団信に入れなければ、住宅ローンは全て使えない？
結論： 団信に入れなくても利用可能な融資はある
A 団信に加入できなければ、すべての住宅ローンが使えなくなるわけではありません。団信加入を条件にする商品が多い一方、フラット35には健康上の理由等で団信へ加入しない場合でも利用できる取扱いがあります。ただし、収入、返済負担、物件等の融資審査は別に必要です。[資料01・20]
大切なのは「借りられる商品がある」で判断を終えないことです。団信なしでは、借入人に万一のことがあっても、団信の保険金で返済が不要になる仕組みは使えません。家族の収入と債務の関係、他の保障、手元資金等を確認し、借りた後の負担まで計画してください。
団信を必須としない商品もありますが、団信なしで借りられることと、家族がその計画を選ぶべきかは別です。死亡等の後に残る債務、誰が住むか、返せるかを具体的に確認します。保障が付かない代わりの費用条件等も商品ごとに聞きます。「借りられる銀行が見つかった」で終えず、家族の生活資金と残債を同時に守れるかを判断してください。
融資の否決と保険の加入結果を分ける
銀行の借入条件に合わない場合と、保険会社が団信へ加入できないと判断した場合では、検討する選択肢が違います。どちらの結果なのか、保留や追加資料の段階なのかを確認してください。住宅会社から「ローンがダメ」と聞いただけで、すべての金融機関が不可と判断しないようにします。
通常団信に加入できない場合、別の保障や引受範囲を広げた商品等を扱うかを金融機関へ照会できます。ただし、保険会社の審査や商品の年齢条件等があり、必ず加入できるものではありません。申込みを変える場合も、過去の告知内容を都合よく省かず、各商品の質問へ正確に答えてください。
融資の審査と団信の加入審査の結果を分けます。団信が成立しないことだけを融資全体の否決と伝えられているなら、利用できる商品の条件を銀行へ確認します。通常団信以外の選択肢がある場合も、所定の審査が必要です。病歴を省けば借りられるという提案ではなく、事実を正確に示したうえで利用できる商品を探すことが重要です。
団信なしの金利と費用を確認する
団信に加入しない場合の金利、手数料、返済額を取扱金融機関へ確認します。通常の広告金利と同じとは限らず、団信の種類で金利が変わる商品もあります。借入額、期間、返済方式をそろえた見積もりを取り、保障を含む案と含まない案を比較してください。
費用が下がる案でも、その差額だけで得とは判断しません。代わりにどの資金で残債へ対応するかを家計へ入れます。新しい生命保険等を検討する場合は、そちらにも加入審査と条件があるため、必要な保障を当然に代替できると思わず、正式な引受結果を確認します。
団信なしで借りた後、健康状態が変われば後から自由に加入できると決めつけないでください。途中加入等の制度には対象や条件があるため、現在の商品で可能な手続きを先に確認します。将来保険へ入るつもりだけで今の保障不足を埋めず、契約時点で残る債務へどう備えるかを考えます。
金利、手数料、団信以外の保障費用等を同条件で比較します。団信なしなら費用が下がる商品でも、それが家族のリスクの減少を意味するわけではありません。別の生命保険等で備える場合、加入できるか、保障額、期間、保険料、対象外を確認します。新しい保障が成立する前に既存契約を解約せず、全体の費用と必要資金を見て判断してください。
万一の後に残る返済と生活費を試算する
借入人の収入がなくなった場合、もう一人の収入、預貯金、既存保険、遺族年金等を確認します。各制度や保険には条件があるため、金額を推測で足さないでください。住宅の残高と、生活費、教育費、税金、修繕等を分け、何がどれだけ不足するかを見ます。
残債が大きく、他の資金で補えない場合は、借入額を下げる、自己資金を残す、家の面積や土地を見直す案も必要です。万一の際の相続や保証の責任については専門家へ確認します。「家族に払ってもらえばよい」という抽象的な説明では、残される人が暮らせる計画にはなりません。
仮定例で残債2,000万円、使える預金300万円なら、単純に預金だけで全額を返すには1,700万円不足します。実際は相続、返済継続、売却等の選択肢と条件を専門家等へ確認します。売れば全て返せると決めつけず、売却費用と価格の幅、家族の次の住居費も見ます。借入が残るケースで、教育・生活・住居の資金がいくら必要かを試算してください。
二人で借りる案も責任を確認する
配偶者を借入人や連帯債務者にする方法を検討する場合、その人が条件を満たすか、誰が団信へ入るかを確認します。健康な家族の名前を借りて、実際の居住や返済の実態を隠すことはしません。家族が理解し、銀行が正式に扱う借入方法として相談してください。
二人の所得を使うと借入額を増やせる場合もありますが、保障の不足がある状況で上限まで借りると家計の余裕は減ります。家族の病気や介護等で支出が増える可能性も考えます。契約方法の変更は審査を通す工夫だけではなく、家族が負う返済を変える判断だと理解しましょう。
家族を借主や合算者へ加える案でも、誰が債務を負い誰に保障が付くかを確認します。本人の団信が難しいから相手の名義にすれば、全てのリスクがなくなるわけではありません。実際の資金負担、持分、居住、税務等も整合させます。名義人本人が責任と保障を理解し、収入が減った場合も返せる額かを確認してから選んでください。
利用できるかと選ぶべきかを別に判断する
銀行には「団信なしで対象となる商品はあるか」「別の団信へ相談できるか」「金利と必要資料は何か」を聞きます。その後、家計と保障の確認を行い、無理があれば予算や購入時期を調整します。住宅会社には、保障を踏まえた返済額から総予算を伝えてください。
団信に入れないことが、住まいの選択肢をすべてなくすわけではありません。しかし、保障のない借入を軽く扱うことも避ける必要があります。金融機関の正式条件と、万一の後の家族の生活を両方確認し、借りられるという理由だけでなく、返済の責任を引き受けられる計画かで選びましょう。
判断表には、借り方、保障、月返済、現金、万一の残債、残された家族の生活費を入れます。借入額を減らす、家の総額を調整する、時期を変える案も比較します。団信なしを無条件に危険と決めつけず、家族の資産や既存保障に合うかを検討します。金融機関の利用条件と、家族が引き受けられる負担の両方がそろうことが必要です。
関連URL
1 住宅金融支援機構 フラット35のご利用条件
健康上の理由等で団信に加入しない場合の利用条件を確認できます。すべての銀行ローンに同じ取扱いがあるわけではありません。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
2 住宅金融支援機構 新機構団信の加入要件と保障内容
団信の加入要件と保障内容を確認できます。加入しない案では残される家族の返済原資を別に準備します。
