万が一、建替え直後に大規模な災害に遭ったら、住宅ローンはどうなる？
結論からいうと、建替え直後に地震や水害で家が全壊しても、住宅ローンは原則として残ります。
「家がなくなればローンもなくなる」と思われがちですが、ローン契約と建物の被害は別問題です。住めない家のローンを返しながら、仮住まい費用や再建費用まで負担する、いわゆる「二重ローン」に陥る可能性があります。
公的支援だけで家は建て直せない
被災者生活再建支援制度では、住宅が全壊するなど一定の要件を満たした世帯に、最大300万円の支援金が支給されます。
しかし、現在の建築費を考えれば、300万円だけで住宅を再建することはできません。また、すべての災害や被災世帯が対象になるわけではありません。内閣府「被災者生活再建支援制度」
災害復興住宅融資や既存ローンの返済条件変更を利用できる場合もありますが、借金が自動的に免除される制度ではありません。
火災保険だけでは地震被害は補償されない
地震による倒壊だけでなく、地震を原因とする火災、津波、地盤沈下なども、通常の火災保険だけでは原則として補償されません。地震保険への加入が必要です。
ただし、地震保険の保険金額は、火災保険金額の30～50％の範囲です。上限は建物5,000万円、家財1,000万円となっています。財務省「地震保険制度の概要」
たとえば、建物の火災保険を2,000万円で契約しても、地震保険は最大1,000万円です。地震保険は、家を同じ仕様で完全に建て直すためというより、被災後の生活再建を支える保険と考えるべきです。
水害は「水災補償」がなければ対象外になる
台風や豪雨による洪水、内水氾濫、土砂災害などは、火災保険に水災補償を付けることで補償対象になります。
ただし、水災補償を外して保険料を安くしている契約もあります。また、床上浸水や損害割合など、保険金が支払われる条件は商品ごとに異なります。日本損害保険協会「水災への備え」
「川から離れているから大丈夫」とは限りません。甲府盆地でも、集中豪雨による道路冠水や排水能力を超えた内水氾濫は考えられます。
建物を強くするだけでは不十分
災害対策では、次の4段階を分けて考える必要があります。
- 災害リスクの低い土地を選ぶ
- 倒壊しにくく浸水しにくい家を建てる
- 保険で再建資金を確保する
- ローンが残っても生活できる現金を残す
耐震等級3であっても、地震後に無修理で住み続けられる保証ではありません。耐震等級は主に倒壊を防ぎ、命を守るための基準です。地盤被害、液状化、擁壁、火災、水害まですべて防げるわけではありません。
耐震等級3という表示だけで安心せず、許容応力度計算を行っているか、地盤調査と必要な地盤補強をしているかも確認します。
シニア世代は「再び借りればよい」が通用しにくい
50代・60代で建替えた直後に被災した場合、年齢や年金収入によっては、再建のための新たな住宅ローンを組めない可能性があります。
そのため、退職金や預貯金を頭金として使い切るのは危険です。少なくとも次の資金は、建築後も手元に残しておく必要があります。
- 6か月から1年分程度の生活予備費
- 仮住まいと引越し費用
- 火災保険・地震保険で不足する再建費
- 医療・介護費
- 保険金が支払われるまでの当面の生活費
予算を調整する場合は、耐震・断熱・気密などの基本性能を削るのではなく、延床面積、設備のグレード、造作、外構工事などから見直します。
契約前に確認する7項目
- 洪水・内水・土砂災害・液状化のリスク
- 耐震等級3を許容応力度計算で取得しているか
- 火災保険が再調達価額を基準に設定されているか
- 地震保険へ加入しているか
- 水災補償を付けるか
- 建物だけでなく家財も補償されるか
- 被災後もローン返済を続けられる預貯金があるか
免責金額、保険金の支払条件、門・塀・カーポート・太陽光発電設備などの扱いも確認してください。
まとめ
災害に強い家とは、単に「地震で倒れない家」ではありません。
被災後も住宅ローンを払い、仮住まいを確保し、生活を立て直せる家と資金計画まで準備されていることが重要です。
デザインハウス甲府では、全棟で許容応力度計算による耐震等級3を基本とし、土地の災害リスク、保険内容、建築後に残す預貯金まで確認します。
建替え予算を限界まで使い切れば、完成した瞬間は満足できても、一度の災害で老後資金まで失う可能性があります。大切なのは「いくらまで建てられるか」ではなく、被災しても家族の生活が終わらない総額に抑えることです。
