生前贈与で「相続時精算課税制度」を選んで建替えるメリット・デメリット
A. 相続時精算課税制度は、親から子へまとまった建替え資金を早く移すには有効です。ただし、2,500万円が完全に非課税になる制度ではありません。原則として、贈与者が亡くなったときに相続財産へ加算して精算します。
また、この制度を利用できるのは、基本的に「親・祖父母から子・孫への贈与」です。子どもがシニアの親へ建替え資金を援助するケースには利用できません。
相続時精算課税制度の基本
原則として、次の人が対象です。
- 贈与者：贈与年の1月1日時点で60歳以上の父母・祖父母
- 受贈者：同日時点で18歳以上の推定相続人である子または孫
住宅取得等資金の特例を利用する場合は、一定の要件を満たせば、贈与者が60歳未満でも選択できることがあります。
制度の主な仕組みは次のとおりです。
- 年間110万円の基礎控除
- 累計2,500万円の特別控除
- 2,500万円を超えた部分は一律20％
- 贈与者の死亡時に相続税で精算
- 同じ贈与者について一度選択すると暦年課税へ戻れない
2024年以降は、相続時精算課税にも年間110万円の基礎控除が設けられました。この110万円以内の部分は、原則として相続時の加算対象にもなりません。国税庁「相続時精算課税制度のあらまし」
2,000万円を贈与した場合
2026年に父から子へ2,000万円を贈与し、初めて相続時精算課税を選択したとします。
- 贈与額：2,000万円
- 年間基礎控除：110万円
- 特別控除の使用額：1,890万円
- 贈与時の贈与税：0円
ただし、父が亡くなったときは、原則として1,890万円を父の相続財産へ加算して相続税を計算します。
つまり、「税金がなくなる」のではなく、贈与時の課税を相続時まで繰り延べる仕組みです。
3,000万円を贈与した場合
同じ条件で3,000万円を贈与すると、
- 3,000万円－110万円－2,500万円＝390万円
- 390万円×20％＝78万円
贈与時に78万円の贈与税が発生します。将来の相続税計算では、支払った贈与税を一定の方法で精算します。
建替えに利用するメリット
1．まとまった資金を早く移せる
親が元気なうちに資金を移し、子ども名義の住宅建築へ使えます。暦年課税で毎年少額ずつ贈与するより、建築時期に合わせやすい制度です。
2．将来値上がりする財産を贈与時の価額で固定できる
相続時に加算される価額は、原則として贈与時の価額です。将来値上がりする財産では効果が出る場合があります。
ただし、現金2,000万円は将来も加算額の基礎がほぼ2,000万円なので、「現金を贈与すれば大幅な相続税対策になる」とは限りません。
3．年間110万円の基礎控除を利用できる
2024年以降の贈与では、年間110万円までの部分は、原則として贈与税の申告や相続時の加算が不要です。
ただし、複数の特定贈与者から贈与を受けても、相続時精算課税の年間110万円が人数分になるわけではありません。
デメリットと注意点
1．暦年課税へ戻れない
一度選択すると、その贈与者から受ける将来の贈与も相続時精算課税になります。「今年の建替え資金だけ使い、来年から暦年課税へ戻す」という選択はできません。国税庁「相続時精算課税の選択」
2．相続税の節税にならない場合がある
2,500万円の特別控除部分は、原則として相続時に持ち戻されます。もともと相続税がかからない家庭なら、贈与時の税負担を抑えて資金移動できるメリットはありますが、「相続税を大幅に減らす効果」は限定的です。
3．申告・届出を忘れると利用できない
初めて選択する場合は、原則として贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、相続時精算課税選択届出書などを提出します。
「2,500万円以下だから申告しなくてもよい」と判断してはいけません。初年度の届出が特に重要です。
4．建物名義と負担割合を合わせる必要がある
親から贈与された子どもが建築費を負担するなら、その負担割合に応じて子どもの建物持分を設定するのが基本です。
例えば、親名義の家を建てる費用を子どもが支払うと、子どもから親への別の贈与と判断される可能性があります。
- 誰が資金を出すのか
- 誰が贈与を受けるのか
- 土地は誰の名義か
- 建物を誰の名義にするのか
- 住宅ローンを誰が返すのか
この5点を契約前に一致させます。
住宅取得等資金の非課税特例とも比較する
父母・祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合、一定額までの非課税特例を利用できる可能性があります。こちらは要件を満たせば、相続時精算課税の特別控除部分とは異なり、原則として相続時に持ち戻さない制度です。
相続時精算課税選択の住宅特例は、2026年12月31日までの贈与について一定の要件が定められています。国税庁「財産をもらったとき」
住宅の床面積、受贈者の所得、入居期限、贈与者との関係などの条件があるため、契約前に次の3案を比較します。
- 住宅取得等資金の非課税特例
- 相続時精算課税制度
- 年間110万円の暦年贈与
住宅ローン控除を併用する場合、贈与特例を受けた金額が控除計算へ影響することもあります。
デザインハウス甲府では、親子間の資金援助がある建て替えでは、先に建築契約を進めず、税理士・司法書士と連携して贈与方法、建物持分、登記まで確認します。
相続時精算課税は「2,500万円を無税でもらえる制度」ではありません。資金を早く移す制度として使い、相続税・住宅ローン控除・建物名義まで含めて判断することが重要です。
