Q. 賃貸と持家どちらが得？

A. 長く同じ地域に住み、老後まで無理なく返済できるなら持家が有利です。転勤・収入変動・住み替えの可能性が高いなら賃貸が安全です。

「家賃を払い続けるのはもったいない」「持家は修繕費がかかる」という一言だけでは判断できません。

比較するのは、家賃と住宅ローン返済額ではなく、住居費の総額と老後の暮らしです。

賃貸と持家の違い

どちらが得かは、居住期間と住宅予算によって変わります。

35年間で比較すると？

家賃月9万円を35年間払った場合です。更新料や家賃上昇を含めない単純計算では、総額は3,780万円です。

9万円×12か月×35年＝3,780万円

一方、3,000万円を金利年1.5％、35年返済で借りると、毎月返済は約9万2,000円、総返済額は約3,860万円です。

ただし、持家にはさらに次の費用が必要です。

• 購入時の諸費用
• 固定資産税
• 火災・地震保険
• 外壁・屋根の修繕
• 給湯器・エアコン交換

35年間の持家維持費として、1,000万円以上必要になる場合もあります。

ローン返済額だけなら家賃と同じでも、持家の方が支出は多くなる可能性があります。その代わり、完済後は土地と建物が残ります。

老後は持家が有利になりやすい

賃貸は、定年後も家賃が続きます。

65歳から90歳まで、家賃月9万円の家に住む場合です。

9万円×12か月×25年＝2,700万円

さらに更新料、引越し、家賃上昇などが発生する可能性があります。

持家なら、住宅ローンを70歳前後までに完済できれば、その後は固定資産税、保険、修繕費が中心になります。

ただし、80歳まで住宅ローンが残るなら、持家の老後メリットは小さくなります。

持家が有利なのではなく、「老後までに完済できる持家」が有利なのです。

賃貸が向いている人

• 転勤や転職の可能性が高い
• 10年以内に住み替える可能性がある
• 結婚・離婚・介護で家族構成が変わりそう
• 収入が不安定
• 自己資金がほとんどない
• 住みたい地域が決まっていない
• 住宅修繕や資産価値のリスクを負いたくない
• 老後の家賃を十分準備できる

無理に家を買って返済できなくなるより、賃貸で現金と自由を残す方が安全です。

持家が向いている人

• 15～20年以上同じ地域に住む予定
• 仕事と収入が安定している
• 住宅購入後も現金を残せる
• 70歳前後までに完済できる
• 子育てや仕事に必要な広さが決まっている
• 高断熱・高気密住宅で光熱費を抑えたい
• 修繕費を毎月積み立てられる
• 老後の住居を確保したい

持家を選ぶなら、借入可能額ではなく、教育費や老後資金を守れる予算にします。

「家賃並みの返済額」に注意

家賃9万円と住宅ローン9万円は同じではありません。

持家では、毎月次の費用を別に積み立てます。

住宅ローン9万円なら、実質的な住居費は月11万～12万円以上になる可能性があります。

この金額でも教育費、車、老後資金を積み立てられるか確認します。

持家は必ず資産になる？

持家なら、必ず購入価格と同じ価値が残るわけではありません。

資産価値は次の条件で変わります。

• 土地の需要
• 接道や形状
• 災害リスク
• 周辺人口
• 建物性能
• 維持管理
• 売却しやすい間取り
• 住宅ローン残高

4,000万円で建てた家が、将来4,000万円で売れるとは限りません。

一方、賃貸は不動産価格が下落しても、直接の損失を負いにくいメリットがあります。

比較するときの5項目

1. 何年間その地域に住むか
2. 70歳時点の住宅ローン残高はいくらか
3. 賃貸なら老後の家賃をいくら準備するか
4. 持家なら修繕費をいくら準備するか
5. 収入が30％減っても住み続けられるか

住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレーションでは、毎月返済や将来の家計収支を試算できます。

俺流結論

賃貸と持家は、金額だけなら簡単に勝敗を決められません。

賃貸は自由を買う住まいです。持家は老後の住居を前払いで確保する住まいです。

私なら、今後15～20年以上同じ地域に住み、70歳前後までに完済でき、住宅購入後も教育費と老後資金を積み立てられるなら持家を選びます。

反対に、返済期間を50年へ延ばさなければ買えない、購入後の貯金がゼロになる、転勤や離婚の可能性が高いなら賃貸を続けます。

得かどうかより、90歳まで住居を失わないことが最優先です