住宅ローンの相談を受けていると、
自営業や会社経営者の方から、
よくこんな質問をいただきます。
「会社員より住宅ローンは不利ですか？」
結論から言うと、
会社員より審査は厳しくなる傾向があります。
しかし、
住宅ローンが組めないわけではありません。
実際に私は、
多くの自営業者や会社経営者の住宅建築をお手伝いしています。
なぜ自営業者は厳しく見られるのか？
銀行は住宅ローンを貸す時、
将来35年間、
安定して返済できるかを見ています。
会社員の場合、
毎月決まった給与があります。
一方、
自営業者や経営者の場合は、
売上や利益が変動する可能性があります。
銀行から見ると、
将来の収入予測が難しいのです。
そのため、
審査は慎重になります。
銀行は売上ではなく所得を見る
ここは非常に重要です。
例えば、
売上2,000万円。
しかし、
経費を引いた所得が300万円。
銀行は、
基本的に300万円を基準に判断します。
つまり、
売上よりも所得が重要です。
節税し過ぎると不利になる
自営業者に多いのが、
節税を重視するケースです。
もちろん節税は大切です。
しかし、
所得を極端に下げると、
住宅ローン審査では不利になります。
例えば、
本来利益があるのに、
経費計上で所得を小さくしている場合。
税金は減ります。
しかし、
住宅ローン借入可能額も減ります。
これは自営業者によくある悩みです。
銀行が見るポイント
① 直近3期分の確定申告
安定した所得があるか確認します。
② 所得の推移
毎年安定しているか。
大きく上下していないか。
③ 納税状況
所得税や住民税、
消費税の滞納が無いか。
④ 業種
事業の安定性も確認されます。
⑤ 自己資金
預貯金や資産状況も評価されます。
自営業者が住宅ローンで有利になる方法
例えば、
- 確定申告を安定させる
- 税金を滞納しない
- カーローンを減らす
- リボ払いを整理する
- 頭金を準備する
こうした対策は有効です。
実は銀行によって違う
銀行ごとに評価方法は異なります。
例えば、
地方銀行は地域の経営者に理解がある場合もあります。
また、
フラット35を利用するケースもあります。
つまり、
一行だけで判断しないことも重要です。
住宅会社経営者として思うこと
私自身も住宅会社を経営していますが、
自営業者の最大の特徴は、
収入が増える可能性もあれば、
減る可能性もあることです。
だからこそ、
会社員以上に
借りられる額ではなく返せる額
が重要になります。
俺流ポイント
私は自営業者のお客様に、
いつもこうお話しています。
「最も調子が良い年で考えない。」
住宅ローンは35年です。
今年の売上ではなく、
景気が悪い年でも返済できるか。
そこを基準に考えるべきです。
住宅ローンで後悔する人は、
最高収入で考えます。
後悔しない人は、
最低収入で考えます。
家づくりの目的は、
立派な家を建てることではありません。
会社が苦しい時でも家族が安心して暮らせることです。
私は、
自営業者ほど余裕を持った資金計画が必要だと思っています。
