頭金を増やせば、必ず審査に有利になる？
結論 :頭金は一つの要素であり承認の保証ではない
A 頭金を増やすと借入額や融資割合を下げられますが、それだけで必ず審査に有利になり、希望どおり承認されるとは限りません。収入、既存借入、信用情報、物件、健康・保障の条件等は別に確認されます。問題の種類が違えば、頭金だけを増やしても解決しない場合があります。
商品によっては融資割合により金利や審査の扱いが変わります。フラット35でも融資率に関する条件が示されていますが、他の商品へ一律に当てはめることはできません。「頭金を何割入れれば通る」という一般論ではなく、自分の申込先で金額別の条件を確かめてください。[資料01]
頭金で借入額や融資率が変われば、返済や商品条件が変わる可能性はあります。しかし、信用、雇用、物件等の問題を全て解決するわけではありません。「あと100万円入れれば必ず通る」といった説明は、銀行の正式な条件かを確認します。審査結果を約束する営業の言葉と、金融機関が提示した条件を区別し、生活費まで取り崩す前に全体を照合します。
頭金と諸費用と予備資金を分ける
最初に、預貯金のうち住宅代金へ入れるお金、契約や引越しに使うお金、生活のために残すお金を分けます。預金残高の全額が頭金に使えるわけではありません。融資対象になる費用でも支払時期が先なら現金が必要な場合があるため、完成までの資金繰りも確認してください。
仮に預貯金700万円のうち、諸費用・引越し等に150万円、残す資金に250万円を見込むなら、単純計算で頭金候補は300万円です。これは考え方を示す仮定で、必要な生活資金は家庭ごとに変わります。銀行に見せるためだけに残高を動かすのではなく、実際に支払える金額で計画しましょう。
仮定例で預金500万円から頭金300万円、金融・登記等の費用100万円、引越し・家財50万円を払えば、残りは50万円です。預金500万円をそのまま頭金余力と見ないことが重要です。地盤等の未確定費、生活予備費、年払いの税等も考えます。支出の順番によって一時的に現金が不足する場合があるので、完成時だけでなく月ごとの最低残高を確認します。
頭金を増やす前後の返済を比べる
同じ建築総額で頭金を100万円、300万円、500万円と変えた試算を依頼すると、返済額と手元資金の関係が見えます。金利条件や手数料まで変わるかも確認してください。毎月いくら軽くなるのかと、現金をいくら失うのかを並べなければ、増やす効果を判断できません。
借入額が減れば利息を抑えられる方向に働きますが、手元資金不足で後から別の借入をすれば、その利息も負担になります。車の買替え、育休、設備の故障など予定できる支出を先に家計へ入れ、頭金を増やした年から数年間の残高を確認しましょう。月額の改善だけをゴールにしないことが大切です。
現金を一部残し、入居後の収支を見て繰上返済する案も比較できます。ただし、繰上返済の最低額や手数料、期間短縮等の方法は商品で確認が必要です。最初から後で必ず返すと決めつけず、必要な現金を確保する効果と、借入を残す利息の負担を円で比べてください。
仮定例として借入を100万円減らす場合、全期間年1.5％・35年・元利均等・ボーナス返済なしなら、月返済の差は約3,062円です。手元の100万円を減らす効果と、この毎月差を比べます。実際には融資率で金利等が変わる商品もあるため、同じ条件の単純差と商品条件の変化を分けて試算します。控除や手数料を含めた確認も必要です。
親の援助は受取条件と名義を先に確認する
親から資金援助を受ける場合は、贈与か貸付か、金額、受取時期、返済の有無を明確にします。税制の特例には対象者や取得時期等の条件があるため、援助を受ければ自動的に非課税と思わず、最新の制度を税務署や税理士へ確認してください。共有持分とも整合を取る必要があります。
貸付であれば、住宅ローン申込みでどのように申告するかを金融機関へ照会します。審査時だけ親から借りて、実行後に返すお金を自己資金として装うことは避けてください。資金の出どころと本人が使える条件を説明できる状態にすることが、頭金の額以上に重要な準備です。
親からの援助は、誰が誰へ、いつ、何の費用として渡すかを整理します。贈与、借入、親の持分取得は同じではありません。税の優遇を使うなら適用要件と申告も確認します。返す約束がある資金を無条件の自己資金と申告せず、銀行と税の専門家へ事実を伝えます。先に資金を動かしてから名義を合わせようとすると、手続きのやり直しにつながり得ます。
審査の問題を頭金だけで解決しようとしない
既存借入の返済、物件の取扱範囲、資料の不足等があるなら、それぞれ対応を分けます。例えば対象外の用途の建物を希望している場合、頭金を増やすより用途に合う融資の検討が必要です。団信の条件が合わない場合も、保険の選択肢と借入条件を別に相談します。
また、頭金を作るために生活費の支払いを遅らせたり、カードで日常支出を増やしたりしては本末転倒です。預貯金の残高だけでなく、入出金の予定と既存の支払いを安定させます。結果が分からない段階で、使える現金をすべて土地や契約金へ入れてしまわないよう注意しましょう。
頭金の額を調整する前に、今回の審査で問題になっている条件を分かる範囲で聞きます。借入の完済条件と頭金の追加は意味が違います。現金を既存借入へ回す案と頭金へ回す案は、年間返済と残る資金が違います。どちらも実行前に銀行へ確認し、返済を終えた証明や、自己資金の出所について必要な資料も聞いてから行動してください。
金額別の条件と残す資金から判断する
銀行には「頭金を増やすと審査対象額と金利はどう変わるか」「最低限必要な自己資金はあるか」「資金の確認資料は何か」を聞きます。住宅会社には契約金、着工金、中間金、完成金と諸費用の支払日を示してもらい、現金残高が途中で不足しないかを確かめてください。
最終判断は、承認を得る可能性だけでなく、完成後の家計に余裕が残るかで行います。頭金を多く入れる案と、一部を手元に残す案を同じ期間で比較しましょう。「借入を減らすこと」と「生活を守ること」が両立する金額を選ぶのが、住宅ローンの現実的な資金配分です。
比較表には、頭金0・100・300万円等の案ごとに、借入額、金利等の条件、初期費用、月返済、入居後残高を並べます。大きい頭金が常に正解という結論にせず、家族の収入変動と今後の支出に合う案を選びます。五十代以降なら、住宅へ現金を寄せすぎて、医療・介護・設備交換に備える資金がなくならないかも確認することが大切です。
関連URL
1 住宅金融支援機構 フラット35のご利用条件
融資率等と商品条件の関係を確認できます。頭金だけですべての審査条件が解決するとは限りません。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
2 国税庁 住宅取得等資金の贈与税の特例
親等から住宅取得資金の援助を受ける場合の制度を確認できます。要件、期限、申告を税務署等へ確認する入口です。
https://www.keisan.nta.go.jp/r7yokuaru_sp/zoyokobetu/scid2110.html
