法定相続分を意識した、建替え時の「不動産評価額」の圧縮効果と、実際の相続税節税額
A. 現金を使って家を建て替えると、相続税評価額が下がる可能性はあります。しかし、建替え費用の全額が圧縮されるわけではなく、相続税がかからない家庭では節税効果もありません。
「3,000万円で家を建てれば、相続財産が3,000万円減る」という説明は正確ではありません。現金が建物という資産へ変わるためです。
現金・土地・建物では評価方法が違う
相続税を計算するとき、財産は次のように評価されます。
| 財産 | 基本的な評価方法 |
|---|---|
| 現金・預金 | 原則として残高の100％ |
| 土地 | 路線価方式または倍率方式 |
| 建物 | 固定資産税評価額 |
| 借入金 | 一定の要件で債務として控除 |
国税庁も、宅地は路線価等、建物は固定資産税評価額によって評価すると説明しています。国税庁「財産を相続したとき」
新築建物の固定資産税評価額は、実際に支払った建築費と同額になるわけではありません。そのため、現金を建物へ変えることで、財産評価額が下がることがあります。
建替えによる圧縮イメージ
例えば、次のようなケースを考えます。
- 建替え前の預金：5,000万円
- 建替え費用：3,000万円
- 完成した建物の固定資産税評価額：仮に1,800万円
- 土地の評価額：2,000万円
建替え前の財産評価は、単純化すると7,000万円です。
建替え後は、
- 預金2,000万円
- 土地2,000万円
- 建物1,800万円
合計5,800万円となり、評価額は約1,200万円下がる計算です。
ただし、建物の評価額は構造、面積、設備、自治体の評価によって変わります。上記は仕組みを説明するための一例であり、「建築費の何％になる」と一律には決められません。
評価額が下がっても、節税額は同じではない
相続税の基礎控除は、現在次の式で計算します。
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
例えば、妻と子ども2人が法定相続人なら、基礎控除は4,800万円です。国税庁「相続税がかかる場合」
建替えによって評価額が1,200万円下がっても、もともとの正味財産が基礎控除以下なら、相続税の節税額は原則として0円です。
また、課税される場合も「評価額が1,200万円下がったから、税金が1,200万円安くなる」わけではありません。下がった課税財産へ、財産総額や法定相続分に応じた税率を掛けて影響額を計算します。
法定相続分と家の分け方は別問題
法定相続分は、相続税総額の計算にも使われますが、必ずその割合で不動産を分けなければならないという意味ではありません。
例えば、妻と子ども2人の場合、法定相続分は一般に次の割合です。
- 妻：2分の1
- 子ども2人：各4分の1
しかし、家は預金のように簡単に分割できません。妻が自宅を相続すると、子どもへ渡す預金が不足し、「法定相続分に届かない」という不満が出ることがあります。
安易に自宅を親子の共有名義にすると、将来の売却、修繕、施設入居時の処分に全員の合意が必要になり、かえって扱いにくくなります。
小規模宅地等の特例も確認する
一定の要件を満たす自宅の土地は、小規模宅地等の特例によって、330㎡まで相続税評価額を80％減額できる可能性があります。
ただし、配偶者が相続する場合、同居親族が相続する場合、別居の子が相続する場合では要件が異なります。申告期限までの保有・居住要件などもあるため、建替え前に確認が必要です。国税庁「小規模宅地等の特例」
節税目的だけで建て替えてはいけない
相続税を減らすために3,000万円を使い、実際の節税が数十万～数百万円であれば、資産全体では大きく現金を減らしています。
さらに、建替え後の固定資産税、修繕費、火災保険、将来の解体費も必要です。山梨県では、建築費が高い家でも同じ価格で再販できるとは限りません。
建替え前には、少なくとも次の3案を税理士に試算してもらいます。
- 建て替えずに相続した場合
- 現金で建て替えた場合
- 一部を借入れ、手元資金を残した場合
一次相続だけでなく、配偶者が亡くなった後の二次相続まで計算することも重要です。
建替えによる評価圧縮は、暮らしを改善した結果として得られる効果です。節税のために家を建てるのではなく、必要な大きさと総額を決めたうえで、相続まで無理なく整えるべきです。
