完成保証は、すべての建築費を無制限に保証してくれる？
A. いいえ。住宅完成保証が守るのは、建築費全額ではなく、住宅会社の倒産によって発生した前払い金の損失や増嵩工事費用などの一部です。保証限度額、保証割合、支払い条件、対象外費用が定められています。
「完成保証が付いている」と聞くと、
「住宅会社が倒産しても、保証会社がお金を全部出して完成させてくれる」
と考える人がいます。
しかし、完成保証は2,500万円の家なら2,500万円全額を保証してくれる制度ではありません。
保証されるのは家の価格ではなく、倒産によって新たに発生した損失のうち、保証約款で認められた金額です。
本来支払う予定だった建築費は施主が支払う
例えば、2,500万円の住宅を建築している途中で住宅会社が倒産したとします。
倒産時点で、
- 支払済み金額：1,000万円
- 完成している工事：1,000万円相当
- 未完成部分：1,500万円相当
なら、施主は本来、残り1,500万円を支払って家を完成させる予定でした。
別の住宅会社が引き継いだからといって、この1,500万円まで保証機関が代わりに支払うわけではありません。
施主が支払う予定だった残金は、原則として施主が引き継ぎ会社へ支払います。
完成保証で問題になるのは、次のような「倒産によって余分に発生した損失」です。
- 工事進捗より先に支払って戻らないお金
- 引き継ぎによって増えた工事費用
- 手直しや再調査など制度上認められた費用
完成保証の対象になる2つの損失
1. 前払い金の損失
支払済み金額が実際の工事進捗を超えていた場合、その差額が前払い金の損失です。
例えば、
- 支払済み金額：1,500万円
- 実際の出来高：1,100万円
なら、
1,500万円－1,100万円＝400万円
この400万円が前払い金の損失です。
ただし、完成保証の種類によっては、前払い金の損失が保証対象に含まれないことがあります。
2. 増嵩工事費用
別の住宅会社が工事を引き継ぐことで、当初より増えた費用です。
例えば、
- 未完成部分の本来の工事価値：1,400万円
- 引き継ぎ会社の見積もり：1,550万円
なら、
1,550万円－1,400万円＝150万円
この150万円が増嵩工事費用です。
引き継ぎ調査、工事の手直し、仮設設備の再契約、仕入価格の違い、現場管理費などによって発生します。
完成保証には限度額がある
完成保証の限度額は、保証機関や保証タイプによって異なります。
住宅保証機構の住宅完成保証制度では、保証対象や保証割合によって限度額が変わります。
同制度の公式例では、請負金額2,000万円の場合、
- Aタイプ・保証割合20％：限度額400万円
- Bタイプ・保証割合合計40％：限度額800万円
とされています。住宅保証機構「住宅完成保証制度」
これは住宅保証機構の制度例であり、すべての完成保証に共通する金額ではありません。
確認すべきなのは一般的なパンフレットではなく、自分の建物に発行された保証書の限度額です。
同じ保証機関でも、タイプによって対象が違う
同じ保証機関の完成保証でも、プランによって保証対象が異なる場合があります。
JIO完成サポートには複数のタイプがあり、一般タイプでは前払い金と出来高の差額や増嵩工事費用がサポート範囲になります。
一方、Mタイプは増嵩工事費用がサポート範囲で、前払い金と出来高の差額による損失は対象外です。JIO「完成サポート」
つまり、
「JIOの完成サポートが付いています」
という説明だけでは足りません。
- どのタイプか
- 前払い金も対象か
- 増嵩工事費用だけか
- 限度額はいくらか
まで確認する必要があります。
650万円の損失が出ても、全額保証とは限らない
次のケースで考えてみます。
- 建築請負金額：2,500万円
- 前払い金の損失：400万円
- 引き継ぎによる増嵩工事費用：250万円
- 倒産による損失合計：650万円
保証書に、
- 前払い金保証：最大300万円
- 増嵩工事費用保証：最大200万円
- 合計保証限度額：500万円
と記載されていた場合、単純計算では、
650万円－500万円＝150万円
少なくとも150万円が施主負担として残る可能性があります。
さらに、仮住まい費用、つなぎ融資の利息、引っ越し延期費用などが保証対象外なら、実際の負担はさらに増えます。
これは制度を理解するための計算例です。実際の保証金額は、保証約款、保証割合、出来高査定、支払い状況などによって決まります。
支払い条件を超えた先払いは対象外になることがある
完成保証では、工事の進捗に合わせた支払い割合が決められている場合があります。
JIO完成サポートの一般タイプでも、工事進捗に応じた支払い割合の条件が定められ、その割合を超えて支払った工事費用はサポート対象外とされています。JIO「完成サポート一般タイプ」
例えば、保証上の支払い条件が、その時点で請負金額の30％以内だったとします。
3,000万円の住宅なら、
3,000万円×30％＝900万円
支払上限は900万円です。
ところが、住宅会社から求められて1,500万円を支払っていた場合、
1,500万円－900万円＝600万円
この600万円が保証対象外になる可能性があります。
「完成保証があるから大丈夫」と考え、住宅会社の要求どおり前払いするのは危険です。
保証限度額には複数の種類がある
完成保証では、一つの上限だけでなく、複数の限度が設けられている場合があります。
- 1棟ごとの保証限度額
- 前払い金に対する限度額
- 増嵩工事費用に対する限度額
- 請負金額に対する保証割合
- 住宅会社全体の保証限度額
- 同時に保証できる棟数枠
JIO完成サポートでも、登録事業者ごとに同時にサポートできる工事棟数の上限が設定され、枠に空きがなければ新規申し込みができないとされています。
会社が登録事業者であっても、保証枠が埋まっていれば、自分の家を申し込めない可能性があります。
だからこそ、住宅会社の登録証ではなく、自分の建物に発行された完成保証の確認書・保証証書が必要です。
保証されない可能性がある費用
完成保証があっても、次の費用は対象外になる可能性があります。
- 保証限度額を超えた前払い金
- 支払い条件を超えて先払いした金額
- 引き継ぎ会社へ支払う本来の残工事代金
- 施主が希望した仕様変更やグレードアップ
- 倒産前に発生していた未契約の追加工事
- 仮住まい期間の延長費用
- 引っ越しの延期・再手配費用
- つなぎ融資や土地ローンの利息
- 荷物保管料
- 精神的損害
- 地震・台風・洪水などによる工事中断
- 施主側の契約違反によって止まった工事
- 引き渡し後に見つかった瑕疵の補修費用
住宅保証機構も、保証対象は前払い金の損失や増嵩工事費用などであり、工事が滞ったことにより発生するその他の費用は対象にならないと説明しています。
「完成まで保証」の言葉に注意する
広告で、
「住宅会社が倒産しても、完成まで100％保証」
と書かれていても、何が100％なのかを確認してください。
- 家が完成するよう支援するという意味
- 認められた増嵩費用の100％という意味
- 保証限度額の範囲内で100％という意味
など、表現の意味が違う可能性があります。
「建築費全額を無制限に保証する」という意味とは限りません。
住宅会社へ、次のように質問してください。
「完成まで保証というのは、建築費全額を保証する意味ですか。それとも保証限度額の範囲で工事完成を支援する意味ですか」
口頭ではなく、保証約款と金額で確認してください。
契約前に確認する10項目
- 完成保証機関の正式名称
- 自分の建物に適用される保証タイプ
- 1棟当たりの保証限度額
- 前払い金の保証限度額
- 増嵩工事費用の保証限度額
- 保証割合と免責金額
- 工程ごとの支払い上限
- 保証対象外となる費用
- 引き継ぎ時の施主負担
- 保証書・確認書の発行時期
最も重要な質問は、これです。
「今日この会社が倒産した場合、現在の支払額と出来高では、保証額と自己負担額がそれぞれいくらになりますか」
具体的な金額で答えてもらってください。
最も安全なのは「保証＋先払いをしない」
完成保証の限度額を大きくするだけでは、倒産被害を完全には防げません。
最も重要なのは、
- 契約時に多額を支払わない
- 工事進捗を確認してから支払う
- 保証制度の支払い条件を超えない
- 次回支払い前に出来高を確認する
- 変更工事も書面で契約する
という支払い管理です。
工事進捗と支払額の差を小さくすれば、倒産時の前払い損失も小さくできます。
デザインハウス甲府の考え方
完成保証は必要ですが、完成保証だけに頼る家づくりは安全ではありません。
デザインハウス甲府では、全棟に完成保証を付けるだけでなく、契約前に付帯工事、建築確認申請、消費税を含めた総額を提示し、工事の進捗と支払い時期を確認しながら進めます。
確認すべきなのは、
完成保証があるかではなく、保証限度額を超える先払いが発生しない契約になっているか。
完成保証は、すべての建築費を無制限に支払う制度ではありません。
保証の本当の強さは、パンフレットの「完成まで安心」という言葉ではなく、保証書に記載された金額と支払い条件で決まります。
