Q. なぜ地盤改良が必要になるのか？

A. 地盤が建物の重さを安全に支えられない場合、不同沈下を防ぐ必要があるからです

住宅の安全性は、建物の耐震性能だけでは決まりません。

どれだけ耐震等級の高い家でも、その下の地盤が弱く、建物が傾けば安心して暮らせません。

地盤調査の結果、

• 建物を支える力が不足している
• 軟弱な地層が続いている
• 地盤の強さが場所によって違う
• 盛土や埋め戻し部分が不安定
• 地下水位が高い
• 不同沈下の可能性がある

と判定された場合は、地盤改良や基礎設計上の対策が必要になります。

ただし、地盤改良はすべての土地で必要な工事ではありません。

「昔は田んぼだったから必ず改良する」

「近所が改良したから、この土地も必要」

と一律に判断することもできません。

建物配置を確定し、地盤調査を行い、地盤と建物の両方を検討して必要性を判断します。

1. 建物の重さを安全に支えるため

住宅には大きな重量があります。

• 基礎
• 柱や梁
• 壁
• 屋根
• 外壁
• 内装
• 住宅設備
• 家具
• 太陽光パネル
• 積雪

などの重さが地盤へ加わります。

地盤が建物を十分に支えられない場合、時間の経過とともに沈下する可能性があります。

建物全体が均等に少し沈む場合より、片側だけが大きく沈む不同沈下の方が住宅へ深刻な影響を与えます。

地盤改良は、建物荷重を安定した地層へ伝える、または表層地盤を固めることで沈下を防ぐために行います。

2. 不同沈下を防ぐため

不同沈下とは、建物が均等ではなく、部分的に沈む現象です。

不同沈下が起こると、

• 床が傾く
• ドアや窓が開閉しにくくなる
• 壁や基礎にひびが入る
• 配管へ負担がかかる
• 雨水の流れが変わる
• めまいや不快感を覚える
• 建物の資産価値が下がる

といった問題につながります。

住宅ローンを返済しながら、建物の傾きを直す工事まで必要になれば、家計への負担は非常に大きくなります。

地盤改良費を抑えるために必要な工事を省き、完成後に不同沈下が起こる方が大きな損失になります。

3. 地盤の強さが敷地内で違うことがある

土地全体が同じ地盤とは限りません。

敷地の一部だけが、

• 昔の水路
• 建物解体後の埋め戻し
• 浄化槽の撤去跡
• 井戸の埋め戻し
• 盛土
• ごみや瓦礫の埋設部分
• 擁壁周辺

になっていることがあります。

一方は強い地盤、反対側は弱い地盤という状態で建物を建てると、弱い側だけが沈下する可能性があります。

そのため、地盤調査は一か所だけでなく、建物の四隅や中央など、複数地点で行うことが一般的です。

建物配置を決める前に調査すると、実際に建つ位置と調査位置がずれる可能性があります。

最終的な建物配置に合わせて調査することが重要です。

4. 昔の田んぼや沼地は注意が必要

昔の田んぼ、湿地、沼、河川周辺は、軟らかい土が堆積している場合があります。

また、地下水位が高い可能性もあります。

ただし、昔の田んぼだから必ず地盤改良が必要という意味ではありません。

造成方法、経過年数、地層、建物重量などによって判定は変わります。

反対に、昔から宅地だった土地でも、盛土や埋め戻しによって改良が必要になる場合があります。

古地図や過去の土地利用は、リスクを予測する材料です。

最終判断は地盤調査結果に基づいて行います。

5. 盛土された土地は締まり方に差が出る

道路より低い土地を高くするために、土を入れて造成することがあります。

適切な材料を使い、層ごとに転圧していれば安定しやすくなります。

しかし、

• 一度に大量の土を入れた
• 転圧が不足している
• 木片やコンクリート片が混じっている
• 土質が場所によって違う
• 造成から時間がたっていない

場合は、建物を建てた後に沈下する可能性があります。

「造成済みだから安心」ではありません。

造成方法、盛土の厚さ、施工記録などを確認してください。

6. 地盤改良の必要性は建物によって変わる

同じ土地でも、建てる住宅が変われば地盤へ加わる荷重も変わります。

• 平屋か2階建てか
• 建物面積
• 屋根材
• 外壁材
• 基礎形状
• 太陽光パネル
• 建物配置

などによって判定が変わる可能性があります。

隣の家が地盤改良をしていないから、自分の家も不要とは限りません。

反対に、隣家が改良したから、必ず改良が必要とも限りません。

地盤と実際に建てる建物を組み合わせて検討する必要があります。

7. 地盤調査と地盤改良は別のもの

地盤調査は、地盤の状態を調べる作業です。

地盤改良は、調査結果に基づいて地盤を補強する工事です。

一般的な木造住宅では、スクリューウエイト貫入試験などが使われます。

土地や建物条件によっては、

• ボーリング調査
• 表面波探査
• 平板載荷試験
• 土質試験

などを組み合わせることもあります。

調査をしたから必ず改良するわけではありません。

調査結果が良好なら、地盤改良不要と判定される場合があります。

8. 調査データだけでなく地形や履歴も重要

地盤の判定では、調査数値だけでなく、

• 周辺地形
• 過去の土地利用
• 盛土・切土
• 地下水位
• 擁壁
• 周辺住宅の沈下事例
• 建物重量
• 基礎計画

なども確認します。

数値上は一定の強さがあっても、地層の状態や自沈の状況によって沈下リスクがある場合があります。

逆に、一部の数値が低くても、基礎設計や掘削によって対応できる場合があります。

「数値が低いから改良」という単純な判定ではありません。

9. 地盤改良以外で対応できる場合がある

地盤調査結果が良くない場合でも、必ず大規模な地盤改良が必要とは限りません。

条件によっては、

• 基礎形状を見直す
• 基礎底盤を補強する
• 建物配置を変更する
• 建物重量を調整する
• 軟弱な表土を入れ替える
• 転圧を行う

ことで対応できる可能性があります。

重要なのは、地盤改良会社の提案だけで決めず、建築士や構造設計者が基礎と建物を含めて検討することです。

必要以上の工事を行わないためにも、判定根拠を確認してください。

10. 主な地盤改良工法

住宅で採用される地盤対策には、複数の種類があります。

どの工法が適しているかは、地盤、建物、施工スペース、地下水、周辺環境によって変わります。

価格だけで選ぶべきではありません。

11. 表層改良が向いている場合

表層改良は、比較的浅い範囲の軟弱地盤に対して行われます。

地表付近の土へ固化材を混ぜ、転圧しながら地盤を固めます。

メリットとしては、

• 浅い軟弱層に対応しやすい
• 条件によっては費用を抑えやすい
• 建物全体の下を面状に補強できる

ことがあります。

一方、

• 改良深さに限界がある
• 大量の土を掘削する
• 残土処分が必要になる
• 地下埋設物があると施工しにくい
• 施工時の天候や水分量の影響を受ける

といった注意点があります。

12. 柱状改良が向いている場合

柱状改良は、地中の土とセメント系固化材を混ぜ、柱状の改良体をつくる工法です。

住宅の荷重を、複数の改良体によって支えます。

広く使われている工法ですが、すべての地盤に適しているわけではありません。

確認したいのは、

• 土質との相性
• 改良体の長さと直径
• 本数と配置
• 地下水の影響
• 強度確認方法
• 固化材の種類
• 六価クロム溶出への対策
• 将来の撤去方法

です。

土地を売却したり、将来建て替えたりするときに、地中の改良体が残置物として扱われる可能性も確認してください。

13. 鋼管杭が向いている場合

鋼管杭は、鋼製の杭を地中へ施工し、建物荷重を支持地盤へ伝える工法です。

比較的深い位置まで軟弱層が続く場合などに採用されることがあります。

ただし、

• 杭の長さ
• 杭径
• 本数
• 支持地盤
• 腐食対策
• 溶接や接合
• 重機の搬入
• 施工時の騒音や振動

を確認する必要があります。

鋼材価格や施工深さによって費用が大きく変わる可能性があります。

14. 地盤改良費に大きな差が出る理由

地盤改良費は、土地ごとに異なります。

主な差の原因は、

• 改良する深さ
• 改良体の本数
• 建物面積
• 建物重量
• 採用工法
• 地下水位
• 土質
• 残土処分
• 重機の搬入条件
• 道路幅
• 電線や周辺建物
• 施工地域

です。

同じ30坪の住宅でも、改良深さが2mの場合と8mの場合では、費用は同じになりません。

旗竿地や狭い道路で大型重機を搬入できなければ、小型機械や特殊な施工が必要になることもあります。

15. 契約後の高額追加になりやすい

地盤改良費は、土地や建物の条件が固まり、地盤調査を行った後に判明することがあります。

そのため、最初の見積書に含まれていない住宅会社もあります。

契約後に、

「調査結果により地盤改良が必要です」

「追加で100万円以上かかります」

と言われても、契約済みなら簡単に住宅会社を変更できません。

見積書に地盤改良費が含まれていない場合は、

• 未計上であること
• 予備費をいくら見込むか
• 必要になった場合の見積方法
• 相見積りできるか
• 不要だった場合の扱い

を書面で確認してください。

16. 必要のない地盤改良を避ける必要もある

不同沈下を防ぐために必要な地盤改良は、行うべきです。

一方で、本当に必要か分からないまま改良工事を行うことも避けるべきです。

地盤改良工事には費用がかかり、地中に改良体や杭が残ります。

将来、建て替えや土地売却の際に、

• 既存杭の位置を確認する
• 新しい建物と干渉する
• 撤去費がかかる
• 土壌の扱いを確認する
• 買主へ説明する

必要が生じる可能性があります。

地盤改良会社からの提案をそのまま受け入れるのではなく、判定書、調査データ、設計根拠を確認してください。

必要に応じて、地盤保証会社や第三者の専門家へ再判定を依頼する方法もあります。

17. 地盤保証と住宅瑕疵保険は確認範囲が違う

地盤保証は、地盤に起因する不同沈下などを対象とする仕組みです。

一方、住宅瑕疵保険は、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などを対象とする制度です。

契約内容によって対象や免責が異なるため、

• 保証期間
• 保証金額
• 対象となる損害
• 不同沈下の判定基準
• 修復費
• 仮住まい費
• 免責事項
• 保証会社が存続できない場合の扱い

を確認してください。

「20年保証です」という期間だけで判断せず、何が補償されるかを読む必要があります。

地盤改良を判断する正しい順番

1. 建物の間取りと配置を決める
2. 建物の構造、重量、基礎計画を整理する
3. 建物位置に合わせて地盤調査を行う
4. 地形、土地履歴、地下水などを確認する
5. 不同沈下リスクを判定する
6. 基礎設計で対応できるか検討する
7. 必要な場合のみ改良工法を選定する
8. 工法、深さ、本数、費用、保証を確認する
9. 施工記録と品質試験を保存する

最初から地盤改良ありきで進めるのではなく、調査と設計に基づいて判断します。

契約前に確認する18項目

1. 地盤調査はいつ行いますか
2. 最終的な建物位置で調査しますか
3. 何か所を調査しますか
4. どの調査方法を採用しますか
5. 過去の土地利用を確認しますか
6. 盛土、埋め戻し、旧水路はありませんか
7. 地下水位を確認しますか
8. 地盤改良の判定は誰が行いますか
9. 基礎設計で対応できないか検討しますか
10. 改良が必要な具体的根拠は何ですか
11. 他の工法と比較しましたか
12. 改良深さ、本数、直径はいくつですか
13. 品質をどのように確認しますか
14. 施工報告書を受け取れますか
15. 将来の建て替えや撤去に影響しませんか
16. 地盤保証の対象と免責は何ですか
17. 地盤改良の予備費をいくら見込んでいますか
18. 見積りに含まれているか、別途かを確認しましたか

「地盤改良一式」という見積りだけでは不十分です。

工法、数量、単価、保証を書面で確認してください。

デザインハウス甲府の考え方

デザインハウス甲府では、必要な地盤改良を価格調整のために省くことはありません。

一方、調査根拠のない改良を最初から決めることもしません。

建物配置と構造条件を確認し、地盤調査を行ったうえで、不同沈下の可能性を判断します。

地盤改良が必要な場合は、

• なぜ必要なのか
• どの工法を採用するのか
• 何m施工するのか
• いくら必要なのか
• どのような保証があるのか

をお客様へ説明することが重要です。

また、建物側についても、許容応力度計算による耐震等級3、制震装置evoltz、建物ごとの基礎設計を基本としています。

地盤、基礎、構造体は別々ではありません。

地震や建物重量による力を、屋根から壁、基礎、地盤へ安全に伝える一つの構造として考えます。

俺流結論

地盤改良が必要になる理由は、家が倒れないためだけではありません。

建物を傾けず、長期間、安定して支えるためです。

耐震等級3の家でも、地盤が不同沈下すれば、床は傾き、壁は割れ、ドアや窓が開かなくなる可能性があります。

だから、必要と判定された地盤対策を安さだけで省くべきではありません。

しかし、地盤改良会社から「必要です」と言われたから、何も確認せず工事するのも違います。

私なら、次のことを確認します。

「どの調査結果から必要と判断しましたか」

「基礎設計で対応できませんか」

「なぜこの工法なのですか」

「他の工法と比較しましたか」

「将来建て替えるときに撤去が必要ですか」

「保証の対象は何ですか」

地盤改良は、完成後に見えなくなる工事です。

しかも、必要になれば数十万円から100万円以上かかる可能性があります。

だからこそ、契約時に「地盤改良費は別途」と小さく書くだけでは不十分です。

予備費を確保し、調査結果、判定書、見積書、施工報告書、保証書を残すべきです。

必要な改良は行う。

不要な改良は行わない。

その判断を、営業担当者の感覚ではなく、調査データと構造設計で決めることが重要です。

関連Q&A

• なぜ昔の田んぼは注意が必要なのか？
• なぜハザードマップが重要なのか？
• なぜ土地と建物は同時に考えるべきなのか？
• なぜ予算オーバーするのか？
• なぜ同じ耐震等級でも強さが違うのか？