60代から利用できる「リバースモーゲージ型住宅ローン」とは？
結論｜60歳以上でも、山梨県では担保評価が最大の壁になります
リバースモーゲージ型住宅ローンは、60代・70代でも利用でき、毎月の返済を利息だけに抑えられる仕組みです。
しかし、年齢や年金収入の条件を満たせば、必ず借りられるわけではありません。
山梨県では、将来の再販が難しい地域や土地の担保評価が低い地域もあり、希望額まで借りられない、または取扱金融機関から断られるケースが少なくありません。
「60代でも借りられる住宅ローン」ではなく、「死亡後に土地・建物を売却して元金を回収できると金融機関が判断した場合に利用できるローン」と考えるべきです。
リバースモーゲージ型住宅ローンの仕組み
一般的な住宅ローンでは、毎月、元金と利息を返済します。
一方、住宅金融支援機構の「リ・バース60」などでは、毎月の支払いは原則として利息のみです。元金は、契約者が亡くなった後に、次のいずれかの方法で返済します。
- 相続人が元金を一括返済する
- 担保となった土地・建物を売却して返済する
例えば2,000万円を金利年2％で借りた場合、毎月の支払いは約3万3,000円です。ただし、2,000万円の元金は減りません。
金利が年3％になれば毎月約5万円になるため、変動金利では将来の負担増にも注意が必要です。
融資額は建築費ではなく「担保評価」で決まる
「リ・バース60」の融資限度額は、原則として土地・建物の担保評価額の50％または60％です。満60歳以上で担保住宅が長期優良住宅の場合は、55％または65％となる場合があります。
しかし、長期優良住宅にすれば、必ず希望額を借りられるわけではありません。重要なのは、認定の有無よりも物件全体の担保評価です。住宅金融支援機構「リ・バース60」
例えば、建替え総額が2,500万円でも、完成後の土地・建物の担保評価が2,000万円、掛け目が50％なら、融資限度額は1,000万円です。
不足する1,500万円は、自己資金などで用意しなければなりません。
「2,500万円かけて建てる家だから、2,500万円の価値がある」と金融機関が評価するとは限らないのです。
山梨県で断られやすい理由
金融機関は、契約者が亡くなった後に、担保物件を売却して元金を回収できるかを確認します。
山梨県では、次のような土地は担保評価が伸びにくく、融資が難しくなる可能性があります。
- 市街地から離れている
- 将来の購入希望者が少ない
- 前面道路が狭い
- 接道条件に問題がある
- 市街化調整区域にある
- 土地が広過ぎて一般家庭には売りにくい
- 建物と土地が共有名義になっている
- 境界が確定していない
- 古い抵当権や未整理の登記が残っている
- 再建築や用途に制限がある
土地が200坪あっても、すぐ売れるとは限りません。面積の広さより、「一般の購入者が住宅ローンを利用して買える土地か」が重視されます。
新築しても再販価格が建築費を下回ることがある
建替えに2,500万円かけても、完成直後に同じ金額で売れるとは限りません。
特に郊外では、購入希望者が土地価格を重視し、中古住宅の建築費を十分に評価しないことがあります。個性的で大きな注文住宅より、一般的な広さのコンパクトな住宅の方が売却しやすい場合もあります。
そのため、金融機関は建築会社の見積金額ではなく、立地、土地相場、建物の汎用性、将来の売却可能性から担保価値を判断します。
配偶者が住み続けられるかを確認する
夫だけが契約者の場合、夫が先に亡くなると、その時点で元金の返済が必要になる可能性があります。
妻が住み続けるためには、夫婦で連帯債務者になる、妻が元金を返済するなど、商品ごとの条件を確認しなければなりません。
「自分が亡くなった後も妻はそのまま住める」と思い込まず、配偶者が一人になった後の居住条件を契約前に書面で確認することが重要です。
ノンリコース型とリコース型の違い
担保物件を売却しても元金を返しきれなかった場合の扱いも確認します。
- ノンリコース型：原則として相続人へ不足額を請求しない
- リコース型：相続人へ不足額を請求する可能性がある
子どもへ返済負担を残したくない場合は、ノンリコース型が有力です。ただし、金利などの条件が異なる場合があります。
また、子どもが家を残したい場合は、元金を一括返済しなければならない可能性があります。契約者だけで決めず、相続人になる子どもにも説明しておくべきです。
断られた場合に考える4つの方法
リバースモーゲージが使えなかった場合は、建替え自体を諦める前に、次の案を比較します。
- 建物を22～24坪程度へ縮小する
- 設備や外構を見直して総額を下げる
- 自己資金と少額の通常ローンを組み合わせる
- 建替えではなく、必要部分だけの改修と比較する
ただし、耐震、断熱、気密、換気を削って価格を合わせる方法はおすすめできません。削るべきなのは、使わない部屋、過剰な設備、複雑な外観です。
デザインハウス甲府の考え方
山梨県でリバースモーゲージ型住宅ローンを資金計画の前提にするのは危険です。
正式な担保評価が出る前に建物の契約を進めると、「予定していた融資が出ない」「自己資金を大幅に増やす」「契約後に建物を小さくする」という事態になりかねません。
最初に金融機関へ土地資料を提示し、対象地域か、担保評価を受けられるか、融資可能額はいくらかを確認します。その後で、融資が減額されても老後資金を使い切らない建替え総額を決めるべきです。
大切なのは、借りられる制度を探すことではありません。
借りられなかった場合でも、老後の生活を崩さず建替えられる計画を用意しておくことです。
