Q. 借りられる額と返せる額の違いは？
A. 「借りられる額」は銀行の審査上限。「返せる額」は生活を守りながら完済できる金額です。
銀行が3,500万円まで融資できると判断しても、その金額を無理なく返せるとは限りません。
住宅ローンで重要なのは、審査に通る金額ではなく、教育費・車・修繕費・老後資金を準備しながら返せる金額です。
銀行は「現在の返済能力」を審査する
銀行は主に次の項目から借入可能額を判断します。
- 年収
- 勤続年数
- 年齢
- 自動車ローンなどの借入状況
- 信用情報
- 物件の担保評価
フラット35では、住宅ローンだけでなく、自動車ローン・教育ローン・カードローン・分割払いなどを含めた総返済負担率について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という基準があります。
ただし、この35％は「安全に返せる目安」ではありません。
あくまで審査基準です。
年収600万円なら月17.5万円まで返せる？
年収600万円で返済負担率35％の場合、年間返済額の上限は単純計算で210万円です。
月額では約17万5,000円になります。
金利1.5％・35年返済で単純計算すると、借入額は約5,700万円です。
一方、返済額を年収の20％にすると月額は10万円程度で、借入額は約3,200万円です。
| 考え方 | 月々の返済額 | 借入額の目安 |
|---|---|---|
| 返済負担率35％ | 約17.5万円 | 約5,700万円 |
| 返済負担率20％ | 約10万円 | 約3,200万円 |
同じ年収600万円でも、考え方によって借入額に約2,500万円もの差が出ます。
住宅金融支援機構の調査では、実際の住宅ローン利用者で最も多い返済負担率は「15％超20％以内」です。
ただし、20％以内なら必ず安全という意味ではありません。家族構成や年齢によって返せる額は変わります。
同じ年収でも返せる額は違う
例えば、同じ年収600万円でも、次の家庭では安全な借入額が同じにはなりません。
- 子どもが2人いる
- 車を2台所有している
- 10年以内に車の買い替えがある
- 現在の貯蓄が少ない
- 住宅購入後に教育費のピークを迎える
- 退職までの期間が短い
- 共働き収入の一部が減る可能性がある
特に山梨県では、住宅ローン以外に車の購入費・維持費も考える必要があります。
銀行は将来の車の買い替え、大学進学、住宅修繕、介護費用まで細かく審査してくれるわけではありません。
「額面年収」ではなく「手取り」から考える
住宅会社の資金計画では、額面年収を基準に借入可能額を計算することがあります。
しかし、実際の生活で使えるのは、税金や社会保険料を差し引いた手取り収入です。
返せる額を決めるときは、次の費用を先に確保します。
- 毎月の生活費
- 教育費
- 車の購入・維持費
- 固定資産税
- 火災・地震保険
- 住宅の修繕費
- 老後資金
- 緊急予備資金
残った金額の中から住宅ローン返済額を決めるのが基本です。
長期ローンで「借りられる額」を増やさない
返済期間を40年、50年と延ばすと、月々の返済額を抑えて借入額を増やせます。
しかし、借金が減ったわけではありません。
完済年齢が80歳を超えれば、退職後も住宅ローンが残る可能性があります。
「月々払えるか」だけでなく、70歳前後までに完済できるか、90歳まで生活資金が残るかまで確認する必要があります。
俺流結論
銀行が貸してくれる金額を、そのまま住宅予算にしてはいけません。
借りられる額は、住宅を購入できる上限です。
返せる額は、住宅を購入した後も家族が安心して暮らせる上限です。
住宅ローン審査に通ることがゴールではありません。
教育費、車、修繕、老後まで含めた資金計画を作り、収入が減っても返済できる金額に抑える。それが、住宅ローンで後悔しないための基本です。
