60代からでも組める「リバースモーゲージ型住宅ローン」の仕組みとは？

Q

60歳を過ぎてから家を建て替えたいと考えています。退職して年金暮らしになる予定ですが、「リバースモーゲージ型住宅ローン」が利用できると聞きました。普通の住宅ローンとは何が違うのでしょうか？また、どのような人に向いているのでしょうか？

結論

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、自宅を担保に融資を受け、毎月の返済は利息のみ、または返済負担を抑えながら利用し、契約者の死亡後に自宅の売却などで元金を返済する仕組みの住宅ローンです。

老後の生活資金を確保しながら建て替えをしたい方には有力な選択肢ですが、利用条件や将来の相続への影響を十分理解したうえで検討することが重要です。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは？

一般的な住宅ローンは、毎月「元金＋利息」を返済していきます。

一方、リバースモーゲージ型住宅ローンは、

• 自宅（土地・建物）を担保にする
• 毎月の返済負担を軽減できる
• 契約終了時（多くは死亡時）に、自宅の売却などで元金を返済する

という特徴があります。

住宅の建て替えだけでなく、バリアフリー改修や住み替え資金として利用できる商品もあります。

利用できる年齢の目安

金融機関によって条件は異なりますが、

• 申込年齢：満60歳以上
• 完済時：契約者死亡時

としている商品が一般的です。

また、

• 自宅に本人が居住すること
• 担保評価額が一定額以上であること
• 配偶者の同意が必要な場合

などの条件があります。

毎月の返済額を抑えられる

例えば、

借入額2,000万円

金利2.0％（変動）の場合、

通常の住宅ローンでは毎月約7～8万円程度の返済になることがあります。

一方、リバースモーゲージ型住宅ローンでは、商品によっては毎月の返済が利息分のみとなるため、毎月の負担を大幅に軽減できる場合があります。

※実際の返済額は金利や商品内容によって異なります。

注意したいポイント

便利な制度ですが、注意点もあります。

① 金利上昇リスク

多くの商品は変動金利です。

市場金利が上昇すると、毎月支払う利息も増える可能性があります。

② 相続への影響

契約終了後は、

自宅を売却して返済することが多いため、

「子どもへ家を残したい」

と考えている場合は、事前に家族と十分話し合うことが大切です。

③ 担保評価によって借入額が決まる

希望する建て替え費用をすべて借りられるとは限りません。

土地や建物の評価額によって借入可能額が決まるため、不足分は自己資金が必要になるケースもあります。

公的な根拠

リバースモーゲージ型住宅ローンは、民間金融機関のほか、住宅金融支援機構の「リ・バース60」を活用した商品が広く利用されています。

「リ・バース60」は、満60歳以上を対象とした住宅ローン制度で、

• 建て替え
• 新築
• 住宅購入
• リフォーム
• 借換え

などに利用できる場合があります。

利用条件や対象住宅は商品によって異なるため、事前の確認が必要です。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では60代・70代で建て替えをされる方が年々増えています。

その多くが、

「子どもは独立した」

「夫婦二人で暮らしやすい平屋にしたい」

「寒い家を暖かくしたい」

という理由です。

リバースモーゲージ型住宅ローンは有効な選択肢の一つですが、住宅ローンだけで判断するのではなく、建物の性能や将来の光熱費、維持管理費まで含めた総額で考えることが、後悔しない建て替えにつながります。