Q. 老後まで住宅ローンは危険？

A. 危険です。特に70歳を超えて住宅ローンが残る場合は、年金、修繕費、医療費、介護費と返済が重なるため、現役時代より家計が崩れやすくなります。

老後まで住宅ローンが残ること自体が、直ちに破綻を意味するわけではありません。

十分な預貯金や退職後の収入があり、住宅ローン残高が少なければ問題なく返済できる場合もあります。

しかし、次の条件が重なる住宅ローンは危険です。

• 70歳を超えても返済が続く
• 退職後の年金額を確認していない
• 退職金で一括返済する前提
• 住宅修繕費を準備していない
• 医療・介護費を計算していない
• 変動金利の上昇を想定していない
• 手元資金が少ない
• 夫婦どちらかの収入がなくなると返せない

私なら、住宅ローンの完済年齢は70歳前後を一つの目標にします。

何歳までなら安全？

完済年齢の考え方は、借りられる年齢ではなく、収入が下がる年齢から逆算します。

金融機関が80歳までの返済を認めても、80歳まで安全に返せることを保証しているわけではありません。

「借りられる完済年齢」と「家計が耐えられる完済年齢」は違います。

借りる年齢によって完済年齢は変わる

35年ローンを利用した場合です。

40歳を超えて35年ローンを利用すると、完済は75歳以降になります。

45歳で35年ローンを借りれば80歳完済です。住宅ローン審査に通っても、安全な資金計画とは限りません。

年齢が高い場合は、返済期間を延ばして月額を下げるより、建築総額や借入額を下げることを優先します。

年金はいくら受け取れる？

厚生労働省が示す2026年度のモデル年金は、夫婦2人分で月額23万7,279円です。

これは、夫が平均的な賃金で40年間厚生年金へ加入し、妻が40年間専業主婦だった場合のモデルです。実際の年金額は、収入、加入期間、働き方などによって異なります。厚生労働省「公的年金のモデル年金」

「老後は夫婦で約24万円もらえる」と自動的に考えてはいけません。

• 自営業期間が長い
• 厚生年金の加入期間が短い
• 非正規雇用期間がある
• 配偶者も国民年金のみ
• 保険料の未納期間がある
• 繰上受給を選択する

このような場合は、モデル年金より少なくなる可能性があります。

自分の年金見込額は、ねんきん定期便やねんきんネットで確認してください。

年金生活では毎月赤字になる可能性がある

総務省統計局の2025年家計調査では、65歳以上の夫婦のみの無職世帯について、可処分所得は月約22万2,000円、消費支出は月約26万4,000円でした。

平均では、消費支出だけでも毎月約4万2,000円の不足です。総務省統計局「2025年家計調査」

ここに住宅ローンが月8万円残っていた場合を考えます。

年間では約146万円の不足です。

10年間続けば、単純計算で約1,460万円になります。

家計調査の住居費は、住宅ローンを完済している持ち家世帯なども含む平均です。老後も高額な住宅ローンが残る家庭は、平均以上に資金が必要になります。

老後は住宅ローン以外の支出も増える

老後になると、子どもの教育費が終わる一方で、次の負担が出てきます。

• 外壁や屋根の大規模修繕
• 給湯器・エコキュートの交換
• エアコンの交換
• 太陽光発電設備の修理
• 車の買い替え
• 医療費
• 介護費
• 固定資産税
• 火災・地震保険
• 子どもや孫への支援
• 配偶者死亡後の収入減

住宅ローンだけなら返せても、修繕や介護が重なると現金が不足します。

住宅ローンと修繕費が重なる

35歳で新築し、35年ローンを利用した場合、70歳で完済します。

その頃、住宅は築35年です。

住宅ローン完済が近づく時期に、数百万円規模の修繕が必要になる可能性があります。

完済年齢だけでなく、築年数と修繕時期を重ねて確認することが重要です。

退職金で住宅ローンを返す計画は危険

「残った住宅ローンは退職金で一括返済する」という計画は、一見すると分かりやすく見えます。

しかし、退職金には住宅ローン以外の役割があります。

• 年金だけでは足りない生活費
• 医療・介護費
• 自宅の修繕費
• 車の買い替え
• 配偶者の老後資金
• 物価上昇への備え

たとえば、退職金1,500万円に対して住宅ローン残高が1,000万円あれば、完済後に残るのは500万円です。

その後25年間生活するとすれば、500万円は月約1万7,000円にしかなりません。

総務省統計局の平均不足額である月約4万2,000円が25年間続くと、単純計算で約1,270万円必要です。そこへ修繕費や介護費が加わります。

退職金は、住宅ローン返済のためだけのお金ではありません。

40年・50年ローンは老後リスクを高める

返済期間を延ばすと、毎月返済額は下がります。

しかし、完済年齢と総利息は増えます。

借入額3,000万円、金利年1.5％、元利均等、ボーナス払いなしで比較します。

35年返済から50年返済へ延ばせば、月々は約2万1,000円下がります。

しかし、15年間長く返済することになります。

「月7万円なら払える」と説明されても、85歳まで返す計画なら、住宅予算そのものを見直す必要があります。

変動金利が老後に上がったらどうなる？

変動金利では、返済途中に適用金利が上がる可能性があります。

借入額3,000万円、35年返済の単純比較です。

金利年1.0％と3.0％では、毎月約3万円の差があります。

現役時代なら対応できても、年金生活で月3万円増える影響は大きくなります。

変動金利を利用するなら、金利3％でも70歳前後に完済できるか確認します。

老後まで残っても危険性が低い人

次の条件を満たす場合は、70歳を超えて住宅ローンが残っても、直ちに危険とは限りません。

• 退職後も安定した収入がある
• 年金見込額を確認している
• 住宅ローン残高が少ない
• 金融資産が十分にある
• 生活防衛資金を確保している
• 修繕費を別に準備している
• 住宅ローン金利が低い
• 団信の保障が継続している
• 配偶者死亡後の家計も試算している
• 90歳までの資産残高を確認している

重要なのは、住宅ローンがあるかどうかではなく、ローンを含めても老後資産が枯渇しないかです。

老後まで残ると危険な人

次の条件がある場合は、早めに再設計が必要です。

• 75歳以降も1,000万円以上残る
• 退職金の大半を返済に使う予定
• 年金見込額を確認していない
• 変動金利上昇時の計算をしていない
• 貯金が300万円未満
• 修繕積立をしていない
• 車2台の買い替えが必要
• 夫婦どちらかの年金がなくなると赤字
• 子どもの教育費と返済が重なる
• カードローンやカーローンもある

「今は返せている」だけでは判断できません。

60歳、65歳、70歳、80歳、90歳時点の収入、支出、ローン残高、金融資産を確認してください。

老後まで残さないための対策

住宅予算を下げる

最も効果があるのは、借入前に予算を下げることです。

借入額を500万円下げると、35年・年1.5％の場合、毎月返済は概算で約1万5,000円下がります。

年間約18万円、35年間では大きな差になります。

削るなら、耐震、断熱、気密、換気ではなく、床面積、複雑な形状、高額な内装、過剰な設備から見直します。

70歳完済から逆算する

45歳で家を建てるなら、35年ローンではなく、25年程度で返せる借入額を基準にします。

月々返済が高すぎるなら、返済期間を35年へ延ばして予算を増やすのではなく、建築総額を下げます。

省エネ削減額を積み立てる

高断熱・高気密住宅、太陽光発電、効率のよい給湯設備などで光熱費を削減できても、そのお金を生活費で使えば完済年齢は変わりません。

たとえば、以前の住まいより年間25万円削減できた場合は、専用口座へ積み立てます。

2年間で50万円たまったら、教育費、修繕費、生活防衛資金を確認したうえで、期間短縮型の繰上返済を検討します。

ボーナス払いを使わない

退職前はボーナスが出ても、再雇用後や年金生活ではなくなる可能性があります。

ボーナス払いを組み込むと、収入が下がる時期に返済負担が表面化します。

私なら、月々の収入だけで返済できる計画にします。

早めに借換えを検討する

現在の金利が高い、返済期間が長い、団信保障が不足している場合は、借換えが有効な場合があります。

ただし、事務手数料、保証料、登記費用を含めた総支払額で比較します。

年齢や健康状態によっては新しい団信へ加入できないため、早めの確認が必要です。

すでに老後まで返済が残る場合

現在の住宅ローンを放置せず、次の順番で整理します。

1. 65歳・70歳・80歳時点のローン残高を確認する
2. 夫婦それぞれの年金見込額を確認する
3. 退職金を除いた金融資産を確認する
4. 住宅修繕費と車の買い替え費を計算する
5. 90歳までの家計収支を作る
6. 余裕資金から繰上返済を検討する
7. 借換え、売却、住み替えも比較する

返済が苦しくなってから売却すると、希望価格で売れない可能性があります。

早い段階なら、借換え、繰上返済、住み替え、家計改善など複数の選択肢を比較できます。

老後資金シミュレーションで確認する項目

最低でも次の項目を90歳まで年ごとに確認します。

最も重要なのは「90歳時点の資産額」だけではありません。

途中で資産が最も少なくなる年齢と、そのときの残高を確認します。

俺流結論

老後まで住宅ローンが残る計画は、原則として危険です。

年金生活では収入が減る一方、住宅ローン、固定資産税、修繕、医療、介護の支出は続きます。

「退職金で返す」「再雇用で働く」「子どもが助けてくれる」という希望を前提にしてはいけません。

私なら、70歳前後の完済を目標にします。

40代、50代で家を建てるなら、返済期間を延ばして月々を安く見せるのではなく、建物をコンパクトにし、借入額そのものを下げます。

家は老後を安心して暮らす場所です。

その家の住宅ローンによって、老後の生活費、医療費、介護費がなくなるなら、住宅予算が高すぎます。

借りられる年齢ではなく、返し終わった後も生きていけるか。90歳まで確認してから住宅ローンを決めるべきです。