建築できる土地なら、銀行も融資してくれる？
結論： 建築できることと融資対象になることは別である
A 法律上家を建てられる土地でも、希望する銀行が融資するとは限りません。金融機関の商品には対象地域、権利、接道、担保等の条件があり、本人の返済能力とは別に確認されます。建築士や行政の建築可否と、銀行の融資可否を一つの回答だと思わないでください。
土地を買ってから銀行の対象外と分かると、建築資金の計画が崩れるおそれがあります。購入前に物件資料を住宅会社と銀行の両方へ見せましょう。「住宅会社が建てられると言った」だけでは、土地代や工事代が希望どおり借りられる証明にはなりません。
建築上の要件と、金融機関の商品・担保・利用目的の要件は、確認する相手と内容が違います。行政や設計者が建築可能と説明しても、希望する銀行から希望額が出るとは限りません。逆に銀行の仮回答があっても、土地に建てられる証明とはなりません。土地契約前に、建築と融資の二つの確認を並行し、必要な調査・条件・未確定事項を一覧にします。
行政へ確認する条件を整理する
都市計画、用途、接道、道路の種別、必要な許可、造成・擁壁等の条件を、対象地を特定して確認します。昔家があった、隣に住宅があるという理由だけで、新たな計画も同じ条件で建てられると考えないでください。建てる人や用途等によって確認が必要な場合もあります。
行政等への照会は、地番、現況、予定建物、利用目的を示して行います。回答の対象と前提、追加手続き、見込期間を記録し、土地売買と設計へ反映します。法律上の判断を住宅ローン担当へ一任したり、銀行の対象地域内だから建築できると逆に判断したりしないことが重要です。
接道、用途、農地、造成、がけ、境界、上下水道等を、所在地と計画に応じて確認します。「隣も家だから建つ」という判断にしません。調査に期間が必要なら売買の期限へ反映します。仮定例で農地等の手続きが必要な土地では、建物の工期以外の時間が加わります。相談できることと許可等が得られることを区別し、結果前の着工日を確定しないようにしてください。
銀行には権利と担保の条件を確認する
土地の名義、共有、借地、既存の抵当権、通行や配管の権利等を整理します。必要な担保設定と順位、所有者の同意、銀行の取扱地域等を確認してください。担保評価が低い場合だけでなく、商品の対象条件に合わない場合もあるため、何を追加確認するかを聞きます。[資料04・24]
山梨でも、市街化調整区域、別荘地、私道、傾斜地等では確認事項が増える場合があります。ただし、それらの名称だけで融資不可と断定するものではありません。個別の権利、管理、道路、建築計画の資料をそろえ、その銀行がどの条件を扱うかを正式に照会しましょう。
土地を事前相談へ出すときは、住所だけでなく地番、販売図面、権利と道路の資料をそろえます。銀行から追加照会があったら、不動産会社の回答がどの土地範囲を対象にするか確認してください。隣接する別の区画の資料を混ぜず、自分が取得する土地と建物の計画で照合することが大切です。
銀行には、所有、共有、借地、既存担保、私道等の権利資料を提示します。建築可能でも、担保設定、対象地域、流通性等の条件に合わない場合があります。追加資料で確認できるか、対象外か、融資額へ影響するかを聞きます。仲介の説明だけで銀行の扱いを推測せず、地番等で対象地を特定して相談し、別の土地の一般回答を流用しないことが重要です。
土地代以外の工事費も見積もる
上下水道、造成、擁壁、地盤、解体、搬入等の費用を住宅会社へ調べてもらいます。土地が安くても追加工事が大きければ総予算は上がります。それらの費用が銀行の借入対象になるか、担保評価へどう関係するかは別の確認なので、工事見積もりをそのまま融資保証として扱わないでください。
概算と確定額を分け、未調査の項目には確認時期と予備費を設けます。土地購入前にできる調査と、購入後でないとできない調査があれば、その条件を売主等と確認します。安さに引かれて先に決済し、後から土地へ費用がかかることを知る進め方を避けましょう。
仮定例で土地代500万円に、造成150万円、上下水道100万円、調査・手続き等50万円が必要なら、建物前の関連額は計800万円です。土地代だけの融資相談では300万円を見落とします。さらに未確定費を予備費へ置きます。工事費の安さや土地の値引きより、使える状態までの総額と期間で比較し、銀行の対象費用と現金で払う費用を分けてください。
利用目的と建物の計画を正確に伝える
自己居住、親族居住、サロン等の併用、セカンドハウスでは、融資商品の条件が違います。今は住宅として申込み、完成後すぐ店舗や賃貸へ変える予定を隠すことはしません。建物の面積と用途、名義、誰が住むかを銀行へ示し、対象範囲を確認してください。
設計途中で配置、面積、用途を変える場合も、行政と銀行の両方へ必要な確認を行います。建築できる範囲が変われば、見積もりや借入計画にも影響します。契約資料の版をそろえ、古い図面だけで得た融資の見込みを、新しい計画へ無条件に引き継がないことが重要です。
自宅、併用サロン、二世帯、別荘、賃貸等の使い方は、銀行へ正確に伝えます。将来の開業・貸出しが決まっている場合も、条件を照会します。建築確認の用途と銀行の商品対象が同じ意味とは限りません。家族の名義、持分、居住者、事業費が変わるなら資料を更新し、自己居住用の融資へ別目的を隠して申し込まないことが必要です。
土地契約前に二つの確認結果をそろえる
行政・設計側には「この人のこの計画で建築できる条件」、銀行には「この物件と計画が対象になる条件」を確認します。未確定なら、何をいつまでに調べるかを決めます。土地契約のローン特約、許可等が成立しない場合の扱いは、専門家へ確認して記載を整えてください。
家を建てられる土地と、総予算に収まり借入も使える土地は、同じ範囲とは限りません。所在地だけの試算から進まず、道路、権利、追加工事、用途を確認して判断しましょう。住宅会社の建築総額と銀行の融資条件を同じ計画で照合することが、土地購入後の資金不足を防ぐ準備です。
土地の判断表に、建築側の回答、融資側の回答、調査費、条件、期限、未確定を並べます。条件がそろわない場合の売買・設計・請負の扱いも確認します。土地が安いから先に買うのではなく、希望する住宅を建て、必要な資金を用意し、家族が返せる総額に収まるかを確認します。担当が違う情報を、施主と住宅会社が一つの計画へまとめることが大切です。
関連URL
1 山梨県 建築に関するよくある質問
接道等を含む建築に関する確認の入口です。建築できる条件は土地ごとに担当窓口へ確認します。
https://www.pref.yamanashi.jp/kenchikujutaku/yokuarusitsumon.html
2 住宅金融支援機構 フラット35のご利用条件
融資対象住宅の条件や技術基準を確認できます。建築可能であることと商品適合を分けて相談します。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
