持ち家を建替えるのと、一戸建てを売却して「シニア向け分譲マンション」へ買い替えるのは、どちらが得ですか？
A. 金額だけで判断するなら、土地をすでに所有している人は、コンパクトな平屋へ建て替えた方が総額を抑えやすい傾向があります。一方、運転をやめても生活できる立地や、建物管理の負担軽減を優先するなら、シニア向け分譲マンションが向いています。
比較すべきなのは購入価格ではなく、30年間の住居費と、介護が必要になった後も暮らせるかです。
建て替えと分譲マンションの違い
| 比較項目 | 戸建ての建て替え | シニア向け分譲マンション |
|---|---|---|
| 土地 | 自分の土地を活用 | 土地の共有持分 |
| 間取り | 希望に合わせやすい | 基本的に変更範囲が限定 |
| バリアフリー | 最初から設計できる | 共用部を含め整備されていることが多い |
| 管理 | 自分で行う | 管理会社・管理組合が行う |
| 毎月の費用 | 原則として管理費なし | 管理費・修繕積立金・サービス費 |
| 駐車場 | 敷地内に確保 | 別料金・台数制限の場合あり |
| ペット | 自由 | 規約による制限あり |
| 売却 | 立地によって難しい | 需要・管理状態・入居条件による |
| 介護 | 外部サービスを利用 | 提携サービスがある場合もある |
| 災害・停電 | 自分で備える | エレベーター停止などに注意 |
マンションは購入後も毎月費用が続く
シニア向け分譲マンションでは、一般的に次の費用が発生します。
- 管理費
- 修繕積立金
- 生活支援・見守りサービス費
- 駐車場代
- 食事サービス費
- 固定資産税
- 火災・地震保険
- 専有部分の修繕費
仮に管理費、修繕積立金、サービス費、駐車場代の合計が月5万円なら、30年間で1,800万円です。月8万円なら2,880万円になります。
国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、一般的なマンションでも修繕積立金の平均は月約1万3,000円です。シニア向け物件では、見守りや共用施設などの費用が別に加わる場合があります。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」
「2,000万円でマンションが買える」という価格だけでなく、30年間の月額費用を加えて比較してください。
修繕積立金は将来上がる可能性がある
新築時は修繕積立金を低く設定し、数年ごとに引き上げる段階増額方式を採用しているマンションがあります。
高齢になってから、
- 修繕積立金が値上がりする
- 大規模修繕の一時金を求められる
- 駐車場収入が減る
- 入居者減少でサービス費が上がる
といった可能性があります。
購入前に、現在の月額だけでなく、長期修繕計画、積立金残高、値上げ予定、一時金の有無を確認します。
「シニア向け」でも介護施設とは限らない
シニア向け分譲マンションは、一般的に本人が区分所有権を持つ住宅です。見守り、食事、フロントサービスがあっても、介護施設と同じサービスが受けられるとは限りません。
確認すべきなのは次の点です。
- 要介護状態でも住み続けられるか
- 認知症になった場合の対応
- 訪問介護や訪問看護を自由に選べるか
- 夜間に職員が常駐しているか
- 緊急通報後に誰が対応するか
- 介護サービス事業者が撤退した場合
- 夫婦の一方が施設へ入った後の費用
- 所有者死亡後に相続人が住めるか
サービス付き高齢者向け住宅は原則として賃貸型が多く、シニア向け分譲マンションとは所有形態や契約が異なります。「高齢者向け」という言葉だけで同じものだと考えてはいけません。
売却しやすいとは限らない
駅や病院、スーパーに近い一般的なマンションなら、戸建住宅より売却しやすい場合があります。
しかし、年齢制限、入居条件、高額な管理費、特殊な共用施設があるシニア向け物件は、購入できる人が限られます。相続人が住めず、売却まで管理費を払い続けるケースも考えられます。
山梨県ではシニア向け分譲マンション自体の流通量が少なく、希望価格での再販が難しい可能性があります。
購入前に不動産会社へ、「今売るならいくらか」ではなく、次の質問をしてください。
- 過去3年間の成約件数
- 売り出しから成約までの期間
- 新築価格と中古成約価格の差
- 売却中も必要な月額費用
- 入居者の年齢制限
- 相続後の利用・賃貸制限
建て替えが向いている人
- 土地の立地や周辺環境に満足している
- 近所や家族との関係を維持したい
- 車を使い続ける
- ペットや庭を大切にしたい
- 24～28坪程度へコンパクト化できる
- 将来の修繕費を自分で積み立てられる
- 平屋または1階完結型にできる
高断熱・高気密、段差のない生活動線、寝室とトイレの近接まで設計すれば、戸建てでも長く暮らせます。
シニア向けマンションが向いている人
- 一人暮らしになる可能性が高い
- 車を手放したい
- 駅、病院、買い物施設の近くへ移りたい
- 庭や外壁の管理をしたくない
- 防犯や見守りを重視する
- 毎月の管理費を年金から無理なく払える
- 将来の売却・相続条件を確認できている
30年間の総額で比較する
比較表には、次の費用をすべて入れます。
建て替えの場合
- 解体・仮住まい・往復引越し
- 建築・付帯工事・外構
- 固定資産税・保険
- 外壁・屋根・設備交換
- 車の維持費
マンションの場合
- 戸建住宅の売却費用
- マンション購入諸費用
- 管理費・修繕積立金
- サービス費・駐車場代
- 固定資産税・保険
- 専有部分の修繕費
デザインハウス甲府の「建て替えの窓口」では、建て替えを前提に勧めるのではなく、売却、住み替え、マンション、施設入居まで比較し、90歳以降の資産残高を確認します。
戸建てを売れば管理から解放されます。しかし、マンションを買えば毎月の支払いから解放されるわけではありません。最後は価格ではなく、一人になった後も払えて、安全に暮らせる方を選ぶべきです。
