Q：住宅ローンが払えなくなったらどうなる？

A：1回払えなかっただけで、すぐ家を失うわけではありません

しかし、金融機関へ相談せず延滞を続けると、最終的には住宅を売却または競売され、それでも住宅ローンだけが残る可能性があります。

最も重要なのは、延滞してからではなく、払えなくなる前に金融機関へ相談することです。

住宅ローンを延滞した後の流れ

金融機関や契約条件によって時期は異なりますが、一般的には次のように進みます。

延滞から競売までの期間に一律の決まりはありません。「3か月までは大丈夫」「半年は住める」と自己判断してはいけません。

1．督促と遅延損害金が発生する

返済日に引き落としができなければ、金融機関から電話や書面で連絡が入ります。

この段階で入金できれば、直ちに家を失うわけではありません。ただし、通常の利息とは別に遅延損害金が発生する場合があります。

支払状況は個人信用情報へ登録される可能性があり、将来の次の契約へ影響することがあります。

• クレジットカード
• カーローン
• 住宅ローンの借り換え
• 携帯電話端末の分割払い
• 賃貸住宅の保証審査

督促を無視するほど、選べる解決策は少なくなります。

2．期限の利益を失うと一括返済になる

住宅ローンは、本来なら35年間などに分けて返済できる契約です。この分割返済できる権利を「期限の利益」といいます。

延滞が続き契約上の条件に該当すると、期限の利益を失い、金融機関から住宅ローン残額の一括返済を求められる可能性があります。

残高2,500万円を一括請求されても、通常は支払えません。保証会社付きの住宅ローンでは、保証会社が銀行へ代位弁済することがあります。

ただし、代位弁済されても住宅ローンが消えるわけではありません。

銀行への借金がなくなるのではなく、返済を求める相手が保証会社へ変わる。

ここを誤解してはいけません。

3．任意売却または競売へ進む

一括返済できなければ、住宅の売却が検討されます。

任意売却

金融機関や保証会社の同意を得て、一般市場で住宅を売却する方法です。

競売よりも通常の不動産売買に近い形で進められますが、売却価格、売却時期、残債の返済方法について債権者の同意が必要です。

「任意」と付いていても、所有者だけの判断で自由に売却できるわけではありません。

競売

債権者が裁判所へ申し立て、住宅を強制的に売却する手続きです。

裁判所が競売開始と差押えを決定すると、現況調査、評価、入札、売却へ進みます。裁判所「担保不動産競売」

売却後は、新しい所有者への引渡しが必要になります。

家を売っても住宅ローンが消えない場合がある

最も危険なのが、住宅の売却価格より住宅ローン残高が多い「オーバーローン」です。

例えば、

• 住宅ローン残高：2,800万円
• 住宅売却価格：2,300万円
• 仲介手数料などの売却費用：100万円

なら、売却後も約600万円が不足します。

家を失っても、この600万円の返済義務は原則として残ります。返済方法は債権者との協議になります。

競売になれば必ず残債が免除される、という制度ではありません。

払えなくなりそうなときの5つの対処法

1．延滞前に金融機関へ相談する

最優先です。

金融機関によっては、審査のうえで次の変更に対応できる場合があります。

• 返済期間の延長
• 一定期間の返済額軽減
• ボーナス返済の減額・中止
• 毎月返済とボーナス返済の配分変更

住宅金融支援機構も、離職・病気による収入減、一定期間の返済軽減、ボーナス返済の見直しなどの相談メニューを用意しています。住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」

ただし、返済期間を延ばせば総利息は増えます。返済条件変更は借金を消す制度ではなく、当面の負担を調整する方法です。

2．団信・保険・公的給付を確認する

払えなくなった原因が病気、がん、障害、死亡、就業不能なら、次を確認してください。

• 団体信用生命保険
• がん団信・疾病保障
• 就業不能保険
• 傷病手当金
• 雇用保険
• 生命保険・医療保険

保障対象なのに請求していないケースを防ぐため、契約内容を確認します。

3．家計を「一時的赤字」と「恒常的赤字」に分ける

数か月後に収入回復が見込めるなら、返済条件変更で乗り切れる可能性があります。

しかし、毎月5万円不足し、それが今後10年続くなら、不足額は単純計算で600万円です。返済期間を延ばすだけでは根本解決になりません。

収入回復の見込みがない場合は、住宅売却も早い段階で比較すべきです。

4．売却価格とローン残高を早めに確認する

確認する数字は次の4つです。

1. 現在の住宅ローン残高
2. 査定売却価格
3. 売却費用
4. 売却後に残る借金

競売開始後ではなく、通常売却を選べる段階で判断する方が、選択肢を残しやすくなります。

5．多重債務なら法律相談を利用する

住宅ローンだけでなく、カードローン、リボ払い、税金滞納なども重なっている場合は、弁護士や司法書士への相談が必要です。

金融庁は、多重債務の相談先として、法テラス、弁護士会、司法書士会、全国銀行協会などを案内しています。金融庁「多重債務についての相談窓口」

やってはいけない行動

• 金融機関からの電話や郵便を無視する
• カードローンで住宅ローンを払う
• リボ払いで生活費を補う
• 税金や管理費を放置する
• 「家を守れる」と断定する業者へすぐ依頼する
• 売却価格を確認せず任意売却へ進む
• 家族に内緒で延滞を続ける

借金で住宅ローンを返すと、一時的に延滞を隠せても、金利の高い借金が増え、状況はさらに悪化します。

俺流結論

住宅ローンが払えなくなる原因は、失業や病気だけではありません。

本当の原因は、契約時に次の支出を計算していないことです。

• 教育費
• 車の買い替え
• 固定資産税
• 住宅修繕費
• 金利上昇
• 育児休業による収入減
• 退職後の生活費

住宅会社は、家が完成すれば代金を受け取ります。しかし、お客様の返済はその後35年、40年と続きます。

だから契約前に、

収入が20％下がっても返せるか
金利が3％になっても返せるか
建築後に現金はいくら残るか
教育費が最大になる年も赤字にならないか

まで確認する必要があります。

住宅ローンが払えなくなってから家を守る方法を探すのでは遅い。
家を建てる前に、払えなくならない住宅総額を決めることが最大の対策です。

デザインハウス甲府では、借りられる金額ではなく、教育費、車、修繕費、金利上昇を含めて、家族が返し続けられる金額を確認します。

関連FAQ

住宅ローンを1回延滞したら家を取られますか？

通常、1回の延滞だけで直ちに競売になるわけではありません。ただし、すぐ金融機関へ連絡し、入金方法を確認してください。

返済期間を延ばせば毎月返済額は下がりますか？

下がる可能性がありますが、審査が必要です。返済期間が延びるため、総利息は増える場合があります。

任意売却をすれば残った住宅ローンは免除されますか？

自動的には免除されません。売却後の残債は、債権者と返済方法を協議します。

競売後も住宅ローンは残りますか？

売却代金で住宅ローンと費用を完済できなければ、残債が残る可能性があります。