Q. 月々の返済額はいくらが理想？

A. 住宅ローンだけで手取り月収の20％前後、固定資産税・保険・修繕費を含む実質住宅費で25％以内が一つの目安です。

手取り月収40万円なら、実質住宅費は月10万円以内が目安です。

ここから固定資産税、火災・地震保険、修繕積立を差し引くと、住宅ローン返済額は月7万〜8万円程度になります。

ただし、子どもの人数、車の台数、教育費、現在の貯金によって理想額は変わります。

「銀行が貸してくれる金額」や「現在の家賃」だけでは決められません。

手取り月収別の目安

住宅ローン返済額の目安は、固定資産税、保険、修繕費として月2万〜3万円程度を確保した場合です。

この金額は絶対的な基準ではありません。

教育費や車の負担が大きい家庭では、さらに低く抑える必要があります。

住宅ローン返済額だけを見てはいけない

住宅を所有すると、住宅ローン以外にも費用が発生します。

例えば、住宅ローンが月8万円の場合です。

広告には「月々8万円」と表示できます。

しかし、家計から住宅用に確保すべき金額は約10万8,000円です。

手取り月収40万円なら、実質住宅費の割合は27％になります。

「ローンだけで手取りの25％」ではなく、住宅関連費用をすべて含めて25％程度を一つの目安にしてください。

額面年収ではなく手取りで考える

金融機関の住宅ローン審査では、一般的に税金や社会保険料を引く前の額面年収を使います。

しかし、実際の住宅ローン返済は手取り収入から行います。

例えば、額面月収50万円でも、手取りが40万円なら、家計で使えるのは40万円です。

住宅ローンが月12万円の場合、割合は次のようになります。

審査上は返済可能に見えても、手取りで見ると負担が大きくなります。

住宅購入後の生活を守るには、手取り収入を基準にします。

平均返済負担率は理想ではない

住宅金融支援機構の2025年度【フラット35】利用者調査では、平均総返済負担率は22.8％でした。

土地付注文住宅では26.4％です。住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」

ただし、この返済負担率は世帯の額面月収を基にした割合です。

また、平均値は実際に融資を利用した人の結果であり、あなたの家計にとっての安全基準ではありません。

子どもの人数、教育方針、車、完済年齢まで確認する必要があります。

月々返済額から借入額を逆算する

35年返済、金利1.5％、元利均等、ボーナス払いなしの場合の概算です。

先に購入希望額を決め、返済期間を延ばして月額を調整するのではありません。

家計から安全な返済月額を決め、その月額から借入額を逆算するのが正しい順番です。

金利3％になった場合も確認する

同じ借入額でも、金利が上がれば毎月返済額は増えます。

35年返済の場合の概算です。

借入3,500万円では、金利1％と3％で月約3万6,000円の差です。

固定資産税、保険、修繕積立を加えると、金利3％時の実質住宅費は月16万円を超える可能性があります。

変動金利を選ぶ場合は、現在の返済額だけで判断してはいけません。

現在の家賃と同じなら安全？

家賃8万円から住宅ローン8万円へ変わっても、住宅費が同じとは限りません。

住宅ローン8万円に、税金、保険、修繕積立を月2万8,000円加えれば、実質住宅費は約10万8,000円です。

現在の家賃より2万8,000円増えます。

「家賃と同じ」という営業トークでは、住宅ローン以外の費用が除かれていないか確認してください。

子育て世帯は教育費を先に引く

手取り月収40万円の家庭を考えます。

住宅へ使える10万円には、ローンだけでなく固定資産税、保険、修繕積立も含まれます。

税金などに月2万5,000円を確保すれば、住宅ローン返済額は月7万5,000円程度です。

教育資金を後回しにして住宅ローンを月11万円へ増やせば、住宅は買えても大学資金が不足する可能性があります。

車の費用も先に確保する

山梨県の子育て世帯では、夫婦それぞれに車が必要になる場合があります。

車1台300万円を10年ごとに買い替えるなら、単純計算で月2万5,000円の積立が必要です。

2台の買い替え時期が重なれば、大きな支出になります。

住宅ローン返済額を決める前に、次の費用を確認してください。

• カーローン
• ガソリン
• 自動車保険
• 車検
• 税金
• 整備費
• 買い替え積立

車の費用を計算せずに、住宅へ使える月額を決めてはいけません。

共働き収入を満額使わない

夫の手取り30万円、妻の手取り20万円なら、世帯手取りは50万円です。

実質住宅費を25％とすれば月12万5,000円になります。

しかし、妻の収入が10万円へ減れば、世帯手取りは40万円です。

同じ住宅費12万5,000円でも、手取りの31％になります。

出産、育児、病気、介護、転職などによる収入減少を想定し、次の3条件で計算します。

• 現在の夫婦収入
• 片方の収入が半分
• 主たる収入だけ

通常時だけ成立する返済額は、安全とはいえません。

ボーナス払いを使わない

月々返済額を低く見せるため、ボーナス払いを組み合わせる方法があります。

例えば、毎月8万円、ボーナス月に20万円を年2回払う場合、年間返済額は136万円です。

月平均に直すと約11万3,000円です。

表示上は「月々8万円」でも、実質的には月11万円を超えています。

ボーナスは減額や不支給の可能性があります。

住宅ローンは原則としてボーナス払いなしで計算し、ボーナスは教育費、車、修繕、生活防衛資金へ回します。

50年ローンで月額を下げる危険

借入3,500万円、金利1.5％の概算です。

35年から50年へ延ばすと、毎月返済額は約2万4,000円下がります。

しかし、高すぎる家が安くなったわけではありません。

完済年齢と総利息が増えています。

月々を理想額へ見せるために返済期間を延ばすのではなく、住宅総額を下げることも検討します。

理想返済額を計算する順番

次の順番で計算します。

1. 毎月の手取り収入を確認する
2. 現在の生活費を確認する
3. 教育資金を確保する
4. 車の積立を確保する
5. 老後資金を確保する
6. 生活防衛資金を残す
7. 固定資産税・保険・修繕費を計算する
8. 残った金額を住宅ローン返済額にする
9. 金利3％でも試算する
10. 完済年齢を確認する

住宅会社が提示する返済額を払えるかではありません。

家族に必要なお金を確保した後、住宅ローンへいくら使えるかを確認します。

手取り25％でも危険なケース

実質住宅費が手取りの25％以内でも、次の家庭はさらに慎重に判断します。

• 子どもが三人以上いる
• 私立進学を希望している
• 車が二台以上必要
• 奨学金やカーローンがある
• 現在の預金が少ない
• 自営業で収入変動が大きい
• 購入年齢が高い
• 親への援助が必要
• 共働きを継続できるか分からない

割合はあくまで入口です。

年間収支と90歳までの資産残高が赤字にならないことが最終条件です。

手取り25％を超えても対応できるケース

次の条件がそろっていれば、一時的に25％を超えても対応できる場合があります。

• 十分な預金・金融資産がある
• 教育費を確保済み
• 他の借入がない
• 車を所有しない
• 安定した収入が見込める
• 近いうちに支出が減る
• 完済年齢が早い
• 売却しやすい住宅である

ただし、「将来は昇給する予定」だけで返済額を増やすべきではありません。

収入が上がらない条件でも成立するか確認します。

理想的な返済額の合格条件

次の項目にすべて答えられることが重要です。

• 税金・保険・修繕込みで手取り25％前後か
• 教育費を予定どおり積み立てられるか
• 車の買い替え資金を確保できるか
• 建築後も生活費6か月分以上の現金が残るか
• 片方の収入が減っても赤字にならないか
• 金利3％でも返済できるか
• ボーナス払いなしで成立するか
• 70歳前後までの完済を目指せるか
• 退職金を使わなくても老後資金が残るか

この条件を満たす返済額が、その家庭にとっての理想額です。

俺流結論

月々の住宅ローン返済額は、手取り月収の20％前後を一つの目安にします。

固定資産税、火災・地震保険、住宅修繕積立まで含めた実質住宅費は、手取りの25％以内を目指します。

ただし、25％という数字だけで決めてはいけません。

教育費を積み立てる。

車を買い替える。

住宅を修繕する。

収入減少や金利上昇にも耐える。

70歳前後までの完済を目指す。

これらを満たした後に残る金額が、本当に払える月々返済額です。

住宅会社が提示する「月々払える金額」ではなく、建てた後も家族が貯金を続けられる金額で決める。

それが、理想的な住宅ローン返済額です。