法律で義務付けられた住宅の10年保証とは？

Q. 法律で義務付けられた住宅の10年保証とは？

A. 新築住宅を建てた住宅会社や販売した売主には、引渡しから10年間、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵について責任を負うことが法律で義務付けられています。ただし、家全体や住宅設備を10年間、無条件で無料修理する制度ではありません。

「10年保証」は住宅会社独自のサービスではない

住宅会社の営業担当者から、

「当社は安心の10年保証です」

と説明されることがあります。

しかし、新築住宅の構造・防水に関する10年間の責任は、特別なサービスではありません。

法律で義務付けられた最低限の責任です。

国土交通省は、住宅品質確保法により、新築住宅の取得契約について、柱や梁などの構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に、10年間の責任を義務付けていると説明しています。国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律のポイント」

法律上当然に負う10年責任を、住宅会社独自の手厚い保証のように説明していないかを確認してください。

対象になるのは新築住宅

法律上の10年責任が適用されるのは、原則として新築住宅です。

品確法上の新築住宅は、

• 建設工事完了から1年以内
• まだ人が居住したことがない

という条件を満たす住宅です。

対象になるのは、一般的に次の住宅です。

• 新築注文住宅
• 新築建売住宅
• 新築分譲マンション
• 新築賃貸住宅

一方、次の住宅や工事に同じ10年責任が自動的に適用されるわけではありません。

• 中古住宅
• 完成から1年を超えた未入居住宅
• リフォーム工事
• 増築部分
• 住宅設備の交換工事
• 外壁塗装や屋根の修繕工事

中古住宅やリフォームには、契約不適合責任や任意の瑕疵保険など、別の制度を確認する必要があります。

10年間の起算日は「引渡し日」

10年間は、契約日や着工日から数えるのではありません。

原則として、住宅の引渡しを受けた日から数えます。

例えば、2026年10月1日に引渡しを受けた場合、そこから10年間が法律上の責任期間になります。

契約書、建物引渡証明書、鍵の受領書などで、正式な引渡し日を確認してください。

10年責任の対象は2つだけ

法律上の10年責任は、住宅のすべてを対象にしているわけではありません。

対象は、大きく分けて次の2つです。

1．構造耐力上主要な部分

住宅を支え、地震や風などの力に耐えるための重要な部分です。

主な対象は、

• 基礎
• 基礎ぐい
• 土台
• 柱
• 耐力壁
• 筋交い
• 梁
• 床版
• 小屋組
• 屋根版

などです。

ただし、基礎に小さなひび割れがあるだけで、必ず法律上の瑕疵になるわけではありません。

住宅の構造耐力や契約内容に影響する不具合かどうかを調査する必要があります。

2．雨水の浸入を防止する部分

屋外から住宅内部へ雨水が入ることを防ぐ部分です。

主な対象は、

• 屋根
• 外壁
• バルコニーの防水部分
• サッシなどの開口部
• 屋根・外壁を貫通する雨水排水管

などです。

ただし、水漏れであれば何でも対象になるわけではありません。

給水管や排水管の漏水、浴室からの水漏れ、結露などは、雨水の浸入とは異なります。

10年間保証されない主な部分

次の不具合は、法律上の10年責任に含まれない場合があります。

ただし、見た目はクロスのひび割れでも、その原因が構造部分の重大な不具合である可能性があります。

表面的な症状だけで対象外と決めず、原因を確認することが重要です。

「10年間、何でも無料」ではない

法律上の10年責任は、10年間に起きたすべての故障を無償修理する制度ではありません。

保証対象になるためには、一般的に、

• 対象部分の不具合である
• 引渡し時から存在した施工・設計上の問題である
• 契約内容に適合していない
• 経年劣化や使用者の責任だけではない
• 自然災害だけが原因ではない

などを確認する必要があります。

住宅会社から、

「経年劣化です」

「地震が原因です」

「生活上の結露です」

と言われ、見解が対立することもあります。

その場合は、原因調査と保証対象外とする根拠を書面で求めてください。

10年間の責任を短くする契約はできるのか

新築住宅の構造・防水部分について、購入者に不利となる形で10年より短くする特約は、原則として認められません。

例えば、

「構造部分の保証は2年間です」

「雨漏り保証は5年間です」

と契約書に書かれていても、それだけで法律上の10年責任まで短縮できるとは限りません。

一方、内装や設備など法律上の10年責任に含まれない部分は、住宅会社やメーカーが独自に保証期間を設定できます。

住宅瑕疵担保履行法とは

住宅会社に10年間の責任があっても、会社が倒産して資金がなければ補修できません。

そこで、新築住宅を引き渡す建設業者や宅地建物取引業者には、原則として次のいずれかの資力確保措置が義務付けられています。

• 住宅瑕疵担保責任保険への加入
• 住宅瑕疵担保保証金の供託

国土交通省も、新築住宅を引き渡した建設業者・宅地建物取引業者には、保証金の供託または瑕疵保険への加入が必要と案内しています。国土交通省「住宅事業者の方向け情報」

つまり、法律は、

1. 住宅会社へ10年間の責任を負わせる
2. その責任を履行するための資金も確保させる

という二段構えになっています。

瑕疵保険が住宅を直接10年保証するわけではない

住宅瑕疵担保責任保険は、通常、住宅会社が保険契約者となる制度です。

不具合が発生した場合は、原則として、

1. 住宅取得者が住宅会社へ補修を求める
2. 住宅会社が調査・補修を行う
3. 住宅会社が保険法人へ保険金を請求する

という流れになります。

したがって、

「瑕疵保険へ加入しているから、どんな不具合でも保険会社が直してくれる」

という意味ではありません。

保険の対象も、基本的には法律上の10年責任と同じ構造・防水部分です。

国土交通省は、住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置の対象範囲も、品確法で定められた構造・防水部分の10年間の責任と同じであると説明しています。国土交通省「住宅瑕疵担保履行法Q&A」

住宅会社が倒産した場合

保険付き住宅で、住宅会社が倒産するなど補修できない場合は、住宅取得者が保険法人へ補修費用などを直接請求できる場合があります。

国土交通省によると、保険金額は2,000万円以上で、補修費用のほか、一定の調査費用や仮住居・転居費用なども対象になり得ます。ただし、免責金額、限度額、対象条件があります。国土交通省「住宅瑕疵担保責任保険について」

引渡し時に受け取る、

• 保険付保証明書
• 保険法人名
• 保険証券番号
• 問い合わせ先

を必ず保管してください。

供託を選択している住宅会社の場合は、保険ではなく、供託制度に基づく手続きを確認することになります。

保険法人の検査に合格すれば欠陥住宅ではない？

瑕疵保険へ加入する住宅では、工事中に保険法人による現場検査が行われます。

しかし、検査は住宅のすべての品質、性能、施工状態を保証するものではありません。

例えば、

• 断熱材の施工
• 気密性能
• 換気性能
• 仕上げ品質
• 設備機器
• 建具
• コンセント位置
• 契約仕様とのすべての相違

まで完全に検査するものではありません。

「瑕疵保険の検査に合格したから、施工不良は絶対にない」とは言えません。

瑕疵保険、建築確認の完了検査、住宅性能評価、社内検査、施主検査は、それぞれ目的が異なります。

不具合が発生した場合の手順

1．写真と動画を残す

不具合の場所、発生日、天候、症状を記録します。

2．住宅会社へ書面で連絡する

電話だけでなく、メールや書面で通知した日を残します。

3．原因調査を求める

何が原因で、どのような補修が必要かを書面でもらいます。

4．保証対象外の根拠を確認する

対象外と言われた場合は、契約・保証条項と技術的根拠を求めます。

5．保険付保証明書を確認する

保険法人、保険番号、対象期間を確認します。

6．解決しなければ専門機関へ相談する

住まいるダイヤル、住宅紛争審査会、消費生活センター、弁護士などへ相談します。

契約前に確認すべき10項目

住宅会社へ、次の質問をしてください。

• 法律上の10年責任はどの部分が対象ですか
• 10年責任と御社独自保証の違いは何ですか
• 住宅設備は何年間保証されますか
• 瑕疵保険と供託のどちらですか
• 保険法人はどこですか
• 保険付保証明書はいつ交付されますか
• 住宅会社が倒産した場合の連絡先はどこですか
• 保険金額と免責金額はいくらですか
• 検査は何回、どの工程で行われますか
• 10年後の延長保証には何が必要ですか

10年保証を会社選びの決め手にしてはいけない

法律上の10年責任は、新築住宅を提供する住宅会社が守るべき最低条件です。

したがって、

「当社は10年保証だから安心です」

という説明だけでは、競合との差別化にはなりません。

比較すべきなのは、

• 法律を超える初期保証があるか
• 住宅設備保証は何年か
• 無償対応の範囲はどこまでか
• 第三者検査を行うか
• 全棟で完成保証があるか
• 保証延長に必要な費用はいくらか
• 会社に保証を続けられる経営力があるか
• 不具合発生時に原因まで調査する体制があるか

です。

法律で義務付けられた10年保証とは、家全体の無料修理制度ではありません。

新築住宅の構造と防水という、住宅の安全に直結する部分について、住宅会社へ最低10年間の責任を負わせる制度です。

「10年保証があるか」ではなく、「法律の10年を超えて、何を、誰が、どこまで守るのか」を比較してください。

法律上の最低責任を、大きな安心サービスのように見せる会社と、保証対象・検査・倒産対策まで正直に説明する会社。

その違いは、契約前に見抜けます。

デザインハウス甲府
代表　深澤敏仁