Q. 銀行は何を見て審査する？

A. 銀行は「年収」だけでなく、返済能力、信用情報、勤務状況、既存借入、健康状態、購入物件の担保価値を総合的に審査します。

年収が高くても、カーローンやリボ払いが多ければ落ちる可能性があります。

反対に、年収が高くなくても、借入額が適正で、支払い履歴と勤務状況が安定していれば審査に通る可能性があります。

銀行が見る7項目

審査基準は金融機関ごとに異なり、詳しい否決理由が開示されない場合もあります。

収入と勤務状況

会社員なら、主に次の内容を確認されます。

• 前年の年収
• 勤続年数
• 正社員・契約社員などの雇用形態
• 勤務先の規模や安定性
• 転職歴
• 賞与・残業代の割合

自営業者なら売上ではなく、確定申告上の所得、事業年数、納税状況などが重視されます。

転職直後でも借りられる可能性はありますが、同業種への転職か、試用期間中か、年収が下がっていないかなどが確認されます。

すべての借入を確認する

住宅ローン審査には、住宅以外の返済も含まれます。

• カーローン
• 教育ローン
• カードローン
• リボ払い
• クレジットカードの分割払い
• 既存の住宅ローン

たとえば年収600万円、返済負担率30％なら、年間返済額の基準は180万円、月換算15万円です。

カーローンが月5万円あれば、住宅ローンへ使える返済枠は単純計算で月10万円まで減ります。

審査上の金利や計算方法は、金融機関によって異なります。

信用情報では何が分かる？

信用情報には、クレジットカードやローンの契約内容、残高、入金状況、返済状況、申込情報などが登録されます。CIC「信用情報とは」

銀行系の信用情報には、ローン契約や返済状況に加え、延滞、代位弁済、強制回収手続などの履歴が登録される場合があります。全国銀行個人信用情報センター

注意したいのは次の支払いです。

• クレジットカード
• カーローン
• リボ払い
• スマートフォン端末の分割代金
• 奨学金
• カードローン

少額でも支払い遅れを繰り返せば、住宅ローン審査へ影響する可能性があります。

登録内容が不安なら、本人がCICや全国銀行個人信用情報センターへ情報開示を請求できます。

健康状態と団信

多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が条件です。

過去や現在の病気、治療、服薬状況によって、一般団信へ加入できない場合があります。

その場合は、次の選択肢を検討します。

• 引受条件を緩和したワイド団信
• 団信の審査が異なる金融機関
• 団信加入が任意のフラット35
• 借入額や名義の見直し

病歴を隠して申し込んではいけません。団信が必要なときに保険金が支払われない可能性があります。

土地と建物も審査される

本人の返済能力に問題がなくても、物件の担保評価によって希望額を借りられないことがあります。

• 接道条件を満たしていない
• 市街化調整区域
• 再建築できない
• 借地・共有地
• 境界が不明確
• 違法建築や未登記建物がある
• 土地価格に対して購入額が高い
• 災害リスクが高い

住宅ローンは「人」と「物件」の両方が審査対象です。

土地を契約する前に、希望する金融機関で融資可能か確認します。

事前審査と本審査の違い

事前審査に通っても、本審査で必ず承認されるわけではありません。

事前審査後に転職、カーローン契約、支払い遅延、収入減少などがあると、結果が変わる可能性があります。

審査前に避けること

• 車をローンで買う
• リボ払いを増やす
• カードローンを利用する
• 支払いを遅らせる
• 転職を金融機関へ伝えない
• 事業用借入を隠す
• 短期間に無計画な申込みを繰り返す
• 土地を先に契約する

申込内容は正確に伝えます。借入を隠しても、信用情報や提出資料から判明する可能性があります。

俺流結論

銀行が見ているのは、「いくら稼いでいるか」だけではありません。

収入が安定しているか、借金が多くないか、支払いを守ってきたか、健康か、土地と建物に価値があるかを総合的に判断します。

ただし、銀行の審査に通った金額が、安全に返せる金額とは限りません。

私なら、審査上限まで借りず、住宅ローン返済を手取りの20％前後、税金・保険・修繕を含む住居費を25％程度に抑えます。

審査に通すことより、70歳前後まで無理なく返せることを優先します