Q. 60年保証なのに、有償修繕が必要なのはなぜ？
A. 住宅保証は、建物を60年間メンテナンス不要にする制度ではないからです。保証対象となる欠陥や不具合の修理は無償でも、経年劣化の補修や保証延長のためのメンテナンスは、所有者負担になる場合があります。
「60年保証」と聞けば、60年間は住宅会社が無料で直してくれるように感じます。
しかし、住宅保証と住宅の維持管理は、まったく別のものです。
保証とメンテナンスの違い
住宅保証とは、保証期間中に、保証対象となる欠陥や不具合が発生した場合に修理する制度です。
一方、メンテナンスとは、建物の劣化を抑え、不具合が起きる前に補修することです。
例えば、保証対象となる施工不良によって雨漏りした場合は、無償修理になる可能性があります。
しかし、長年の紫外線や風雨によって外壁のシーリングが劣化し、防水性を維持するために打ち替える場合は、通常のメンテナンスとして有償になることがあります。
分かりやすく言えば、
- 保証＝対象となる不具合が起きた後の修理
- メンテナンス＝不具合を防ぐための維持管理
です。
経年劣化は保証対象外になりやすい
住宅は、完成した瞬間から少しずつ劣化していきます。
特に、次の部分は定期的な点検や補修が必要です。
- 外壁のシーリング
- 外壁塗装
- 屋根材や板金
- バルコニー防水
- 防蟻処理
- 給排水設備
- 換気設備
- 給湯器
- 太陽光発電設備
これらの劣化が、通常の使用や年数の経過によるものと判断されれば、保証期間中でも有償修繕になる可能性があります。
「60年保証だから、経年劣化も無料で直してもらえる」とは限りません。
保証を延長するために有償工事が必要になる
住宅会社が長期間の保証責任を負うためには、建物が適切に維持管理されている必要があります。
外壁や防水が劣化したまま放置されている住宅まで、同じ条件で保証を続けることは困難です。
そのため、初期保証が終了する前に点検を行い、
- 外壁塗装
- シーリングの打ち替え
- 屋根の補修
- 防水工事
- 防蟻工事
など、必要と判断された工事を行うことが保証延長の条件になる場合があります。
住宅会社側から見れば、建物を適切な状態へ戻したうえで、次の保証期間に入るという考え方です。
この仕組み自体には、合理的な理由があります。
問題は「有償修繕があること」ではない
本当の問題は、有償修繕が必要であること自体ではありません。
問題になるのは、契約前に次の内容が説明されていない場合です。
- 何年目に工事が必要になるのか
- どの部分を修繕するのか
- いくらかかるのか
- 工事を断ると保証がどうなるのか
- 他社で修繕しても保証を継続できるのか
契約時には「60年保証」だけを大きく説明し、30年後の有償修繕については小さな文字でしか説明しない。
これでは、購入者が「60年間無料」と誤解しても不思議ではありません。
指定工事による囲い込みの側面もある
住宅会社側には、他社が施工した部分まで責任を負えないという理由があります。
どの材料を使い、どのような施工を行ったか分からなければ、その後の保証を続けることが難しいからです。
一方で、保証延長の条件として自社や指定業者による修繕工事を求めれば、所有者は他社と自由に価格を比較しにくくなります。
結果として、
- 新築工事を受注する
- 定期点検を行う
- 修繕工事を受注する
- 保証を延長する
- 次の修繕工事も受注する
という長期的な囲い込みの仕組みにもなります。
保証は購入者を守る制度であると同時に、住宅会社が将来のリフォーム工事を確保する経営戦略にもなり得ます。
修繕工事を断るとどうなる？
住宅会社が保証延長に必要と判断した工事を断った場合、保証が終了したり、対象部分が保証外になったりする可能性があります。
他社へ安く依頼した場合も、
「当社の指定工事ではないため保証を延長できません」
と判断されることがあります。
そのため、契約前に、保証延長工事について相見積りができるのか確認しておく必要があります。
契約前に将来の修繕費を確認する
住宅会社へ、次の質問をしてください。
- 保証期間中でも有料になる修繕は何ですか
- 何年目に、どのような工事が必要ですか
- 保証延長に必要な工事費の実例はありますか
- 30年目までの想定メンテナンス費はいくらですか
- 60年目までの想定総額はいくらですか
- 修繕工事を断ると保証はどうなりますか
- 他社で同等の工事をしても保証を継続できますか
- 工事価格について相見積りを取れますか
将来の正確な金額を確定することは難しくても、過去の実例や標準的なメンテナンス計画は提示できるはずです。
「その時にならなければ分かりません」だけで終わる場合は、保証を維持する総額が見えないまま契約することになります。
60年保証と有償修繕は、制度上は矛盾していません。
しかし、有償修繕の条件や費用を説明せず、「60年安心」だけを強調することには大きな問題があります。
保証年数ではなく、保証を維持するために支払う総額まで比較してください。
デザインハウス甲府
代表 深澤敏仁
※大和ハウスは、初期保証30年後、30年目・45年目の有料メンテナンス工事による保証延長を公表しています。大和ハウス「人生に寄り添うサポート」
※積水ハウスも、初期保証終了後の有料点検・有償補修による保証延長制度を公表しています。積水ハウス「長期保証制度」
