法律改正（建築基準法）によって「既存不適格」になってしまった家の安全な建替え方
A. 既存不適格は違法建築ではありません。ただし、建て替える場合は現在の法律が適用されるため、今と同じ大きさ・位置に家を建てられない可能性があります。
「現在も家が建っているから、同じ場所へ同じ大きさで建て替えられる」と考えるのは危険です。解体前に、道路、敷地、建物の法的条件を調査してください。
既存不適格と違法建築の違い
既存不適格建築物とは、建築当時の法律には適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更によって、現在の基準には合わなくなった建物です。
一方、建築時から基準に違反していた建物や、確認申請をせずに増築した部分などは、原則として違反建築物です。
| 区分 | 状態 |
|---|---|
| 既存不適格 | 建築当時は適法だったが、後の改正で不適合になった |
| 違反建築 | 建築時から違反、または無許可増築などがある |
| 不明 | 確認済証や図面がなく、適法性を証明できない |
古い住宅では、書類が残っておらず「既存不適格であること自体を証明できない」という問題もあります。
既存不適格になりやすい項目
- 前面道路が現在の接道条件を満たさない
- 道路後退（セットバック）が必要
- 建ぺい率・容積率が変更された
- 用途地域や防火地域が変更された
- 現在の耐震基準を満たしていない
- 高さ・斜線制限に抵触している
- 浄化槽や排水設備が現在の基準に合わない
- 後から増築した部分が未申請になっている
特に山梨県の古い住宅では、昔から使っている道が建築基準法上の道路ではない、敷地境界が不明、建物が隣地へ越境している、といった問題も見られます。
建て替えでは現在の基準が適用される
古い家をすべて解体して新築する場合、既存不適格の扱いをそのまま引き継ぐことはできません。原則として、新しい家は現在の建築基準法、条例、都市計画に適合させます。
その結果、次のような変更が起こります。
- セットバックで敷地が狭くなる
- 建ぺい率・容積率により建物を小さくする
- 隣地から離して配置する
- 防火性能の高い窓や外壁が必要になる
- 接道条件を解決しなければ建て替えできない
- 擁壁の造り直しや地盤対策が必要になる
「昔と同じ30坪で建てられる」とは限らないため、間取りを作る前に法的な建築可能面積を確定します。
2025年4月以降は大規模リフォームにも注意
2025年4月の法改正後、木造2階建て住宅などで、主要構造部に及ぶ大規模な修繕・模様替を行う場合、建築確認が必要になるケースが増えました。
柱、梁、壁、床、屋根、階段などの主要構造部について、一定規模を超えて改修する工事が該当します。一般的なキッチン交換、浴室交換、壁紙の張り替えなどが、直ちに対象になるわけではありません。
既存不適格建築物には一定の緩和措置がありますが、工事範囲や建物の状態によって適用条件が異なります。国土交通省も、現況調査を行ったうえで、増築や大規模改修に関する緩和措置を判断するよう案内しています。国土交通省「既存建築物の活用の促進について」
建替え前に調べる資料
まず、次の資料を集めます。
- 建築確認済証・検査済証
- 当時の設計図面
- 登記事項証明書
- 公図・地積測量図
- 固定資産税の建物図面
- 過去の増築・改修記録
- 道路種別と接道状況
- 用途地域、建ぺい率、容積率
- 擁壁・上下水道の状況
書類と現況が違う場合は、建築士による現況調査や測量が必要です。
安全な進め方
- 行政で道路種別と法規制を確認する
- 土地家屋調査士に境界と接道幅を確認してもらう
- 建築士が既存建物と増築履歴を調査する
- 建替え後に可能な配置・面積を作図する
- 擁壁、解体、給排水を含む総額を算出する
- 建築可能という見通しを得てから解体する
リフォームと建て替えのどちらが得かは、工事費だけでは判断できません。古い構造を残して現行基準へ近づける改修が、新築より高くなる場合もあります。
デザインハウス甲府では、既存建物の大きさを前提に見積りを作らず、行政調査と敷地調査を先に行い、現行法で建築できる大きさと総額を確認します。
既存不適格で最も避けるべきなのは、営業担当者の「たぶん同じ家が建ちます」という言葉だけで解体することです。法的な建築可能性を書類と図面で確認してから、建て替えを進めてください。
