Q. なぜ地盤改良費は後から出るのか？

A. 建物の配置と重量を確定し、実際の建築位置で地盤調査をしなければ、必要性と金額を確定できないからです

地盤改良費は、契約後に追加されやすい代表的な費用です。

住宅会社から、

「地盤調査をした結果、改良が必要になりました」

「追加で100万円かかります」

と言われ、予算計画が崩れることがあります。

地盤改良費が後から判明すること自体には、技術的な理由があります。

• 建物の配置が決まらないと調査位置が決まらない
• 建物の大きさや重量で判定が変わる
• 古い建物があると調査できない場所がある
• 土地取得前は所有者の許可を得にくい
• 調査しなければ軟弱層の深さが分からない
• 工法、本数、改良深さによって金額が変わる

からです。

しかし、金額を確定できないことと、最初から予算へ入れなくてよいことは別です。

契約前に地盤改良の可能性を説明し、予備費を確保しておくべきです。

1. 地盤改良が必要かは調査しなければ分からない

地盤は外から見ただけでは判断できません。

表面が硬く、きれいに造成されていても、その下に軟弱な地層がある可能性があります。

反対に、昔は田んぼだった土地でも、地層や造成方法によっては改良不要と判定される場合があります。

地盤調査では、

• 地盤の硬さ
• 軟弱層の深さ
• 地層の変化
• 自沈の状況
• 地下水の影響
• 地点ごとのばらつき

などを確認します。

調査結果が出る前に、改良の有無や正確な金額を断定することはできません。

2. 建物の配置が決まらないと正確に調査できない

地盤調査は、実際に建物が建つ位置に合わせて行うことが重要です。

一般的な木造住宅では、建物の四隅や中央付近などを調査します。

建物配置が変われば、調査する場所も変わります。

例えば、最初は敷地の東側へ建てる予定だったものを、間取り変更によって西側へ移動した場合、以前の調査結果だけでは不十分になる可能性があります。

敷地内でも、

• 旧建物の基礎跡
• 浄化槽の撤去跡
• 井戸
• 旧水路
• 盛土
• 埋め戻し

などによって、地盤の状態が違うからです。

そのため、間取りと配置が確定した後に地盤調査を行う住宅会社が多くなります。

3. 建物の大きさと重量で判定が変わる

地盤改良の必要性は、土地だけで決まりません。

その土地へ何を建てるかも関係します。

• 平屋か2階建てか
• 建物面積
• 基礎形状
• 屋根材
• 外壁材
• 太陽光パネル
• 建物の重心や配置

によって、地盤へ加わる力が変わります。

同じ土地でも、軽い建物と重い建物では判定が異なる可能性があります。

隣の住宅が地盤改良をしていないから、自分の家も不要とは限りません。

建物の最終的な条件が決まってから判定する必要があります。

4. 古い建物があると調査できない

建て替えの場合、既存住宅が建っているため、新しい建物位置の調査ができないことがあります。

住宅の床下や建物周囲から調査できる場合もありますが、すべての必要地点を正確に調べられるとは限りません。

そのため、

1. 建築請負契約
2. 仮住まいへ引っ越し
3. 既存住宅を解体
4. 新しい建物位置を確定
5. 地盤調査
6. 改良判定

という順番になることがあります。

この場合、契約時点では地盤改良費を確定できません。

だからこそ、建て替えでは地盤改良予備費を資金計画へ入れておくことが重要です。

5. 土地を購入する前は自由に調査できない

購入予定地が自分の土地でなければ、無断で地盤調査はできません。

地盤調査には、機械を搬入し、地面へ貫入させる作業が伴います。

売主の承諾が必要です。

また、土地に建物、舗装、樹木、残置物があると、必要な位置で調査できない場合があります。

そのため、土地売買契約後、所有権移転後、または住宅の配置確定後に調査するケースが多くなります。

購入前に調査できない場合は、

• 古地図
• 地形
• 過去の土地利用
• 周辺の地盤データ
• 近隣住宅の改良実績
• 地盤情報サービス

などからリスクを予測します。

ただし、周辺データは参考情報であり、その土地の改良不要を保証するものではありません。

6. 改良の深さが分からないと金額を出せない

地盤改良費は、「必要か不要か」だけで決まりません。

軟弱な地層がどこまで続いているかによって工事内容が変わります。

例えば、

• 浅い部分だけが弱い
• 数m下まで軟弱層が続く
• 支持できる地層が深い
• 地点によって深さが違う

というケースがあります。

改良深さが深くなれば、材料、施工時間、残土、重機などが増えます。

そのため、調査前に一律100万円などと正確な見積りを出すことは困難です。

7. 採用する改良工法で価格が変わる

地盤対策には複数の工法があります。

同じ調査結果でも、建物、地盤、保証条件によって提案工法が違う場合があります。

一社の提案だけでなく、工法の適用条件と選定理由を確認してください。

8. 建物面積と施工本数で変わる

地盤改良は、建物を支えるために行います。

建物面積が大きくなれば、改良する範囲や改良体の本数が増える可能性があります。

同じ30坪でも、平屋と2階建てでは建築面積が異なります。

平屋は建物が地面へ接する面積が広いため、工法によっては改良本数や施工範囲が増える場合があります。

「30坪だから一律いくら」とは計算できません。

建物配置、基礎伏図、荷重に基づいた数量が必要です。

9. 重機の搬入条件で費用が変わる

地盤が同じでも、敷地条件によって施工費が変わります。

• 前面道路が狭い
• 旗竿地
• 電線が低い
• 隣家との距離が近い
• 高低差がある
• 大型重機が入れない
• 資材置き場がない
• 交通誘導員が必要

という土地では、小型重機への変更や資材の小運搬が必要になる可能性があります。

工期が延びれば、人件費や重機費も増えます。

地盤改良の見積りには、地盤だけでなく現場条件も反映されます。

10. 地下水や土質によって工法が変わる

地下水位が高い土地や、特定の土質では、予定していた工法を採用できない場合があります。

柱状改良でセメント系固化材を使う場合は、土質との相性や固化状態を確認する必要があります。

施工前の配合試験や、施工後の強度確認が必要になることもあります。

地盤調査で数値が分かっても、土質や地下水の追加確認によって工法が変更される場合があります。

これも、初期段階で金額を確定しにくい理由です。

11. 「後から判明」と「後から追加」は別の問題

地盤調査後に改良の必要性が判明するのは、技術上避けられない場合があります。

しかし、地盤改良費を資金計画から完全に外し、契約後に追加するのは別の問題です。

最初の見積りを安く見せるために、

• 地盤改良費0円
• 地盤調査後に別途
• 必要な場合のみ追加

と小さく記載する会社があります。

これでは、お客様は本当の総予算を判断できません。

契約前に金額を確定できなくても、

• 過去の施工事例
• 周辺地盤
• 建物規模
• 想定工法

から予備費を見込むことはできます。

不確定だから0円にするのではなく、不確定だからこそ予備費が必要です。

12. 地盤改良費を入れないと建物価格を安く見せられる

住宅会社の広告や初回見積りでは、価格を安く見せるために、不確定な費用を除外することがあります。

例えば、

• 地盤改良
• 屋外給排水
• 造成
• 擁壁
• 外構
• 建築確認
• 照明・カーテン
• 登記・融資費用

です。

本体価格2,000万円でも、住み始めるまでに2,500万円必要なら、2,000万円だけを比較しても意味がありません。

地盤改良費が後から出る会社かどうかではなく、契約前に可能性と予算を説明しているかを確認してください。

13. 予備費を確保しておけば資金計画が崩れにくい

地盤改良費を契約時に確定できない場合は、予備費を確保します。

仮に100万円を予備費として計上した場合、

• 改良不要なら100万円を使わない
• 80万円なら差額20万円を残す
• 120万円なら追加負担を20万円に抑える

ことができます。

最初から0円と考え、後から100万円追加されるより、家計への影響を管理しやすくなります。

予備費は、使い切る前提の予算ではありません。

必要な場合に備えて確保し、不要なら借入額を減らす、手元資金として残す、外構へ充当するという考え方です。

14. 予備費を住宅会社の売上にしてはいけない

地盤改良予備費を建築予算に入れる場合は、使わなかったときの扱いを明確にしてください。

確認したいのは、

• 見積書のどこに計上されているか
• 改良不要なら全額減額されるか
• 実費精算か
• 見積書と請求書を確認できるか
• 住宅会社の経費が加算されるか
• 工法変更時に再見積りするか

です。

「地盤改良予備費100万円」と計上しておき、実際は改良不要でも別の工事へ自動的に振り替える仕組みでは、予備費の意味が変わります。

不要になった費用は、施主へ分かる形で減額するべきです。

15. 地盤改良会社の見積りを確認する

地盤改良が必要と判定された場合は、「地盤改良工事一式」という見積りだけで判断しないでください。

確認するべき内容は、

• 採用工法
• 改良深さ
• 改良体の直径
• 本数
• 施工長
• 材料
• 重機
• 残土処分
• 品質試験
• 保証
• 諸経費

です。

数量と単価が分かれば、なぜその金額になるのかを確認できます。

また、住宅会社が紹介する一社だけでなく、条件が許せば別工法や第三者判定を比較する方法もあります。

ただし、価格だけで工法を変更してはいけません。

地盤と建物に適用できることが前提です。

16. 改良判定の根拠を確認する

地盤改良が必要と言われたら、次の資料を確認してください。

• 地盤調査報告書
• 調査位置図
• 調査地点ごとのデータ
• 地盤判定書
• 改良工法の選定根拠
• 基礎設計との関係
• 地盤保証の条件

「保証を付けるために必要です」という説明だけでは、技術的な必要性が分かりません。

不同沈下リスクがどこにあり、なぜ基礎設計だけでは対応できないのかを説明してもらってください。

17. 不要な地盤改良にもデメリットがある

必要な地盤改良は行うべきです。

しかし、必要性を確認せずに工事を行えば、費用だけでなく将来の問題も生まれます。

柱状改良体や鋼管杭は、地中に残る可能性があります。

将来、

• 建て替える
• 土地を売却する
• 新しい基礎位置と干渉する
• 改良体を撤去する

場合に、調査や撤去費が必要になることがあります。

改良工事を行う前に、将来の扱い、撤去方法、保証、施工記録の保管について確認してください。

地盤改良費を後から出さない資金計画

後から判明する可能性は残っても、「想定外の追加費用」にはしないことが重要です。

契約前に確認する18の質問

1. 地盤調査は契約前ですか、契約後ですか
2. 建物配置が確定してから調査しますか
3. 古い建物があっても調査できますか
4. 調査できない場合はいつ実施しますか
5. 周辺の地盤データを確認していますか
6. 地盤改良の可能性はどの程度ありますか
7. 予備費をいくら計上していますか
8. その予備費は見積書に記載されていますか
9. 改良不要なら全額減額されますか
10. 実費精算ですか
11. 地盤判定は誰が行いますか
12. 改良が必要な根拠を説明してもらえますか
13. 基礎設計で対応できないか検討しますか
14. 複数の工法を比較できますか
15. 改良工事の数量と単価を確認できますか
16. 地盤保証の内容は何ですか
17. 将来の建て替えや売却へ影響しませんか
18. 施工報告書と保証書を受け取れますか

「地盤改良費は調査後に別途です」という回答だけで終わらせないでください。

デザインハウス甲府の考え方

デザインハウス甲府では、地盤調査前に改良費を確定できない場合でも、改良の可能性を説明せず、0円として見せるべきではないと考えています。

土地の履歴、周辺地盤、建物規模などを確認し、必要な予備費を資金計画へ入れます。

地盤調査後に改良が必要と判定された場合は、

• 必要な理由
• 採用する工法
• 改良深さ
• 本数や施工量
• 費用
• 保証

を確認します。

不要と判定された場合は、その予備費を使わず、住宅ローンの借入削減や手元資金として残します。

建物についても、許容応力度計算による耐震等級3、制震装置evoltz、建物ごとの基礎設計を基本としています。

地盤、基礎、建物を一つの構造として考え、必要な工事だけを行うことが重要です。

俺流結論

地盤改良費が後から出ること自体には、正当な理由があります。

建物の位置が決まり、実際に地盤を調べなければ、改良が必要か、何m施工するか分からないからです。

しかし、「分からないので見積りには0円です」というのは、正直な総額表示ではありません。

分からない費用は消えるのではありません。

後からお客様が払います。

私なら、契約前に必ず確認します。

「地盤改良の予備費はいくらですか」

「不要なら全額減額されますか」

「必要になった場合、工法と数量を確認できますか」

「基礎で対応できない理由は何ですか」

「別の工法と比較できますか」

地盤改良は、必要なら行うべきです。

家が傾いてから直す方が、はるかに高くなります。

しかし、住宅会社が改良費を安く見せるために契約後まで隠すことも、根拠なく工事をすすめることも間違いです。

必要性は調査データで確認する。

費用は予備費として先に見込む。

不要なら使わない。

必要なら数量と単価を確認して支払う。

これが、後から100万円、150万円と追加されて予算を壊さないための正しい進め方です。

関連Q&A

• なぜ地盤改良が必要になるのか？
• なぜ昔の田んぼは注意が必要なのか？
• なぜ土地と建物は同時に考えるべきなのか？
• なぜ予算オーバーするのか？
• なぜ住宅会社は本体価格を大きく表示するのか？