二世帯住宅の建築資金を子が出す場合、親の土地は「使用貸借」と「賃貸借」のどちらがよいですか？
Q
親名義の実家を解体し、子どもが住宅ローンを組んで二世帯住宅へ建替える予定です。土地は親名義のままですが、地代を払わずに使っても問題ないのでしょうか。「使用貸借」と「賃貸借」の違いも教えてください。
結論
親の土地を無償で借り、子ども名義の家を建てる場合は、一般的に「使用貸借」となります。
使用貸借によって土地を利用する権利は、税務上の価額がゼロとして扱われるため、原則として、土地を無償で使う子どもへ借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。国税庁「親の土地に子供が家を建てたとき」
ただし、本当に注意すべきなのは地代ではありません。
- 建物を誰の名義にするか
- 親の土地へ抵当権を設定できるか
- 親が亡くなった後、誰が土地を相続するか
- 親が認知症になった場合に手続きできるか
ここまで決めずに建てると、子どもは住宅ローンを返しているのに、その家が立つ土地を兄弟姉妹が相続する可能性があります。
使用貸借とは？
使用貸借とは、地代や権利金を支払わず、無償で土地を借りる方法です。
親子間でよく使われる方法で、一般的には次の状態です。
- 土地：親名義
- 建物：子ども名義または親子共有
- 地代：なし
- 土地の固定資産税：親が負担
- 建物の固定資産税：建物所有者が負担
子どもが土地の固定資産税相当額だけを親へ渡している場合でも、直ちに賃貸借になるとは限りません。ただし、金額や支払い方によって判断が変わるため、税理士へ確認してください。
使用貸借では土地の相続税評価が下がらない
使用貸借には、子どもへ借地権の贈与税が課税されにくいメリットがあります。
一方、親が亡くなったとき、その土地は原則として自用地として評価されます。第三者へ有償で貸している土地のような、借地権相当額による評価減は基本的に期待できません。
つまり、使用貸借は「贈与税がかからないから、相続税でも有利」という制度ではありません。
将来、子どもが土地を相続する場合、小規模宅地等の特例を利用できる可能性がありますが、親子の同居状況、建物の登記、土地を相続する人、相続後の居住状況などによって判定されます。
賃貸借とは？
賃貸借は、子どもが親へ地代を支払い、土地を借りる方法です。
一般的には、次の準備が必要です。
- 土地賃貸借契約書
- 地代の金額と支払日
- 契約期間
- 更新条件
- 建物を解体する場合の条件
- 親が亡くなった場合の扱い
- 地代の振込記録
ただし、親子間で毎月少額を渡しているだけでは、税務上、実質的な賃貸借と認められない可能性があります。
借地権や土地の相続税評価が関係する「相当の地代」の計算は複雑です。相続税を下げる目的だけで形式的な賃貸借契約を結ぶべきではありません。
使用貸借と賃貸借の違い
| 項目 | 使用貸借 | 賃貸借 |
|---|---|---|
| 地代 | 原則なし | 支払う |
| 親子間での利用 | 一般的 | 契約管理が必要 |
| 子どもの土地利用権の税務上の価額 | 原則ゼロ | 条件により借地権が生じる |
| 親の土地の相続税評価 | 原則として自用地評価 | 地代や契約内容により異なる |
| 契約終了時の扱い | 権利が比較的弱い | 借地借家法などの検討が必要 |
| 住宅ローン | 金融機関の承諾が必要 | 金融機関の審査が複雑になることも |
一般的な親子同居の二世帯住宅なら、使用貸借の方が仕組みは分かりやすいといえます。しかし、相続人が複数いる場合は、使用貸借契約だけでは不十分です。
建築費を子どもが出すなら、建物名義も子どもが基本
子どもが建築費を全額負担するのに、二世帯住宅をすべて親名義で登記すると、子どもから親へ建築資金相当額を贈与したと判断される可能性があります。
たとえば、子どもが3,000万円を負担して建てた住宅を親名義にすれば、親は負担なしで3,000万円相当の建物を取得することになります。
親も建築費を負担する場合は、その負担割合に応じて共有持分を設定するのが基本です。
- 親の負担：1,000万円
- 子の負担：2,000万円
- 建築総額：3,000万円
この場合、単純な考え方では、
- 親：3分の1
- 子：3分の2
という持分になります。
実際の資金負担と登記持分がずれると、贈与税の問題が生じます。登記直前ではなく、工事請負契約を結ぶ前に決めてください。
親の土地に住宅ローンの抵当権が付く
子どもが住宅ローンを組む場合、金融機関は一般的に、建物だけでなく敷地にも抵当権を設定します。
そのため、土地所有者である親は、担保提供者として契約への同意や署名を求められる可能性があります。
子どもが返済できなくなれば、子ども名義の建物だけでなく、親名義の土地も競売・売却の対象になる可能性があります。
「子どものローンだから、親の土地には影響しない」という理解は間違いです。
契約前に金融機関へ、次の点を確認します。
- 親は連帯保証人になるのか、担保提供者だけなのか
- 土地全体へ抵当権を設定するのか
- 親の年齢や収入が審査へ影響するか
- 親が亡くなった場合の手続き
- 親が認知症になった場合の手続き
- 土地に既存の抵当権が残っていないか
担保提供と連帯保証は責任の範囲が違います。説明を聞かずに署名してはいけません。
親の認知症にも注意する
親が土地所有者である以上、解体、建築、住宅ローンの担保設定などで、親本人の意思確認が必要になります。
計画途中で親の判断能力が低下すると、子どもが代わりに署名することはできません。成年後見制度が必要になれば、手続きに時間がかかり、希望どおりの担保設定や建替えが認められない可能性もあります。
親に判断能力があるうちに、建替え、土地使用、担保提供、将来の相続について話し合っておく必要があります。
最大の問題は親が亡くなった後
親名義の土地に子ども名義の家を建てても、土地が自動的にその子どものものになるわけではありません。
親の相続人が子ども3人なら、土地は遺産分割の対象になります。
二世帯住宅を建てた長男は住み続けたい。しかし、別居している兄弟は「土地の相続分を現金で払ってほしい」と主張する可能性があります。
土地を取得するための代償金を用意できなければ、次のような問題が起こります。
- 土地が兄弟との共有になる
- 売却や建替えに兄弟の同意が必要になる
- 兄弟へ代償金を支払う
- 最悪の場合、家と土地を売却する
住宅ローンを返済中でも、この問題は避けられません。
使用貸借契約書だけでなく相続対策も行う
親子間でも、土地の使用貸借契約書を作成しておくことをおすすめします。
記載する内容は次のとおりです。
- 使用する土地の所在地と範囲
- 無償で使用すること
- 使用目的
- 使用期間
- 固定資産税の負担
- 修繕・造成費の負担
- 契約終了の条件
- 建物を解体する場合の扱い
- 親が亡くなった場合の扱い
ただし、使用貸借契約書だけでは、相続人全員を完全に拘束できるわけではありません。
必要に応じて、
- 遺言書
- 生命保険による代償金の準備
- 生前贈与
- 親から子への土地売却
- 家族信託
- 小規模宅地等の特例の確認
などを、税理士・司法書士へ相談します。
契約前に確認する8項目
- 土地と既存建物の名義
- 抵当権や差押えの有無
- 建築費を親子それぞれがいくら出すか
- 新築建物の名義と持分
- 土地を使用貸借にするか賃貸借にするか
- 金融機関が親の土地を担保にできるか
- 親の相続人は何人いるか
- 親の死亡後に誰が土地を相続するか
まとめ
親の土地を無償で借りて子どもが家を建てても、それだけで土地の贈与税が課税されるのが通常というわけではありません。
しかし、税金がかからないことと、将来も安心して住めることは別です。
デザインハウス甲府では、土地と建物の名義、建築費の負担、住宅ローン、抵当権、贈与、相続まで確認したうえで、二世帯住宅の総額と計画を整理します。
子どもが家を建てても、土地は親のまま。そして、親の土地はいずれ相続財産になります。
建物だけを考えて契約するのではなく、親が亡くなった後もその土地に住み続けられる仕組みまでつくることが、二世帯住宅の本当の資金計画です。
