Q. 本当に安全な借入額とは？

A. 収入減少、金利上昇、教育費の増加が起きても、70歳前後までに返せる金額です。

銀行の審査に通る金額は「借入可能額」です。

今の収入なら返済できそうな金額は「返済可能額」です。

そこからさらに、将来の悪い条件を加えても家計が破綻しない金額が「安全な借入額」です。

安全性を確認するには、最低でも次の4条件で試算します。

• 夫婦どちらかの収入が半分になる
• 住宅ローン金利が3％になる
• 子どもの大学進学が重なる
• 70歳前後までに完済する

通常時の月々返済額だけで借入額を決めてはいけません。

3つの借入額は違う

借入可能額

金融機関が融資できると判断した上限額です。

年収、年齢、勤続年数、他の借入、信用情報、返済負担率などから計算します。

返済可能額

現在の収入と生活費から、毎月返せそうな金額です。

しかし、将来の収入減少や教育費増加が入っていない場合があります。

安全な借入額

収入が減り、金利が上がり、教育費や修繕費が増えても、家族の生活を守れる金額です。

家づくりで基準にすべきなのは、借入可能額ではなく安全な借入額です。

年収倍率では安全額を決められない

住宅ローンの目安として、

「年収の5倍まで」

「年収の7倍でも借りられる」

という表現があります。

しかし、同じ年収600万円でも家庭の支出は違います。

• 子どもがいない
• 子どもが三人いる
• 車が一台
• 車が二台必要
• 大学費用を準備済み
• 教育資金がほとんどない
• 預金が1,000万円ある
• 建築後の預金が100万円になる

年収だけで安全な借入額を決めることはできません。

年収倍率は、計算後の確認に使う数字です。

安全な借入額を出す順番

住宅ローン額は、次の順番で計算します。

1. 毎月の手取り収入を確認する
2. 現在の生活費を確認する
3. 教育費を先に確保する
4. 車の買い替え費用を積み立てる
5. 住宅修繕費を積み立てる
6. 老後資金を確保する
7. 生活防衛資金を残す
8. 固定資産税と保険料を計算する
9. 残った金額を住宅ローン返済額にする
10. その返済額から借入額を逆算する

住宅会社から提示された家の価格に合わせて、返済期間を延ばす方法ではありません。

家族に必要なお金を残した結果、住宅ローンへ使える金額を算出します。

手取り収入から安全な返済額を考える

一つの目安として、住宅ローン返済額を手取り月収の20％前後、固定資産税、保険、修繕費を含む実質住宅費を25％以内に抑えます。

ローン返済額以外に、月2万〜3万円程度の住宅関連費用を確保した場合の目安です。

教育費や車の負担が大きい家庭は、さらに低く抑える必要があります。

実質住宅費を計算する

住宅ローンが月9万円の場合でも、実際の住宅費は次のようになります。

手取り40万円なら、実質住宅費は約29.5％です。

「住宅ローンは手取りの22.5％だから安全」とは判断できません。

税金、保険、修繕まで加えて確認します。

金利3％で逆算する

変動金利を選ぶ場合、現在の低い金利から借入額を決めるのは危険です。

35年返済、元利均等、ボーナス払いなしの場合の概算です。

借入3,500万円では、金利1％と3％で月約3万6,000円の差です。

安全な借入額は、金利3％でも教育費の積立を止めずに返せる金額から逆算します。

収入減少時も試算する

夫の手取り30万円、妻の手取り20万円なら、世帯手取りは50万円です。

住宅ローン10万円なら、通常時は払えそうに見えます。

しかし、妻の収入が10万円へ減れば、世帯手取りは40万円です。

さらに金利上昇で返済額が13万円になり、税金、保険、修繕費が月3万円あれば、実質住宅費は16万円です。

手取り40万円の40％が住宅費になります。

共働き家庭では、少なくとも次の3条件で試算します。

共働きを続けなければ成立しない借入額は、安全性が高いとはいえません。

教育費ピーク時に返せるか

子どもが8歳と6歳なら、10年後と12年後に大学進学を迎えます。

第一子が大学3年生のときに、第二子が大学へ入学する可能性があります。

一人当たり年間200万円必要なら、大学在学が重なる2年間は年間400万円です。

安全な借入額を判断するときは、教育費ピーク時の次の数字を確認します。

• 夫婦の年齢
• 手取り収入
• 住宅ローン返済額
• 住宅ローン残高
• 教育資金残高
• 車の買い替え
• 住宅設備の交換
• 年間収支

現在の家計で返せることより、教育費のピークでも赤字にならないことが重要です。

建築後の現金を残す

借入額を減らすために、預金を頭金へ入れすぎてはいけません。

例えば、預金600万円から頭金400万円、諸費用150万円を支払えば、残る現金は50万円です。

毎月の生活費が30万円なら、2か月分もありません。

安全な資金計画では、建築後にも次の現金を残します。

• 生活費6か月分以上
• 教育資金
• 車の買い替え準備
• 家具・家電
• 引っ越し費用
• 医療・収入減少への予備費

借入額が300万円増えても、手元に300万円残す方が安全な場合があります。

借入残高だけでなく、現金残高とのバランスで判断します。

70歳前後までの完済を目指す

40歳で50年ローンを組めば、計算上の完済は90歳です。

月々返済額は下がりますが、住宅価格が安くなったわけではありません。

安全な借入額は、返済期間を限界まで延ばさなくても、70歳前後までの完済を目指せる金額です。

退職金を使わずに計算する

住宅会社から、

「退職金で残りを返せば大丈夫」

と説明されることがあります。

しかし、退職金は住宅ローンだけのためのお金ではありません。

• 年金で不足する生活費
• 医療・介護
• 住宅修繕
• 車の買い替え
• 配偶者一人になった後の生活

まず退職金を住宅ローンへ使わない状態で、90歳までの資産推移を確認します。

それでも余裕がある場合に、退職時の繰上返済を検討します。

安全な借入額のモデルケース

夫35歳、妻32歳、子ども8歳と6歳、世帯手取り40万円の家庭を想定します。

住宅へ使える10万円から、固定資産税、保険、修繕費として月2万5,000円を差し引きます。

住宅ローン返済へ使える金額は月7万5,000円です。

現在金利1.5％で逆算

35年返済なら、借入額は約2,450万円です。

金利3％で逆算

同じ月7万5,000円以内に抑えるなら、借入額は約1,950万円です。

この差をどう判断するかが、金利リスクへの考え方です。

金利が上がった場合に月9万円程度まで対応できるなら、借入額を調整できます。

重要なのは、現在金利だけで最大額を決めないことです。

希望額・標準額・安全額を比較する

一つの借入額だけで住宅計画を提示されると、安全性を判断できません。

比較する数字は次のとおりです。

• 建築総額
• 借入額
• 毎月返済額
• 金利3％時の返済額
• 建築後の現金
• 教育費ピーク時の資産
• 退職時のローン残高
• 完済年齢
• 90歳時点の資産

希望する家を建てられるかだけでなく、何を選ぶと将来のお金がいくら減るのかを確認します。

安全額を超えている危険信号

次の項目が複数当てはまる場合、借入額を見直してください。

• 借入額が年収の6倍を超える
• 住宅ローンだけで手取りの25％を超える
• 税金・保険・修繕費を計算していない
• 頭金を入れると預金がほぼなくなる
• 教育費を住宅購入後に減らす
• 共働きを辞めると赤字になる
• 金利が2％上がると貯金を取り崩す
• ボーナス払いを使う
• 車を毎回ローンで買う
• 退職金で完済する予定
• 完済年齢が80歳を超える
• 90歳までの資産を確認していない

審査に通ったという理由だけで進めてはいけません。

本当に安全か確認する10項目

• 入居までの総額が確定している
• 建築後も生活費6か月分以上が残る
• 教育費を積み立てられる
• 車の買い替え資金を準備できる
• 住宅修繕費を積み立てられる
• 片方の収入が減っても赤字にならない
• 金利3％でも返済できる
• ボーナス払いなしで成立する
• 70歳前後までの完済を目指せる
• 90歳時点で資産が残る

この10項目を満たす借入額が、その家庭にとっての安全額です。

俺流結論

本当に安全な借入額は、銀行が貸してくれる上限額ではありません。

現在の収入で払える金額でもありません。

収入が減る。

金利が上がる。

教育費が増える。

車や住宅設備の交換が重なる。

それでも家計が赤字にならず、70歳前後までに完済し、90歳まで資産が残る。

その金額が本当に安全な借入額です。

住宅会社は、返済期間を40年、50年へ延ばせば、希望する家を買えるように見せられます。

しかし、高すぎる家が安全な家に変わったわけではありません。

家族に必要なお金を先に確保し、悪い条件でも返せる月額を決め、その月額から借入額を逆算する。

「いくら借りられるか」ではなく、「何が起きても守れるか」。

この基準で住宅ローンを決めるべきです。