ネット銀行と地方銀行は、金利だけで選べる？
結論 ：金利だけでなく注文住宅の支払いへ対応するかを見る
A ネット銀行と地方銀行は、金利だけで選ばず、自分の勤務、物件、土地と工事の支払い、相談方法に合うかを比較します。ネットだから安くて対応が難しい、地元だから高くても必ず融通が利く、と決めつけないでください。同じ種類の銀行でも、商品や申込経路で条件は変わります。
まず、申込対象、借入対象費用、手数料、団信、土地先行や分割融資、実行日を一覧にします。広告の最優遇金利が自分へ適用されるか、いつの金利で決まるかも確認してください。完成までに必要な資金が出ない商品なら、住宅ローンの金利だけが低くても計画が成立しない場合があります。
ネット銀行と地方銀行という分類だけでは、今回の注文住宅に合うかは決まりません。土地先行、着手・中間払い、借地、働き方、書類、相談方法等を確認します。完成時にしか資金を受け取れない商品なら、低金利でも途中の支払いに別の準備が必要です。住宅会社の支払予定を先に提示し、金利を見る前に、必要な日に必要額を用意できる仕組みを確認してください。
注文住宅の途中払いを先に見せる
土地決済、契約金、着工金、中間金、完成金について、金額と期限を住宅会社から受け取ります。その表を銀行へ見せ、どの時点でいくら実行できるかを聞きます。建売の引き渡し一回で払う相談と、注文住宅で複数回払う相談を同じ条件だと思わないことが大切です。
三井住友銀行の案内には、土地先行や分割融資を使う方法が示されています。一方、別の商品でつなぎ融資が必要になる場合もあります。制度の名称だけで比較せず、必要な各支払日に使えるか、利息と手数料がどう増えるかを個別に確認しましょう。[資料22・23]
仮定例で土地500万円、着手600万円、中間600万円、完成時1,300万円なら、完成前に計1,700万円の支払いがあります。総融資3,000万円の承認があっても、完成前へ1,700万円出るとは限りません。土地先行、分割、つなぎ等のどの方法を利用できるか、対象額・回数・期限・費用を聞きます。銀行名より実際の入出金の日程で比較することが重要です。
手数料と団信を同じ保障で比べる
事務手数料、保証料、登記等の費用、団信の上乗せ、繰上返済等を確認します。二つの商品で保障が違うなら、金利差の一部が保障差である場合もあります。借入額と期間をそろえ、同じ条件にできない点はその違いを書き残してください。
例えば一方は初期費用が高く他方は金利が高い場合、いつまで借りるかで総額の比較が変わります。完済まで保有する案と、十年後等に売却・繰上返済する仮定も並べます。将来の借換えを確実な前提にはせず、現時点の条件で長く返しても家計が成立するかを確認しましょう。
最優遇条件に給与振込、口座、関連サービス等がある場合は、その維持に必要な費用と手続きも確認します。銀行へ合わせて増やすカードや契約が、本当に必要かを家計で判断してください。優遇を受けられなくなった場合の条件も聞き、広告の最低金利だけを比較表へ転記しないようにします。
広告金利だけでなく、事務手数料、保証、団信、登記、つなぎ等を同条件で比較します。保障の範囲が違うのに金利だけを並べないことです。仮定例で手数料が借入額の2.2％なら、3,000万円では66万円です。定額型と比較する際は、金利差と予定保有期間も計算します。実際の率や条件は申込先へ確認し、仮定額を現在の料金として表示しません。
相談と書類提出の方法を確かめる
平日に時間を取れない人、資料の取得に時間がかかる人、自営業や借地等で説明が多い人は、対応する相談窓口と手続きを確認します。オンライン提出だから本人確認が不要になるわけではありません。画像の不備、追加資料、書面の発送等に誰がいつ対応するかを決めます。
店舗がある銀行でも、すべての手続きがその店舗でできるとは限りません。逆にネット中心でも、電話や提携窓口等の相談手段がある場合があります。銀行の分類で良し悪しを決めず、自分が使う商品で説明を受けられる相手、連絡時間、必要な来店回数を確かめてください。
相談では、平日の連絡時間、書類の提出、本人確認、契約、融資実行の方法を聞きます。窓口が近くても希望日に対応できるとは限らず、オンラインでも紙の原本等が必要な場合があります。県外在住、仕事、家族の手続きに合うかを確認します。住宅会社が代行する部分と本人の操作を分け、ログイン情報や認証コードを共有することを簡便な標準手順にしないでください。
物件と働き方の取扱範囲を確認する
借地、親名義の土地、店舗併用、別荘地、対象地域、自営業、育休等について、自分の条件を具体的に伝えます。金利比較をした後に対象外と判明すると、土地や工事の契約期限が迫る場合があります。利用できる条件を満たす商品を候補にしてから、費用を比較する順番が有効です。
住宅会社が提携銀行を勧めた場合も、理由を確認します。手続きのしやすさ、支払いへの対応、紹介条件等を聞き、提携していない銀行も同じ表で比べられるかを相談してください。紹介があるから承認される、紹介がないから借りられないと考えず、審査は金融機関の正式な判断として扱います。
今回の雇用、収入、年齢、団信、所在地、土地の権利、併用用途等を示し、対象商品か確認します。一つの銀行で対象外でも、全商品で不可能とは限りません。一方、金利が低いからと対象外の用途を隠すことはできません。土地や図面が変わる場合の再確認も聞き、審査対象の前提が住宅会社と銀行で一致していることを確認してください。
自分に必要な条件を満たす総額で選ぶ
銀行への質問は「この物件と働き方を扱うか」「各支払日に資金を出せるか」「自分の金額で総費用はいくらか」です。住宅会社と銀行の工程を合わせ、確認できない項目を残したまま土地契約を急がないようにします。比較の締切と、申込みを進める候補も決めてください。
ネット銀行か地方銀行かは、選び始めの分類にすぎません。金利、費用、保障、資金実行、相談の五つを自分の計画へ当てはめることが重要です。安さと進めやすさの根拠を確認し、入居後も無理なく返せる商品を選びましょう。銀行の知名度や近さだけで結論を出さないでください。
比較表には、金利条件、初期費用、月返済、総支払、途中資金、保障、手続き、残条件を並べます。日程と商品適合を満たさない候補を除き、必要なサービスに対する総額を選びます。安さだけでなく、資金実行が遅れたときの相談先も確認します。家の総額と生活予備費を残す条件をそろえることが、銀行の種類だけで選ぶより実用的な判断になります。
関連URL
1 三井住友銀行 注文住宅と土地先行融資
土地購入・建築中の支払いに対応する融資方法の例を確認できます。金利だけでなく実行時期を比較します。
https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/reason/made-to-order/
2 三菱UFJ銀行 住宅ローンの必要書類
必要書類と手続きの準備を確認できます。オンライン・窓口等の対応範囲は比較する各行へ質問します。
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/soudan/shorui_form/index.html
