災・地震保険
• 印紙
• 土地の仲介手数料
• 不動産取得税
• 引っ越し
• 家具・家電

本体価格1,800万円でも、これらを加えれば、最終的な支払額が2,300万円、2,500万円になる可能性があります。

なぜ小さい金額を最初に見せるのか？

人は、最初に見た金額を基準に判断しやすい傾向があります。

広告で「1,500万円」と見れば、その後2,000万円を超える見積もりが出ても、

「少しオプションを付けたから仕方がない」

「最初より高いけれど、まだ安い方だろう」

と考えやすくなります。

これを住宅営業で利用すると、まず安い本体価格で来場してもらい、その後に必要な工事や設備を追加していく流れになります。

お客様は、打ち合わせを重ねるほど、その会社を断りにくくなります。

• 何度も間取りを直してもらった
• 土地を探してもらった
• 子どもが営業担当者になついた
• 長時間相談に乗ってもらった
• 他社へ行くのが面倒になった

この段階で総額が予算を超えても、住宅会社を変えず、借入額を増やしたり、返済期間を延ばしたりする人がいます。

だから住宅価格は、打ち合わせが進んでからではなく、最初に総額を確認することが重要です。

広告価格と最終金額の具体例

例えば、広告に「建物本体価格1,800万円」と表示されていたとします。

広告では1,800万円でも、住み始めるまでの総額は2,700万円です。

差額は900万円になります。

これは一例であり、土地条件や住宅仕様によって金額は変わります。

重要なのは、1,800万円という本体価格が嘘かどうかではありません。

その価格だけでは、最終的な資金計画を立てられないことです。

「坪単価」も安く見せやすい

坪単価は、建物価格を坪数で割った数字です。

しかし、坪単価にも統一された一つの計算方法があるわけではありません。

例えば、次の違いがあります。

• 本体価格だけで計算する
• 付帯工事を含めて計算する
• 延床面積で割る
• 施工面積で割る
• 消費税を含める
• 消費税を含めない
• オプションを含める
• オプションを含めない

本体価格1,800万円、延床30坪なら坪単価は60万円です。

しかし、付帯工事などを含めた建築総額が2,400万円なら、実質的には1坪当たり80万円です。

また、延床面積30坪ではなく、玄関ポーチやバルコニーを含む施工面積33坪で割れば、坪単価をさらに低く見せられます。

坪単価を聞くときは、次の質問が必要です。

• 分子には何の費用が含まれていますか
• 分母は延床面積ですか、施工面積ですか
• 消費税は含まれていますか
• 付帯工事は含まれていますか
• 標準仕様はどの商品ですか

数字の計算条件が違う坪単価を比較しても意味がありません。

「月々○万円台」にも注意する

本体価格と一緒に、「月々6万円台から」という住宅ローン返済額が表示されることがあります。

しかし、月々返済額は条件によって大きく変わります。

• 頭金
• 借入額
• 金利
• 返済期間
• ボーナス払い
• 諸費用を借りるか
• 土地代を含むか
• 変動金利か固定金利か

返済期間を50年にしたり、ボーナス払いを設定したりすれば、月々返済額を小さく表示できます。

しかし、家の価格が安くなったわけではありません。

支払いを将来へ先送りしているだけです。

確認するべきなのは、月額だけではありません。

• 借入総額
• 総返済額
• 総利息
• 完済年齢
• 金利上昇時の返済額
• 定年時のローン残高

まで確認してください。

「○○万円から」の最低価格にも注意する

「1,500万円から建てられます」という表示の「から」にも注意が必要です。

最低価格が適用されるのは、次のような条件かもしれません。

• 最小プラン
• 最もシンプルな外観
• 標準設備のみ
• 窓や収納が少ない
• 土地条件が良い
• 地盤改良が不要
• 給排水工事が短い
• 外構を含まない
• 建築確認費が別
• 太陽光発電が別
• 消費税の表示方法が異なる

自分たちが希望する坪数、間取り、設備で同じ価格になるとは限りません。

最低価格ではなく、自分たちの希望条件を入れた概算総額を出してもらってください。

安い本体価格が悪いわけではない

本体価格を大きく表示する会社が、すべて悪いわけではありません。

広告には限られたスペースしかなく、住宅商品の目安として本体価格を表示している会社もあります。

また、次のような企業努力で本当に価格を抑えている会社もあります。

• 豪華な展示場を持たない
• 広告費を抑える
• 営業経費を減らす
• 商品や設備を絞って仕入れる
• 建物の形をシンプルにする
• 規格プランを活用する
• 施工を効率化する
• 2×6工法など工法の特性を活用する

問題は、本体価格を表示することではありません。

本体価格以外に必要な費用を、契約前に説明するかどうかです。

正直な会社なら、「この金額だけでは住めません」と最初に説明できます。

総額表示でも範囲の確認は必要

総額表示と書かれていても、すべての費用が完全に確定しているとは限りません。

土地によって金額が変わる工事があるからです。

• 地盤改良
• 擁壁
• 解体
• 上下水道引き込み
• 浄化槽
• 特殊な残土処分
• 道路占用
• 交通誘導員
• 外構工事

大切なのは「総額」という言葉だけではありません。

何が含まれ、何が土地調査後に決まり、何が別途なのかを明記してもらうことです。

土地が決まっていない段階なら、未確定項目について現実的な予算枠を入れてもらいます。

総額表示とは、何でも無条件で含めることではありません。

お客様が最終支払額を予測できるよう、含有項目と未確定項目を正直に示すことです。

契約前に聞く10の質問

本体価格を提示されたら、次の質問をしてください。

1. この価格で家は完成しますか
2. 付帯工事はいくらですか
3. 屋外給排水工事は含まれていますか
4. 建築確認申請と構造計算は含まれていますか
5. 消費税は含まれていますか
6. 照明・カーテン・エアコンは含まれていますか
7. 太陽光発電は含まれていますか
8. 外構費はいくら見込んでいますか
9. 契約後に金額が変わる項目は何ですか
10. 土地・建物・諸費用を含めた最終総額はいくらですか

回答は口頭ではなく、見積書へ記載してもらってください。

特に次の言葉が多い見積書には注意が必要です。

• 別途
• 一式
• 概算
• 未計上
• 現地確認後
• 施主支給
• 要相談

これらの項目は、契約後に増額する可能性があります。

比較するなら同じ条件にそろえる

住宅会社を比較するときは、次の条件をそろえてください。

本体価格が安くても、耐震、断熱、気密、換気、保証が同じとは限りません。

価格だけではなく、中身まで同じ条件にして比較する必要があります。

デザインハウス甲府が総額を重視する理由

デザインハウス甲府では、見せかけの安い本体価格ではなく、お客様が資金計画を立てやすい総額表示を重視しています。

例えば標準的な価格例では、

• 平屋24坪・3LDK：総額2,050万円
• 二階建て30坪・3LDK：総額2,200万円

として、付帯工事、建築確認申請、消費税などを含めた価格を提示しています。

さらに、

• 許容応力度計算による耐震等級3
• 制震装置evoltz
• 断熱等級6
• UA値0.46以下
• 全棟気密測定
• C値0.7以下
• 第一種熱交換換気
• 太陽光発電8kW以上
• 長期優良住宅
• 完成保証

など、標準で含まれる性能や保証も確認できるようにしています。

ただし、土地代、外構、地盤改良、解体、造成など、敷地や計画によって変わる費用は個別確認が必要です。

最初から何が含まれ、何が別途なのかを明確にすることが、正直な総額表示だと考えています。

俺流結論

住宅会社が本体価格を大きく表示する理由は、総額より安く見せやすく、問い合わせや来場につながりやすいからです。

本体価格1,800万円と、住み始められる総額2,400万円では、多くの人が1,800万円へ目を向けます。

しかし、家づくりで一番危険なのは、高い家ではありません。

最終金額が分からない家です。

安い広告価格で来場させ、契約後に付帯工事、確認申請、設備、太陽光、外構を追加すれば、予算オーバーするのは当然です。

本当に比較するべきなのは、

「いくらから建てられるか」

ではなく、

「自分たちの希望する家に、最終的にいくら支払うのか」

です。

本体価格、坪単価、月々返済額の小ささに惑わされず、土地、建物、付帯工事、外構、諸費用まで含めた総額で判断してください。

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