Q. 固定資産税はいくらかかる？

A. 新築戸建てでは、土地と建物を合わせて年間15万～30万円前後になるケースがあります。ただし、土地の場所・広さ・建物の仕様によって大きく変わります。

固定資産税は、住宅の建築価格に1.4％を掛けて計算する税金ではありません。

市町村が決定した「固定資産税評価額」を基に計算します。

さらに、土地には住宅用地の特例、建物には新築住宅の減額措置があるため、単純計算では正確な金額を出せません。

住宅購入前の資金計画では、毎月1万5,000～2万5,000円程度を固定資産税・都市計画税の積立として見込むのが一つの目安です。

固定資産税の基本計算

一般的な固定資産税の計算式は次のとおりです。

固定資産税＝課税標準額×標準税率1.4％

ただし、自治体によって税率が異なる場合があります。

住宅が市街化区域内などにある場合は、都市計画税も課税されます。

都市計画税＝課税標準額×税率
都市計画税の税率は最大0.3％

固定資産税と都市計画税は、土地と建物のそれぞれに課税されます。

都市計画税がかからない地域もあるため、土地を購入する市町村へ確認してください。

建築価格と固定資産税評価額は違う

3,000万円で家を建てたからといって、3,000万円に1.4％を掛けた42万円が、そのまま固定資産税になるわけではありません。

建物の固定資産税評価額は、市町村が家屋調査などを行い、国が定める固定資産評価基準に基づいて決定します。

評価では、次のような項目が確認されます。

• 建物の構造
• 延床面積
• 屋根・外壁
• 基礎
• 内装
• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 空調設備
• 床暖房
• その他の住宅設備

建築会社の販売価格ではなく、同じ建物を評価時点で再建築する場合に必要となる費用を基礎として評価されます。

そのため、建築総額だけから正確な固定資産税を計算することはできません。

新築住宅は建物の固定資産税が軽減される

一定の要件を満たす新築住宅は、建物の固定資産税が一定期間2分の1に減額されます。

一般的な戸建住宅の場合は、新築後3年度分が減額対象です。

減額対象になるのは、原則として住宅部分の床面積120㎡までです。

120㎡は約36.3坪です。

例えば延床面積が130㎡の場合、建物全体の固定資産税が半額になるのではなく、120㎡相当分までが減額対象となります。

甲府市では、一定の要件を満たす新築住宅について、新築後一定期間の固定資産税が2分の1に減額されます。

参考：甲府市・家屋に対する課税の仕組み

長期優良住宅は軽減期間が長い

認定長期優良住宅の場合、一般的な戸建住宅より固定資産税の減額期間が2年間長くなります。

• 一般住宅：3年度分
• 認定長期優良住宅：5年度分

デザインハウス甲府では、長期優良住宅を標準としています。

ただし、認定長期優良住宅の軽減を受けるには、自治体への申告が必要になる場合があります。

長期優良住宅の認定通知書など、必要書類と申告期限を確認してください。

参考：国土交通省・新築住宅に係る固定資産税の減額措置

土地には住宅用地の特例がある

住宅が建っている土地には、固定資産税と都市計画税の課税標準額を軽減する特例があります。

一般的な住宅用地では、次のようになります。

例えば、200㎡以下の住宅用地で土地評価額が1,000万円なら、固定資産税の課税標準額は原則として約167万円になります。

固定資産税は次の計算です。

約167万円×1.4％＝約2万3,000円

都市計画税の税率を0.3％として計算すると、次のようになります。

約333万円×0.3％＝約1万円

土地の評価額が1,000万円でも、住宅用地の特例が適用されることで、土地の固定資産税と都市計画税は合計約3万3,000円という試算になります。

実際には負担調整措置や土地の状況などにより異なります。

固定資産税をモデル計算

次の条件で概算します。

• 土地評価額：1,000万円
• 土地面積：200㎡以下
• 建物評価額：1,500万円
• 建物床面積：120㎡以下
• 一般の新築戸建住宅
• 固定資産税率：1.4％
• 都市計画税率：0.3％
• 土地・建物とも都市計画税の対象
• 新築住宅の減額措置を適用

土地の税額

固定資産税は、住宅用地特例によって課税標準を6分の1として計算します。

1,000万円×6分の1×1.4％＝約2万3,000円

都市計画税は、課税標準を3分の1として計算します。

1,000万円×3分の1×0.3％＝約1万円

土地の合計は約3万3,000円です。

建物の税額

建物の固定資産税は次のとおりです。

1,500万円×1.4％＝21万円

新築住宅の減額措置により、一定期間は2分の1となります。

21万円×2分の1＝10万5,000円

建物の都市計画税は、仮に0.3％なら次のとおりです。

1,500万円×0.3％＝4万5,000円

都市計画税は、新築住宅の固定資産税2分の1減額の対象にはなりません。

年間税額の概算

この事例では、新築軽減が終わると年間負担が約10万5,000円増えます。

ただし、建物評価額は経年によって見直されるため、実際の増加額はこの計算と同じになるとは限りません。

4年目または6年目に税金が上がる理由

一般住宅では4年度目、認定長期優良住宅では6年度目に、建物の固定資産税が上がったように見えることがあります。

これは、新たに増税されたのではありません。

新築住宅に対する2分の1の減額期間が終了し、本来の税額へ戻るためです。

住宅会社の資金計画が、新築時の軽減された固定資産税だけで作られている場合は注意してください。

軽減終了後の税額で、住宅ローン返済を続けられるか確認する必要があります。

固定資産税はいつから支払う？

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・建物所有者に課税されます。

例えば、1月2日に住宅を取得した場合、その年度の固定資産税の納税義務者は、原則として1月1日時点の所有者です。

ただし、不動産売買では、引渡し日を基準に固定資産税相当額を日割り精算することがあります。

この精算金は、自治体が課税する固定資産税そのものではなく、売主と買主の契約上の精算です。

新築住宅の場合、完成後に建物が固定資産として登録されると、翌年度から建物分の固定資産税が課税されるのが一般的です。

支払いは年4回または一括

固定資産税・都市計画税は、自治体から送付される納税通知書で支払います。

一般的には、次の方法があります。

• 年4回の分割納付
• 年額の一括納付
• 口座振替
• クレジットカード
• スマートフォン決済

支払時期や利用できる決済方法は自治体によって異なります。

住宅ローンの毎月返済に固定資産税は含まれていません。

毎月積み立てていないと、納税通知書が届いたときに家計が苦しくなります。

住宅購入前に確認する5項目

土地と住宅を契約する前に、住宅会社や不動産会社へ次の内容を確認してください。

1. 土地の固定資産税評価額
2. 前年度の固定資産税・都市計画税
3. 住宅用地特例が適用されるか
4. 建物の固定資産税概算
5. 新築軽減終了後の年間税額

土地については、売主が保有している固定資産税納税通知書や評価証明書から、現在の税額を確認できます。

ただし、建物を解体した土地、分筆する土地、農地から宅地へ変更する土地では、購入後に税額が変わる可能性があります。

俺流結論

固定資産税は、住宅ローンとは別に一生続く住宅費です。

「住宅ローンが月8万円だから、家賃8万円と同じ」という説明は正確ではありません。

実際の住宅費には、次のお金が加わります。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災・地震保険
• 住宅修繕費
• 設備交換費
• 自治会費など

固定資産税が年間24万円なら、月額換算で2万円です。

住宅ローンが月8万円でも、本当の住宅負担は少なくとも月10万円以上になります。

さらに、新築時の減額が終了すると税負担が増えます。

資金計画では、軽減期間中の税額ではなく、軽減終了後の税額を基準にしてください。

「月々の住宅ローン」だけを安く見せる会社ではなく、税金・保険・修繕まで含めた住居費総額を提示する会社を選ぶべきです。