副業収入は、住宅ローンの年収に入る？
結論 :副業収入を認めるかは種類と実績による
A 副業収入があっても、すべてが住宅ローンの審査年収へ加算されるとは限りません。給与、事業、不動産、雑所得等の種類、継続性、申告・証明の状況を金融機関が確認します。銀行口座へ入った金額や売上の合計を、そのまま年収へ足さないでください。
フラット35にも給与収入のみの人とそれ以外の人で確認する所得の説明がありますが、すべての銀行に共通する計算方法ではありません。まず本業と副業の内容、開始時期、収入と経費、申告資料を整理し、自分の商品では何を採用するか確認しましょう。[資料01]
副業という呼び方には、給与、事業、雑所得等に関わる異なる収入が含まれます。種類、継続性、経費、証明資料等を確認するため、一律に全額加算できるとはいえません。「副業込み年収」だけを伝えるのでなく、本業と副業を別の表にします。対象となる所得と必要な年数・資料を銀行へ聞き、本人の見込額をそのまま審査用年収として扱わないことです。
売上と所得と手元の現金を分ける
副業で売上が100万円あっても、経費が70万円なら、単純に100万円の返済余力が増えるわけではありません。所得の税務上の計算と、銀行が認める金額も区別します。さらに税金の支払い、仕入れ、機器更新等に残すお金があるため、入金額をすべて住宅返済へ充てる計画は避けてください。
本業の給与と、副業の売上、必要経費、所得、納税、実際の入金を別の欄にした表が役立ちます。申告区分に迷う場合は税理士や税務署へ相談します。住宅ローンのために実態と違う所得区分へ変えたり、必要な経費を故意に記載しなかったりする方法は採りません。
仮定例で副業の売上120万円、必要な支出50万円なら、単純な差は70万円です。税務上の所得や銀行の認定がこの数字と一致するかは別に確認します。売上の入金があっても、機材代、外注費、税等の支払いが後で来る場合があります。通帳の入金合計を全て住宅へ使える資金とせず、経費と税、事業の運転資金を差し引いて判断してください。
続いている仕事かを資料で説明する
開始したばかりの副業、継続契約、単発の受注、商品の一時的な販売では、今後の見通しが違います。銀行が必要とする年数分の申告書や入出金の資料を確認し、契約書、取引実績等を求められた場合に説明できるようにします。何年続けば必ず算入されるという一律の基準はありません。
売上が大きかった一件だけを切り取るのではなく、月別・年別の変化を示します。特定の取引先に依存している、今後は育児等で稼働時間を減らす予定がある場合も整理してください。銀行へ出す資料と家計の想定が食い違うと、借りられても返済を続けにくくなるおそれがあります。
仕事が続く根拠は、過去の申告、入金、契約、請求等を求められる範囲でそろえます。単発の高額受注と、毎月一定の取引では状況が違います。売上が特定先へ集中している場合、その取引が終わるケースも考えます。未締結の商談や希望する受注額を確定収入にしません。本人の事業説明と提出資料が一致していることが、追加確認の行き違いを減らします。
本業だけの返済案も作って比較する
副業を認める商品を探すことはできますが、副業を毎月続けないと返せない借入額になっていないかを確認します。残業後や休日の労働を長期間前提にすると、体調、家族時間、本業の変化に対応しにくくなります。本業だけで成立する案と、副業の一部を使う案を並べてください。
例えば副業の手取り相当額が月3万円減る仮定なら、年間36万円の余裕が失われます。その差を予備資金で一時的に補うのか、生活費を減らすのか、住宅予算自体を変えるのかを考えます。副業がなくなる将来を予言するものではなく、返済が一つの収入へ依存する度合いを確かめるための比較です。
家計では、本業だけで返す案と、副業の一部を補助として使う案を作ります。仮定例で副業から毎月3万円を返済へ回すなら、仕事が半年止まると18万円の不足です。別の積立で補うか、返済自体を下げるかを考えます。本業の残業と副業の時間を同時に最大とする計画では、健康や育児、介護等で働けなくなった場合の余裕が小さくなることも確認します。
申告と勤務先のルールを別々に確認する
副業について税務上の申告が必要か、本業の勤務先にどの手続きが必要かは、それぞれの制度や規程に沿って確認します。申告の義務がないと思っていた場合も、自己判断で資料を作り直すのではなく、税務の窓口へ相談してください。銀行には正式な資料と実態を示します。
収入だけでなく、副業のための借入、機器の分割払い、保証等があれば申込先の質問に沿って伝えます。副業収入が増えても同時に返済負担が増えていれば、家計の余裕が増えたとは限りません。住宅取得と副業への投資を同時に進める場合は、現金を取り合わない資金計画にしましょう。
副業が自宅での営業や作業を伴う場合は、収入だけでなく住宅の用途も確認します。専用の事業スペースや来客がある計画なら、住宅ローンの商品条件に合うかを図面で相談してください。収入の算入が認められることと、建物全体を住宅資金で借りられることは別に確認します。
申告の要否や所得区分は税務の問題、勤務先の許可等は就業規則の問題、年収の認定は銀行の商品条件です。この三つを一つの判断にしません。「会社に知られたくないから資料を省く」「審査のため所得区分を変える」といった対応を避けます。税務上の判断に迷う場合は税務署・税理士へ相談し、正しい申告と証明に沿って金融機関へ説明します。
銀行へは所得の種類と資料を示して聞く
質問は「この副業のどの所得を使えるか」「何年分の証明が必要か」「変動する収入はどう確認するか」です。申込人が年収へ足した後に否定されるより、申込み前に対象範囲を確認します。認められない場合も、本業中心の予算で家づくりが成立するかを住宅会社と再検討してください。
副業収入は、借入額を広げるためだけでなく、頭金や修繕資金を増やす使い方もできます。銀行が認める収入、税務上の所得、家庭が安定して使えるお金を分けることが判断の基本です。多く稼いだ月の勢いで契約せず、継続できる働き方と住宅予算を組み合わせましょう。
銀行には、収入の種類、実績期間、売上・経費・所得、現在の仕事、本業との関係を示します。採用される額が分かったら、その収入が減るケースで家計を再確認します。副業が認められない商品であれば、正確な資料のまま他の商品を検討します。審査へ収入を押し込むことより、副業を休んでも暮らせる総額を選ぶことが、長い返済期間の安心につながります。
関連URL
1 国税庁 事業所得の課税のしくみ
事業所得の収入と必要経費の関係を確認できます。副業の所得区分や申告の要否は税務署等へ確認します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1350.htm
2 三菱UFJ銀行 住宅ローンの必要書類
申告書等の収入証明資料を確認できます。副業をどこまで認定するかは申込先に個別確認します。
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/soudan/shorui_form/index.html
