Q. 住宅取得時の諸費用とは？
A. 住宅取得時の諸費用とは、土地・建物の価格とは別に必要となる、契約・住宅ローン・登記・税金・保険などのお金です。
注文住宅では、土地・建物総額の5～10％程度が一つの目安ですが、土地購入の有無、借入額、金融機関、登記内容によって大きく変わります。
土地・建物が3,000万円なら、
3,000万円×5～10％
＝約150万～300万円
程度を想定します。
ただし、この中に外構、地盤改良、エアコン、カーテンなどの工事費は含めていません。これらは諸費用ではなく、建築・入居に必要な別予算です。
主な諸費用
| 分類 | 主な項目 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 契約 | 印紙税 | 数千円～数万円 |
| 土地購入 | 仲介手数料 | 土地価格により変動 |
| 住宅ローン | 融資手数料・保証料 | 数万円～借入額の2％超 |
| 登記 | 登録免許税・専門家報酬 | 20万～60万円程度 |
| 保険 | 火災保険・地震保険 | 10万～50万円以上 |
| 税金 | 不動産取得税 | 評価額・軽減措置による |
| その他 | つなぎ融資・適合証明など | 条件により変動 |
金額はあくまで目安です。物件価格だけでなく、どの金融機関を使うかでも数十万円以上変わります。
1．契約時の印紙税
土地の売買契約書、建築工事請負契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書などには、印紙税がかかる場合があります。
建設工事請負契約書について、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減措置適用時の印紙税は1万円です。国税庁・建設工事請負契約書の印紙税
電子契約では、契約形態によって印紙税がかからない場合もあります。
なお、契約時に支払う手付金や契約金は、原則として土地・建物代金の一部です。諸費用とは別に考えます。
2．土地の仲介手数料
不動産会社の仲介で土地を購入した場合は、仲介手数料が必要です。
例えば、土地価格1,000万円の一般的な上限計算は、
1,000万円×3％＋6万円＋消費税
＝39万6,000円
です。
仲介手数料には法令上の上限があり、実際の金額は媒介契約時に確認します。国土交通省・仲介手数料
住宅会社が所有する土地を直接購入する場合など、仲介手数料が不要なケースもあります。
3．住宅ローンの諸費用
住宅ローンを借りる際には、主に次の費用がかかります。
- 融資事務手数料
- ローン保証料
- 金銭消費貸借契約の印紙税
- 抵当権設定費用
- 団信の上乗せ金利・保険料
- つなぎ融資手数料・利息
融資事務手数料には、定額型と定率型があります。
借入額3,000万円で手数料が借入額の2.2％なら、
3,000万円×2.2％＝66万円
です。
表示金利が低くても、融資手数料が高ければ総支払額は増えます。金利だけで金融機関を選んではいけません。
4．登記費用
住宅取得時には、状況に応じて次の登記が必要です。
- 土地の所有権移転登記
- 建物表題登記
- 建物の所有権保存登記
- 住宅ローンの抵当権設定登記
登記費用には、登録免許税のほか、司法書士や土地家屋調査士への報酬が含まれます。
登録免許税は、単純に土地・建物の購入価格へ税率を掛けるのではなく、固定資産課税台帳の価格などを基に計算されるものがあります。国税庁・登録免許税
住宅用家屋の軽減税率を受けるには、床面積や居住などの要件確認と証明書が必要です。
5．火災保険・地震保険
住宅ローン利用時には、火災保険への加入を求められることが一般的です。
保険料は次の条件で変わります。
- 建物構造
- 所在地域
- 保険金額
- 保険期間
- 水災補償の有無
- 地震保険の有無
- 家財補償
- 免責金額
保険料を下げるために必要な補償まで外すのではなく、山梨県内でも立地ごとの水害、土砂災害、地震リスクを確認して決めます。
6．不動産取得税
土地や建物を取得すると、一度だけ不動産取得税が課税されます。
新築住宅や住宅用土地には軽減措置がありますが、自動的にすべて適用されるとは限りません。
山梨県では、一定要件を満たす土地・住宅について減額制度があり、申告が必要な場合があります。山梨県・不動産取得税Q＆A
資金計画上は、軽減後の見込額と、申請方法まで確認してください。
7．つなぎ融資費用
注文住宅では、住宅ローンが実行される前に、土地代、着工金、中間金などの支払いが必要になる場合があります。
自己資金で対応できなければ、つなぎ融資や分割融資を利用します。
その場合は、
- 融資手数料
- 印紙税
- 利息
- 振込手数料
などが追加されます。
工期が延びれば、つなぎ融資の利息が増える可能性もあります。
諸費用を支払う時期
| 時期 | 主な支払い |
|---|---|
| 土地契約時 | 手付金・印紙税 |
| 土地決済時 | 土地代・仲介手数料・登記費用 |
| 建築契約時 | 契約金・印紙税 |
| 着工・上棟時 | 工事代金・つなぎ融資費用 |
| 住宅ローン実行時 | 融資手数料・保証料・抵当権設定費用 |
| 引渡し時 | 建物残金・登記・保険・各種精算 |
| 入居後 | 不動産取得税・固定資産税 |
諸費用は引渡し時に一括して必要になるわけではありません。土地契約から入居後まで複数回に分かれます。
諸費用とは別に確保するお金
次の費用まで「諸費用込み」と思い込まないよう注意してください。
- 地盤改良
- 屋外給排水
- 外構
- 照明
- カーテン
- エアコン
- 家具・家電
- 引越し
- 建て替え時の解体・仮住まい
諸費用200万円を用意しても、これらが別なら、さらに数百万円必要になる場合があります。
俺流結論
住宅取得時の諸費用で最も危険なのは、見積書に「諸費用一式」とだけ書かれていることです。
契約前に、次の4点を確認してください。
- 項目ごとの金額
- 金額が確定しているか概算か
- いつ現金で支払うのか
- 住宅ローンに含められるのか
建物価格2,000万円と表示されていても、諸費用、付帯工事、外構、家具・家電を加えれば、実際の必要額は大きく変わります。
住宅会社を比較するときは、建物価格ではなく、土地・建物・付帯工事・諸費用をすべて含めた入居総額で比較してください。安く見せる見積りより、最初から正直な総額を出す会社を選ぶべきです。
