完成保証を使う場合、工事を引き継ぐ住宅会社は選べる？
A. 保証制度によって異なります。施主が引き継ぎ会社を探す制度もあれば、保証機関が登録事業者を紹介・あっせんする制度もあります。ただし、施主が好きな会社と自由に契約し、その費用を後から完成保証へ請求できるとは限りません。
住宅会社が倒産したら、保証機関がすぐに別の住宅会社を手配し、翌日から工事を再開してくれる。
そのように考えている人もいますが、実際の手続きはもっと複雑です。
完成保証制度によって、引き継ぎ会社の探し方は異なります。
- 施主が候補会社を探す
- 保証機関が候補会社を紹介する
- 登録事業者の中から選ぶ
- 保証機関と施主が協議して決める
など、制度ごとに違います。
完成保証があることと、引き継ぎ会社を保証機関が必ず用意してくれることは同じではありません。
保証機関が探してくれるとは限らない
例えば、JIO完成サポートでは、工事を引き継ぐ事業者は施主自身で探すよう案内されています。JIO「完成サポートの引継ぎ事業者を選定してほしい」
一方、住宅保証機構の住宅完成保証制度では、施主の希望により、工事を引き継ぐ事業者をあっせんするとしています。住宅保証機構「住宅完成保証制度」
同じ住宅完成保証でも、
- 保証機関が紹介する
- 施主が自分で探す
という大きな違いがあります。
契約前に、
「倒産した場合、引き継ぎ会社は誰が探しますか」
と確認する必要があります。
自分で探せても、自由に決められるとは限らない
施主が引き継ぎ会社の候補を探せる制度でも、保証機関へ相談せずに契約してはいけません。
保証金を受け取るには、
- 引き継ぎ会社に施工能力があるか
- 途中からの工事を引き受けられるか
- 見積金額が妥当か
- 工事内容が当初契約と一致しているか
- 追加費用が倒産によって発生したものか
- 保証制度の条件を満たしているか
などの確認が必要です。
施主が独断で住宅会社を決め、工事を始めた場合、保証機関が現場や追加費用を確認できず、増嵩工事費用として認められない可能性があります。
候補会社を選べることと、保証機関の承認なしで工事を始められることは別です。
引き継ぎを断られることもある
途中まで他社が施工した住宅は、完成間近であっても簡単には引き継げません。
新しい住宅会社は、完成後の責任を負うことになるため、次の点を確認します。
- 基礎や構造が図面どおり施工されているか
- 隠れている部分の施工状態を確認できるか
- 建築確認や検査が適切に行われているか
- 構造計算書や施工図が残っているか
- 使用した材料や設備が特定できるか
- 雨や湿気による損傷がないか
- 前の施工部分をどこまで保証できるか
- 未払いの資材やリース品が残っていないか
記録が残っていなければ、新しい住宅会社は施工品質を判断できません。
その結果、
- 詳細な調査を求められる
- 一部の解体・やり直しが必要になる
- 前の会社が施工した部分は保証できないと言われる
- リスクが高いとして引き継ぎを断られる
ことがあります。
同じ工法を施工できる会社が見つからない場合
一般的な木造軸組工法や2×4工法でも、住宅会社ごとに仕様や納まりが違います。
特に、
- 独自の構造工法
- 特殊なパネル
- 特許部材
- フランチャイズ専用商品
- 特定メーカー限定の部材
- 独自の全館空調
- 独自の耐震・制震システム
を使用している場合、他社がそのまま工事を続けられない可能性があります。
倒産した会社から部材を購入できず、別の商品へ変更しなければならないこともあります。
その場合は、
- 構造安全性
- 断熱性能
- 気密性能
- 防水性能
- 設備性能
- メーカー保証
を維持できるか確認してください。
「完成さえすればよい」と考え、性能を確認せずに仕様変更を承認するのは危険です。
最も安い会社を選べばよいわけではない
残工事の見積もりが、次の3社から出たとします。
| 候補会社 | 残工事見積もり | 注意点 |
|---|---|---|
| A社 | 1,450万円 | 既施工部分の調査・保証を含まない |
| B社 | 1,520万円 | 詳細調査・手直し・施工記録作成を含む |
| C社 | 1,600万円 | 同等性能の設備変更と再検査を含む |
価格だけならA社ですが、完成後に不具合が見つかっても、既施工部分について責任を負わない契約かもしれません。
比較するのは総額だけではありません。
- どこまで調査するか
- どこまで手直しするか
- 前の工事部分を誰が保証するか
- 完成後の保証範囲
- 当初の性能を維持できるか
- 引き渡し予定日
- 追加費用の発生条件
をそろえて比較する必要があります。
引き継ぎ会社を選ぶ7つの基準
1. 途中工事の引き継ぎ経験
他社が施工した住宅の調査、見積もり、工事再開を経験している会社が望ましいです。
2. 同じ工法を施工できる
木造軸組、2×4、鉄骨、RCなど、建物の工法に対応できるか確認します。
3. 図面・構造計算を確認できる
建築確認図面、構造計算書、施工図、検査記録を確認できる技術者が必要です。
4. 既施工部分を調査する
「見たところ大丈夫です」ではなく、どの部分をどの方法で調査するかを説明できる会社を選びます。
5. 保証範囲を明確にする
前の会社が施工した部分と、引き継ぎ会社が施工する部分について、責任の範囲を書面で確認します。
6. 保証機関の条件を満たす
保証制度によっては、引き継ぎ会社に登録、届出、保険加入などの条件が設けられている場合があります。
7. 見積もりの内訳が明確
残工事、手直し、調査、仮設、現場管理、性能変更を分けて提示できる会社を選びます。
引き継ぎ会社を決めるまでの流れ
住宅会社が倒産した場合は、次の順番で進めます。
- 完成保証機関へ工事停止を連絡する
- 保証事故として扱われるか確認する
- 現場の写真・動画・書類を保存する
- 支払済み金額と出来高を査定する
- 保証制度の引き継ぎ手順を確認する
- 引き継ぎ候補会社を探す
- 候補会社による現場調査を行う
- 同じ工事範囲で見積もりを作成する
- 保証機関が追加費用を確認する
- 保証額と施主負担額を決定する
- 契約承継または新しい請負契約を締結する
- 工事を再開する
保証機関の確認前に、工事契約や追加工事を発注しないことが重要です。
引き継ぎ会社が決まるまでの費用にも注意
引き継ぎ会社を探している間も、
- 仮住まい家賃
- つなぎ融資の利息
- 土地ローン
- 荷物保管料
- 現場の仮設費
- 雨養生や防犯対策
などの負担が続きます。
例えば、
- 仮住まい家賃：月9万円
- つなぎ融資利息：月3万円
- 荷物保管料：月1万円
なら、毎月13万円です。
引き継ぎ会社の決定まで3カ月かかれば、
13万円×3カ月＝39万円
の追加負担になります。
これらの費用が完成保証の対象になるとは限りません。
価格差だけでなく、いつ工事を再開できるかも重要な比較項目です。
契約前に確認する8項目
完成保証へ加入するときは、次の内容を確認してください。
- 倒産時に引き継ぎ会社を誰が探すのか
- 保証機関から紹介・あっせんを受けられるか
- 施主が希望する会社を候補にできるか
- 引き継ぎ会社に必要な登録・資格
- 複数社の見積もりを比較できるか
- 保証機関の承認前に契約してよいか
- 既施工部分の保証を誰が負うか
- 同じ性能・仕様を維持できない場合の対応
住宅会社へは、次のように質問してください。
「御社が倒産した場合、引き継ぐ会社は保証機関が探すのですか。それとも私が探すのですか。候補会社を選ぶ条件と、既施工部分の保証責任も教えてください」
図面と記録が、引き継ぎ会社の選択肢を増やす
倒産時に重要なのは、完成保証証書だけではありません。
- 工事請負契約書
- 詳細見積書
- 建築確認図面
- 構造計算書
- 仕様書
- 施工図
- 打ち合わせ記録
- 変更契約書
- 現場写真
- 検査記録
- 資材・設備の発注記録
が残っていれば、引き継ぎ会社は現場を判断しやすくなります。
反対に、図面や記録を住宅会社だけが保管し、施主が何も持っていなければ、引き継ぎを断られる可能性が高くなります。
完成保証だけでなく、別の住宅会社でも工事を再現できる記録を持っておくことが必要です。
デザインハウス甲府の考え方
完成保証の本当の価値は、保証金が支払われることだけではありません。
万一のときに、別の住宅会社が工事を理解し、引き継げる状態をつくっておくことです。
デザインハウス甲府では、全棟に完成保証を付けるだけでなく、図面、仕様、許容応力度計算による構造計算書、変更内容、検査記録を整理しながら家づくりを進めます。
住宅会社を比較するときは、
「引き継ぐ会社を選べますか」だけでなく、「他社が引き継げる図面と記録が残りますか」と確認してください。
完成保証があっても、好きな住宅会社へ自由に依頼できるとは限りません。
保証機関の条件を満たし、途中工事を調査でき、性能と責任を引き継げる住宅会社の中から選ぶことになります。
