フラット35を利用する場合に金利が引き下げられる「フラット35S」の適用条件。山梨県での建て替え窓口Q&A

フラット35を利用する場合、金利が引き下げられる「フラット35S」の適用条件は？

質問

69歳で建て替えを計画しています。住宅ローンは全期間固定金利のフラット35を考えていますが、住宅会社から「フラット35Sなら金利が下がる」と言われました。シニア世代でも利用できますか？どのような住宅が対象になりますか？

回答

結論から言えば、シニア世代でも、住宅が所定の技術基準を満たせばフラット35Sを利用できます。

フラット35Sは、申込者の年齢ではなく、住宅の省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性などによって金利を引き下げる制度です。

ただし、69歳の場合は、金利の引下げ幅よりも「何年間借りられるか」と「年金収入で返済できるか」の方が重要です。

フラット35Sの金利引下げ

2026年8月現在、主な金利引下げは次のとおりです。

制度内容や適用金利は変わることがあるため、申し込み時に最新条件を確認してください。住宅金融支援機構「フラット35S」

どのような住宅が対象になるのか

フラット35Sでは、主に次の4分野が評価されます。

• 省エネルギー性
• 耐震性
• バリアフリー性
• 耐久性・可変性

すべてを満たす必要があるとは限らず、利用するプランに応じて、いずれかの技術基準を満たす方法があります。

例えば、省エネ性能の高いZEH、認定長期優良住宅、一定以上の耐震性能を持つ住宅などが対象になる可能性があります。

ただし、「断熱性能が高いと住宅会社が言っている」だけでは利用できません。設計検査や現場検査を受け、適合証明書を取得する必要があります。

ZEHなら自動的に使えるわけではない

住宅会社の広告に「ZEH仕様」「ZEH水準」と書かれていても、フラット35S（ZEH）の基準へ自動的に適合するとは限りません。

確認すべきなのは次の点です。

• フラット35S（ZEH）の適合証明を取得できるか
• ZEHではなく、単なるZEH水準住宅ではないか
• 太陽光発電を含む必要条件を満たしているか
• 適合証明の申請費用が見積もりに含まれているか
• 不適合になった場合、誰が費用を負担するか

契約書には「フラット35S対応予定」ではなく、どの区分へ適合させるのかを明記してもらいましょう。

長期優良住宅を取得すれば得になるとは限らない

フラット35S（ZEH）と長期優良住宅などを組み合わせることで、金利引下げを拡大できる場合があります。

しかし、認定には申請費用がかかり、完成後も維持保全計画に沿った点検や修繕が求められます。

シニア世代の場合は、次の点まで考える必要があります。

• 将来、本当に住宅を売却するのか
• 認定による資産価値を生かせる地域なのか
• 維持保全計画を実行できるのか
• 認定費用より金利軽減額の方が大きいのか
• 子どもが住宅を引き継ぐ予定があるのか

山梨県では立地によって住宅の再販が難しく、認定を取っただけで売却価格が大きく上がるとは限りません。

金利を下げるために高額な追加工事や認定を行い、結果として建築総額が増えては本末転倒です。

69歳では返済期間が短くなる

フラット35は、原則として申込時70歳未満が条件です。借入期間の上限は、原則として「80歳－申込時の年齢」と35年の短い方になります。住宅金融支援機構「フラット35の利用条件」

したがって、69歳で申し込む場合、実際に選べる返済期間は年齢の数え方によっておおむね10年程度です。

例えば1,000万円を10年間借り、当初5年間の金利が年0.75％下がった場合、利息軽減は条件によりますが概算で30万円前後です。

一方、ZEH化や認定、追加設備のために100万円以上かかるなら、金利差だけでは回収できません。もっとも、高断熱化には光熱費、室温差、健康面など、金利以外の価値があります。

親子リレー返済は慎重に判断する

親子リレー返済を利用すれば、子どもの年齢を基に借入期間を設定できる場合があります。また、一定の条件を満たせば、申込者が70歳以上でも申し込めます。

しかし、子どもは連帯債務者となり、親の家の返済義務を引き継ぎます。子ども自身が住宅ローンを組む際にも影響する可能性があります。

返済期間を長くするためだけに、子どもを安易に巻き込んではいけません。

次の点を家族で確認する必要があります。

• 子どもが将来その家へ住むのか
• 親の死後に住宅を相続する意思があるか
• 子ども自身の住宅購入予定はないか
• 売却して残債を返せる立地か
• 固定資産税や修繕費を誰が負担するか

子育てプラスはシニア全員が対象ではない

フラット35子育てプラスは、子育て世帯または若年夫婦世帯を対象に、子どもの人数などに応じて金利を引き下げる制度です。

シニア夫婦だけの世帯は、原則として対象になりません。ただし、18歳未満の孫と同居するなど、条件によって該当する可能性があります。

一方、フラット35Sは住宅性能に関する制度なので、年齢だけで対象外にはなりません。

契約前に確認したい6項目

1. フラット35Sのどの区分へ適合するのか
2. 金利は何年間、何％引き下げられるのか
3. 適合証明の取得費用はいくらか
4. 基準を満たすための追加工事費はいくらか
5. 金利引下げによる利息軽減額はいくらか
6. 80歳までの返済と老後資金を両立できるか

「金利が下がります」という説明だけでなく、追加費用と利息軽減額を同じ表で比較してください。

デザインハウス甲府の考え方

デザインハウス甲府では、金利優遇だけを目的に住宅性能を決めません。

断熱等級6・UA値0.46以下、全棟気密測定によるC値0.7以下、許容応力度計算による耐震等級3を基本とし、まず安全性、快適性、毎月の光熱費を考えます。そのうえで、利用できるフラット35Sの区分と、金利引下げによる実際の効果を確認します。

シニアの建て替えでは、金利が0.25％下がることより、借入額を100万円減らす方が安全につながる場合もあります。

金利優遇は「使えるから使う」のではありません。追加費用を含めても本当に得で、80歳まで無理なく返せる場合にだけ利用する制度です。