Q. 住宅ローン返済中の資産形成とは？
A. 住宅ローン返済中でも資産形成は必要です。ただし、NISAを始める前に、生活防衛資金と教育費・修繕費を現金で確保してください。
「住宅ローンがあるから投資はしない」「繰上返済せず全額NISAへ回す」という両極端な考え方は危険です。
住宅ローン返済中の資産形成は、次の4つを同時に管理することです。
- 手元現金を守る
- 将来の支出を積み立てる
- 長期資金を運用する
- 住宅ローンを老後まで残さない
家は資産だが、自由に使える現金ではない
住宅には資産価値があります。しかし、自宅を売却しなければ、生活費や教育費には使えません。
さらに、住宅価格が3,000万円でも、住宅ローン残高が2,500万円なら、実質的な純資産は単純計算で500万円です。売却時には仲介手数料などもかかります。
住宅の時価－住宅ローン残高＝住宅の純資産
家の価値だけを見て「資産がある」と考えず、預金、投資資産、住宅ローンを合わせて判断します。
資産形成の正しい順番
1．生活防衛資金を現金で確保する
最初に、生活費の6か月～1年分を普通預金などで確保します。
毎月の生活費と住宅ローン返済が合計35万円なら、
35万円×6か月＝210万円
35万円×12か月＝420万円
この210万～420万円は、原則として投資や繰上返済へ回しません。
失業、病気、休職が起きても、住宅ローンを延滞しないための資金です。
2．5年以内に使うお金を分ける
次のように使う時期が近いお金は、価格変動のある投資へ回さない方が安全です。
- 子どもの進学費用
- 車の買い替え
- エアコン・給湯器交換
- 外壁や屋根の修繕
- 固定資産税
- 引越しや家族行事
必要な時期に株価が下落していれば、損失が出た状態で売却することになります。
3．高金利の借金を先に整理する
リボ払い、カードローン、自動車ローンなど、住宅ローンより金利が高い借入れがある場合は、投資より先に整理を検討します。
高金利の利息を払いながら投資することは、借金をして投資しているのと実質的に近い状態です。
4．余裕資金でNISAを利用する
生活防衛資金と近い将来の支出を確保した後、10年以上使わない老後資金などを積み立てます。
NISAでは、投資による売却益や配当・分配金が非課税です。現在の制度では、つみたて投資枠が年間120万円、成長投資枠が年間240万円で、併用できます。金融庁・NISA特設サイト
ただし、NISAは税金がかからない制度であり、元本を保証する制度ではありません。
住宅ローン返済が苦しくなるほど積み立ててはいけません。
5．繰上返済資金も別口座で積み立てる
繰上返済へ回す予定のお金は、すぐに銀行へ返さず、専用口座で積み立てる方法があります。
50万円など一定額が貯まった時点で、家計と金利を再確認します。
- 現金が十分なら繰上返済する
- 教育費が増えたら現金で残す
- 変動金利が上がったら返済へ回す
- 収入が減ったら積立を停止する
一度繰上返済したお金は、必要になっても簡単には戻せません。専用口座なら家計の自由度を残せます。
毎月7万円余る家庭の配分例
生活防衛資金がまだ不足している場合の一例です。
| 目的 | 毎月の積立額 |
|---|---|
| 生活防衛資金 | 3万円 |
| 教育・車・修繕費 | 2万円 |
| NISA | 1万円 |
| 繰上返済専用口座 | 1万円 |
| 合計 | 7万円 |
生活防衛資金が目標額へ達した後は、その3万円をNISAや繰上返済へ振り替えます。
最初から7万円全額を投資するより、急な支出に耐えながら継続できます。
繰上返済と投資、どちらが得？
| 比較 | 繰上返済 | NISAでの投資 |
|---|---|---|
| 効果 | 将来の利息を確実に減らす | 利益が出る可能性がある |
| 元本割れ | 基本的になし | あり |
| お金の取り出し | 返済後は困難 | 売却可能だが価格変動あり |
| 向いている資金 | 完済年齢を早める資金 | 10年以上使わない資金 |
| 主な目的 | 負債削減 | 長期の資産形成 |
住宅ローン金利が1％なら、繰上返済の効果は概ね利息負担の削減です。一方、投資はそれ以上に増える可能性もありますが、損失もあります。
「投資利回りの方が高いはず」という前提で、住宅ローンを限界まで借りるのは危険です。
年代によって配分を変える
30代・40代
教育費と生活防衛資金を確保しながら、少額でも長期積立を継続します。
時間を味方にできる一方、子どもの進学時期に投資資産を取り崩さなくて済むよう、現金も必要です。
50代・60代
投資額を増やすことより、完済年齢と老後の現金を重視します。
- 70歳前後のローン残高
- 退職金を使わず返せるか
- 90歳時点で資産が残るか
- 医療・介護・修繕費を確保できるか
50代で35年ローンを組み、その一方でNISAへ投資するだけでは、健全な資産形成とはいえません。資産と負債を両方見て判断します。
住宅性能も長期家計に影響する
高断熱・高気密住宅や太陽光発電によって光熱費を削減できれば、その差額を資産形成へ回せます。
例えば、従来の住居より光熱費を毎月2万円削減できれば、
2万円×12か月＝年間24万円
20年間で480万円
ただし、削減額を生活費へ混ぜると残りません。修繕、NISA、繰上返済などへ自動的に振り分ける仕組みが必要です。
俺流結論
住宅ローン返済中の資産形成は、投資商品を買うことだけではありません。
現金を残す
高金利の借金を減らす
住宅を維持する
老後までにローンを完済する
余裕資金を長期運用する
このすべてが資産形成です。
住宅会社から「低金利だから多く借りて、余ったお金はNISAへ」と言われても、投資利益は保証されません。住宅ローン返済だけは毎月確実に続きます。
順番は明確です。
- 生活防衛資金
- 教育費・車・修繕費
- 高金利借入れの整理
- 少額からNISA
- 70歳完済へ向けた繰上返済
住宅ローンを抱えながら投資額だけを増やすのではなく、90歳時点の純資産を増やす。これが本当の資産形成です。
