契約前の住宅ローン確認は、何を終えればよい？
結論 :借入条件と契約上の備えと支払日をそろえる
A 契約前に終えたい住宅ローン確認は、借りられそうという口頭の見込みではなく、本人・物件の商品条件、総予算、途中払い、審査の状況、融資不成立時の契約条件を整理することです。必要な確認が何か残る場合は、担当、期限、成立しなかった場合の扱いを明確にしてください。
本審査に契約書等が必要な商品もあるため、すべての契約前に本承認を取得できるとは限りません。だからこそ、未確定の状態で何の契約を結び、どの費用を負担するかを理解する必要があります。正式な資料がまだない場合の進め方と、必要な契約書の提出時期を銀行へ確認しましょう。[資料03]
契約前の確認は、事前審査の承認だけでは足りません。本人・物件の商品適合、総額、現金、融資特約等の備え、途中払い、団信、実行の残条件をそろえます。全ての将来を確約することはできませんが、未確認事項を明示し、何が整うまで取り消しにくい発注をしないかを決められます。承認額を家の予算へ置き換える前に、家族の生活と契約の条件を照合してください。
本人と物件が申込対象かを確認する
年齢、勤務、収入、既存借入、団信、名義、土地の権利、建物の用途等を金融機関へ示します。住宅会社が建築できると判断したことと、銀行が融資対象とすることは別です。自営業、育休、借地、店舗併用等の条件があれば、初めに伝えて対象商品を絞ってください。
申告は本人が内容を確認し、分からない欄を推測で埋めません。信用情報の本人開示を利用する場合も、承認を得たことにはならず、実際の借入等は設問へ正確に回答します。紹介者の「同じ条件の人は通った」という経験より、自分の計画で銀行へ確認した条件を重視しましょう。
本人の年齢、勤務、所得、他債務、合算者、健康の告知手続き等と、物件の所在地、権利、用途、面積等を確認します。土地が未定なら、物件の審査が残ることを明示します。サロン、借地、親名義等は、基本計画の時点で銀行へ伝えます。一般的な対象商品であることと、今回の計画の正式承認は別なので、資料と回答の確度を分けて管理します。
総予算と残す現金を確定する
土地、建物、付帯工事、申請、外構、税・登記、保険、引越し、入居用品等を分け、概算と確定額を示してもらいます。自己資金には生活、教育、老後、事業等へ残す資金を混ぜません。借入の対象外や先に現金で払う費用も明確にしてください。
銀行の承認上限と、家族の安全な予算は別です。育休や時短、退職、金利上昇等の仮定でも、返済と必要支出の後に資金が残るかを確認します。予算が足りない場合は、家の総額や時期を見直す案を比較しましょう。通る最大額を探すことより、家族が続けられる額を決めることが先です。
総予算は、本体、付帯、土地、外構、解体、仮住まい、引越し、申請、金融・登記等を含めます。仮定例で使える預金500万円でも、諸費用150万円、生活予備費200万円を残すなら、頭金等へ回す残りは150万円です。未調査費も予備額を置きます。銀行の融資対象と、現金で先に払う項目を分け、総額と資金の出所が一致するかを確認してください。
審査から実行までの残条件を一覧にする
事前審査と本審査、団信、融資契約、登記、実行を分けます。承認された場合も、完済、自己資金、完成資料等の条件がないか確認してください。必要書類、担当窓口、提出期限、銀行の確認完了を管理し、承認という言葉だけで発注を増やさないことが重要です。
契約から完成までに勤務、借入、建築費、用途等が変わる可能性もあります。何が変わったら銀行へ連絡し、再確認するかを聞いておきます。承認の有効期間と金利の決定時点も確認し、数か月先の引き渡しにそのまま使える条件かを照合してください。
残条件の表には、本審査、団信結果、完済・解約、自己資金、物件検査、担保・登記、書類、契約・実行を並べます。担当、期限、根拠資料、完了確認を付けます。審査中に雇用・借入・工事費等が変わる場合の連絡方法も確認します。何が未了でも承認済みという言葉だけで次へ進まず、条件を満たせる現金と時間があるかを確認することが重要です。
土地と工事代を払える日程を確認する
各契約の支払日と、自己資金・融資の入金日を一枚にします。土地先行、分割、つなぎ等が必要なら、対象額、利息、手数料、期間、工期延期時の扱いを確認します。総額が借りられても、途中で現金が足りなければ支払いはできません。
住宅会社、銀行、登記の専門家で、完成、検査、必要資料、融資実行、引き渡しの予定を合わせます。「完成予定日」と「資金が出る日」を同じ日と決めつけないでください。遅れが出たときの連絡先と、旧居・仮住まいの費用等を家計へどう入れるかも確認しておきましょう。
別発注や施主支給がある場合は、その支払先と期限も表へ入れます。住宅会社の請負金額だけを銀行へ示して、家族が別に払う工事や設備を忘れないでください。誰と何を契約するか、融資対象と現金負担を分け、全ての支払い後にも必要な生活資金が残ることを確認しましょう。
支払いは、土地代、着手、中間、残金等を日付で並べ、自己資金、土地先行、つなぎ、分割、本体融資等の入金を対応させます。仮定例で承認3,000万円でも、完成前に1,500万円必要なら、その期間の資金が別に要ります。利息・手数料、工事延期、銀行営業日も見込みます。支払日と実行日を誰が合わせ、遅れたとき誰へ連絡するかまで決めてください。
融資不成立時の契約を説明できる状態にする
土地売買と工事請負それぞれのローン特約、対象銀行、額、期限、通知・解除方法、支払金の精算を確認します。一方を解除できれば他方も無償で終わるとは限りません。自分の事情で条件が変わった場合も含め、分からない点は専門家へ契約書を示して確認してください。[資料10]
最後に家族で「いくら借り、いつ資金が出て、何を残し、借りられなければどうするか」を説明できるか確かめます。未確定があること自体を隠さず、その対応が明確なら次の判断をしやすくなります。住宅会社の総額提示と銀行の正式条件を照合し、家族が納得した予算と責任で契約を選びましょう。
最後に「希望額が出ない」「結果が遅れる」「条件を満たせない」場合の契約対応を、自分の言葉で説明できるか確認します。土地と請負、別契約の設計・解体等の扱いも整理します。家族が残す現金、譲れない性能、返済予算を共有し、金融機関と住宅会社の正式資料をそろえます。契約へ進む判断は、借りられるという期待より、支払いと生活と責任が具体的に確認できたかで行ってください。
関連URL
1 三菱UFJ銀行 住宅ローンの必要書類
収入・物件等の必要書類を確認できます。提出したことと銀行の確認が済んだことを分けて点検します。
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/soudan/shorui_form/index.html
2 住宅金融支援機構 フラット35 建設時の手続き
申込みから検査、契約、資金受取りまでを確認できます。工事の支払日程と融資の予定を一つの表にそろえます。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/flow_kensetsu.html
