建物名義を子ども、土地名義を親にする場合の「借地権」課税を避ける方法
A. 親の土地を子どもが無償で借りて子名義の家を建てる場合、一般的には「使用貸借」として扱われ、土地を使う権利の贈与税は課税されません。ただし、口約束で進めず、使用貸借契約書と将来の相続対策をセットで行うべきです。
親の土地に子どもが住宅を建てることは珍しくありません。しかし、土地は親、建物は子という状態になるため、税金だけでなく、住宅ローン、相続、売却、家族関係まで確認する必要があります。
使用貸借なら借地権の価額はゼロ
土地を無償で使わせる契約を「使用貸借」といいます。
国税庁は、親の土地に子どもが家を建て、地代を支払わず使用する場合、土地を使用する権利の価額をゼロとして扱うため、原則として子どもへ贈与税は課税されないとしています。国税庁「親の土地に子供が家を建てたとき」
固定資産税相当額程度を子どもが負担する場合でも、実態によって使用貸借と判断されることがあります。ただし、金額や支払い方法によっては賃貸借とみられる可能性があるため、税理士へ確認してください。
中途半端に地代を払う方が危険
「無料では申し訳ないから、毎月少しだけ地代を払う」という方法は、かえって税務上の関係を複雑にすることがあります。
通常の地代を払えば賃貸借となり、地域の借地権割合や権利金の有無によって、借地権相当額の贈与と判断される可能性があります。
借地権課税を避けるためには、単に金額を安くするのではなく、次のどちらにするか明確にします。
- 親子間の無償の使用貸借
- 適正な条件を定めた土地賃貸借
契約後に形式だけ整えるのではなく、家を建てる前、資金を動かす前に税理士へ相談することが重要です。
使用貸借契約書に記載する内容
親子であっても、書面を作成しておきましょう。
- 土地の所在地と範囲
- 無償で使用させること
- 使用目的が住宅建築であること
- 使用期間
- 固定資産税や維持費の負担者
- 増改築・売却・賃貸時の扱い
- 契約終了時の建物の扱い
- 親が死亡した場合の扱い
- 土地を第三者へ売却しないこと
- 家族間で問題が起きた場合の協議方法
契約書を作れば相続問題がすべて解決するわけではありませんが、親子間の合意内容を、他の相続人へ説明する資料になります。
相続時に土地の評価は下がらない
使用貸借で子どもへ貸している土地は、親の相続時に相続税の対象となります。
この土地は、第三者に貸している「貸宅地」ではなく、原則として自用地として評価されます。つまり、子どもの家が建っていても、借地権相当額を差し引いて土地の相続税評価額が大きく下がるわけではありません。
「子どもの家が建っているから土地の評価も安くなる」という説明は正しくありません。
なお、小規模宅地等の特例が使えるかどうかは、親子の同居状況、所有関係、相続人の住宅状況などで変わります。個別に税理士へ確認してください。
最も危険なのは兄弟姉妹との相続
親が亡くなり、土地を複数の子どもが相続すると、土地は兄弟姉妹の共有名義になる可能性があります。
建物を所有する子どもがその家に住み続けていても、土地の売却、担保設定、建て替えなどに他の共有者の同意が必要になります。
さらに、他の相続人から次のように求められる可能性があります。
- 土地持分を買い取ってほしい
- 地代を払ってほしい
- 遺産を公平に分けてほしい
- 土地を売却して現金化してほしい
親が「土地は家を建てた子へ相続させる」と考えているなら、遺言書の作成、生命保険による他の相続人への代償資金、家族信託などを検討します。
住宅ローンにも親の協力が必要
子どもが住宅ローンを借りる場合、金融機関は建物だけでなく親名義の土地にも抵当権を設定することがあります。
その場合、親は土地の担保提供者、いわゆる物上保証人になる可能性があります。子どもが返済できなくなれば、親の土地も競売対象となる恐れがあります。
契約前に確認するのは次の点です。
- 親名義の土地でも融資対象になるか
- 親に年齢制限や意思確認があるか
- 土地へ抵当権を設定するか
- 親が認知症になった後の手続き
- 親が死亡した場合の金融機関への届出
- 将来売却するときの条件
親に認知機能の低下がある場合、担保設定契約ができず、住宅ローン自体が進まないこともあります。
土地と建物の名義を分ける前の確認事項
- 建築資金を実際に誰が負担するか
- 建物の名義と出資割合が一致しているか
- 土地は無償使用か、地代を払うのか
- 親の相続人は誰か
- 土地を最終的に誰が相続するのか
- 他の相続人へ渡す財産があるか
- 親が施設へ入った後、土地を売却する可能性があるか
デザインハウス甲府の「建て替えの窓口」では、親名義の土地へ子名義の家を建てる場合、建築契約を先行させず、金融機関、司法書士、税理士と所有関係を確認します。
借地権課税を避けるだけでは不十分です。親の土地に数千万円の子名義住宅を建てるなら、「親が亡くなった後、その土地を誰が持つのか」まで決めて初めて安全な計画になります。
