Q. 自営業者の住宅ローンは？

A. 自営業者でも住宅ローンは借りられます。ただし、売上ではなく確定申告上の所得、納税状況、事業の継続性、既存借入を厳しく確認されます。

会社員は勤務先、年収、勤続年数などから返済能力を判断しやすい一方、自営業者は年ごとの収入変動があります。

そのため、住宅ローン審査では次の点が重要になります。

• 直近2～3年程度の所得
• 所得が安定または増加しているか
• 税金の未納・滞納がないか
• 事業を何年継続しているか
• 事業内容と将来性
• 住宅ローン以外の借入
• 自己資金と購入後に残る現金
• 個人信用情報
• 健康状態と団信加入可否

自営業だから借りられないのではありません。

「売上は多いが所得が少ない」「節税で赤字申告が続いている」「税金を滞納している」という状態が、住宅ローン審査では不利になります。

売上ではなく所得を見られる

自営業者の住宅ローン審査では、基本的に確定申告書の所得金額が重要です。

売上が1,000万円あっても、所得が300万円なら、住宅ローン審査では300万円前後を基準に判断される可能性があります。

会社員の年収500万円と、自営業者の売上500万円は同じではありません。

自営業者の場合、売上から仕入れ、家賃、車両費、通信費、減価償却費などを差し引いた所得が確認されます。

何年分の確定申告書が必要？

金融機関によって異なりますが、一般的には直近2～3年分の確定申告書や公的な所得証明書を求められます。

フラット35では、給与所得のみではない人について、借入申込年の前年および前々年の納税証明書と確定申告書の写しなどが必要書類として案内されています。フラット35の融資手続・必要書類

民間金融機関では、次のような判断が行われる場合があります。

1年だけ所得を増やしても、過去との違いについて説明を求められることがあります。

住宅購入を考えるなら、申込み直前ではなく、2～3年前から準備することが重要です。

節税しすぎると住宅ローン審査に不利

自営業者は、適正な経費を計上することで所得税や住民税を抑えられます。

しかし、所得を低くすれば、住宅ローン審査で確認される返済能力も低く見える可能性があります。

税金を抑えることと、住宅ローンを借りやすくすることは、方向が反対になる場合があります。

だからといって、実態のない売上を計上したり、必要な経費を隠したりしてはいけません。

住宅取得を予定しているなら、税理士へ次のように相談します。

「2～3年後に住宅ローンを申し込む予定です。適正な申告を続けながら、金融機関に事業の実態を正しく説明できる決算にしたい」

節税だけでなく、納税、融資、手元資金を含めた総合判断が必要です。

赤字申告でも借りられる？

赤字申告があると、住宅ローン審査は厳しくなる傾向があります。

ただし、赤字の理由によって判断が変わる可能性があります。

• 開業時の一時的な設備投資
• 減価償却費による会計上の赤字
• 災害や感染症など一時的な事情
• 取引先都合による売上減少
• 毎年続いている実質的な赤字

一時的な赤字で、翌年以降に回復しているなら、理由を説明できる資料を準備します。

一方、複数年赤字が続き、預貯金も少ない場合は、住宅ローンを借りる前に事業と家計の立て直しを優先すべきです。

審査に通るかだけでなく、収入が落ちた年にも返済を続けられるかが重要です。

納税状況は非常に重要

自営業者の審査では、所得税、住民税、事業税などの納税状況が確認されることがあります。

国税庁が発行する納税証明書には、次の種類があります。

詳しくは国税庁の納税証明書案内で確認できます。

税金の未納や滞納がある場合は、住宅ローン審査に大きく影響する可能性があります。

「後でまとめて払えばよい」ではなく、納期限を守ることが基本です。

申込み直前に滞納を解消しても、金融機関から経緯や資金管理について確認される場合があります。

事業用借入も確認される

自営業者には、住宅ローン以外にも事業用借入がある場合があります。

• 日本政策金融公庫からの借入
• 銀行の事業融資
• 設備資金
• 運転資金
• 事業用自動車ローン
• クレジットカードの分割払い
• カードローン
• リボ払い

事業用借入があるから、必ず住宅ローンを借りられないわけではありません。

金融機関は、借入の目的、残高、毎月返済額、事業収益、返済状況などを確認します。

事業用借入を申告せず、審査中に判明すると、信用上の問題になります。申込時には正確に伝えてください。

個人と事業のお金を分ける

住宅ローンを検討する自営業者は、個人のお金と事業のお金を分けることが重要です。

• 事業用口座
• 生活費口座
• 税金積立口座
• 住宅資金口座
• 修繕・緊急予備費口座

口座を分けると、事業から生活費へ毎月いくら移しているかが分かります。

売上が入るたびに生活費として使い、納税時期に現金が不足する状態では、住宅ローン返済も不安定になります。

毎月一定額を生活費口座へ移し、自分自身へ給与を払うような管理をすると、家庭の収支を把握しやすくなります。

自営業者に必要な書類

金融機関や商品によって異なりますが、主に次の書類を準備します。

• 確定申告書の控え
• 青色申告決算書または収支内訳書
• 納税証明書
• 住民税課税証明書
• 住民税納税証明書
• 事業用借入の返済予定表
• 預貯金の資料
• 本人確認書類
• 土地・建物の見積書や契約書
• 営業許可証や資格証明
• 主要取引先や事業内容を説明する資料

電子申告の場合は、確定申告書だけでなく、e-Taxの受信通知などを求められる場合があります。

提出書類は申込先に事前確認してください。

開業して何年なら借りられる？

一般的には、事業年数が長く、所得が安定している方が評価されやすくなります。

ただし、「開業3年未満なら絶対に借りられない」という共通ルールではありません。

• 以前と同じ業種で独立した
• 国家資格や専門資格がある
• 安定した取引先がある
• 十分な自己資金がある
• 配偶者に安定収入がある
• フラット35などの要件を満たす

このような場合は、相談できる金融機関が見つかる可能性があります。

反対に、開業直後で売上が不安定、自己資金が少ない、事業借入が多い状態なら、住宅購入を急がない方が安全です。

法人経営者の場合は？

個人事業を法人化した経営者は、会社から役員報酬を受け取るため、形式上は給与所得者です。

しかし、経営者は会社の業績に影響を受けるため、一般の会社員と同じ審査になるとは限りません。

金融機関によっては、次の資料を確認します。

• 本人の源泉徴収票
• 確定申告書
• 法人の決算書
• 法人税の納税証明書
• 会社の借入状況
• 代表者保証の有無
• 役員報酬の推移
• 法人の設立年数

役員報酬を高く設定していても、会社が連続赤字なら慎重に判断される可能性があります。

法人と個人の両方が健全であることが重要です。

フラット35は自営業者にも選択肢

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

資金受取時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、収入が変動しやすい自営業者にとって、将来の支出を計画しやすい特徴があります。フラット35公式サイト

ただし、フラット35なら必ず審査に通るわけではありません。

• 所得
• 総返済負担率
• 納税状況
• 他の借入
• 住宅の技術基準
• 物件価格
• 申込時年齢
• 完済時年齢

これらの要件を確認します。

また、取扱金融機関によって事務手数料や金利が異なるため、総支払額で比較します。

自営業者はいくら借りるべき？

自営業者は、会社員よりも安全側に住宅予算を設定します。

私なら、住宅ローン返済だけで手取り可能額の20％以内を目指します。

さらに、固定資産税、火災・地震保険、修繕積立を含めた住居費総額を25％程度に抑えます。

ただし、自営業者の「手取り」は月ごとに変わります。

直近1年の好調な月ではなく、直近3年間の平均所得や、最も所得が低かった年を基準に考えます。

売上が良かった年を基準に住宅ローンを組むと、売上が戻ったときに返済できなくなります。

自営業者の生活防衛資金

会社員には、一定の要件を満たせば健康保険の傷病手当金が支給される場合があります。

一方、自営業者が加入する国民健康保険では、会社員と同じ傷病手当金を通常期待できない場合があります。

病気で働けなくなると、本人の収入だけでなく、事業の売上そのものが減る可能性があります。

そのため、私なら自営業者は、最低でも生活維持費12か月分を現金で残します。

これとは別に、事業の運転資金と納税資金を確保します。

住宅の頭金へ現金を入れすぎ、事業資金まで減らしてはいけません。

自営業者の安全資金は4つに分ける

預貯金1,000万円があっても、500万円が事業運転資金、200万円が納税予定なら、住宅へ自由に使えるお金は300万円です。

口座残高だけを見て頭金を決めないことです。

自営業者が審査前にやってはいけないこと

• 車をローンで購入する
• 新たにカードローンを借りる
• リボ払いを増やす
• 税金を滞納する
• 確定申告の内容を急に大きく変える
• 事業用借入を隠す
• クレジットカードの支払いを遅らせる
• 頭金へ事業資金を使う
• 審査前に高額設備投資をする
• 複数の金融機関へ短期間に無計画な申込みをする

必要な設備投資まで中止するという意味ではありません。

住宅購入と事業投資の時期が重なる場合は、税理士と金融機関へ事前に相談します。

住宅ローン審査に向けた2年間の準備

2年前

• 過去の確定申告内容を確認する
• 税金や社会保険料の未納を確認する
• 事業用と生活用口座を分ける
• カードローン・リボ払いを整理する
• 住宅取得総額の上限を決める

1年前

• 所得と手元資金のバランスを税理士へ相談する
• 事業用借入残高を確認する
• 車の購入時期を調整する
• 住宅ローンの事前相談を始める
• 生活防衛資金12か月分を準備する

申込み直前

• 確定申告書・納税証明書をそろえる
• 既存借入を正確に整理する
• 住宅取得後の運転資金を確認する
• 金利3％でも返済できるか計算する
• 70歳前後までの完済計画を確認する

審査に通る金額と安全な金額は違う

自営業者が住宅ローン審査に通ると、安心して上限まで借りたくなることがあります。

しかし、審査に通った金額は、売上減少時にも安全に返せる金額とは限りません。

住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、全体の平均総返済負担率は22.8％でした。しかし、これは利用者の平均であり、自営業者の安全基準ではありません。

私なら次の条件でも返せる借入額に抑えます。

• 所得が30％減る
• 1年間売上が回復しない
• 金利が3％になる
• 車の買い替えが重なる
• 給湯器や外壁の修繕が必要になる
• 本人が半年間働けない

この条件で現金がなくなるなら、借入額を下げます。

俺流結論

自営業者でも住宅ローンは借りられます。

しかし、評価されるのは売上ではなく、確定申告上の所得、納税状況、事業の継続性、既存借入、手元資金です。

最も危険なのは、節税を優先して所得を低くし続け、家を買う直前だけ所得を増やそうとすることです。

住宅購入を考えるなら、2～3年前から税理士と相談し、適正な確定申告、期限内納税、借入整理、現金確保を進めます。

さらに、自営業者は会社員以上に現金を残す必要があります。

生活費12か月分、事業運転資金、納税資金、住宅修繕費を確保し、その残りから自己資金を決めます。

住宅ローン審査に通ることがゴールではありません。

売上が落ちた年も、病気になった年も、家族と事業を守りながら返済できること。それが、自営業者にとって本当に安全な住宅ローンです。