地方都市で建替えた家が、将来「空き家」になったらどうすればよいですか？
A. 空き家になってから考えるのでは遅過ぎます。地方都市の建替えでは、建築前に「誰が住むか・売るか・解体するか」まで家族で決めておく必要があります。
「新築だから売れる」「長期優良住宅だから資産になる」とは限りません。山梨県では、建物の性能以上に、立地、接道、生活利便性、土地の広さ、買い手の数が売却価格を左右します。
高額な家を建てても、将来の買い手がいなければ、子どもに残るのは資産ではなく管理負担です。
空き家になった際の主な選択肢
1．建物付きで早めに売る
空き家になった直後で建物の状態が良ければ、中古住宅として売れる可能性があります。
ただし、売出価格を高く設定し過ぎて数年間放置すると、換気不足、結露、カビ、設備の劣化が進み、さらに売りにくくなります。査定価格ではなく、実際に成約が見込める価格を確認することが重要です。
2．解体して土地として売る
建物が古い、間取りが特殊、買主が見つからない場合は、解体して更地で売る方法があります。
しかし、木造住宅でも規模やアスベスト、接道条件によっては、解体費が数百万円になることがあります。さらに、更地にして年をまたぐと、住宅用地の固定資産税軽減が外れる可能性があります。
解体すれば必ず売れるわけでもないため、不動産会社へ「建物付き」と「更地」の両方で査定を依頼してから判断します。
3．賃貸住宅として貸す
賃貸需要がある地域なら、貸す選択肢もあります。ただし、家賃収入から固定資産税、火災保険、修繕費、管理費、空室期間を差し引く必要があります。
郊外の広い戸建ては、借り手が限られます。「家賃8万円で貸せる」ではなく、年間の手取りと、大規模修繕が発生した場合まで試算します。
4．子どもや親族が住む
最も確実なのは、家族が引き継いで住むことです。しかし、「将来は子どもが戻るかもしれない」という期待だけで大きな家を建てるのは危険です。
子どもの勤務先、配偶者の意向、学校、住宅ローンの有無まで確認し、本人から明確な意思がない場合は、戻らない前提で計画すべきです。
放置しても税金と責任は消えません
空き家でも、固定資産税、火災保険、庭木の手入れ、換気、台風後の点検などが必要です。屋根材や外壁が落下して近隣へ損害を与えれば、所有者の責任が問われる可能性もあります。
管理状態が悪化し、市町村から「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、敷地に適用されていた住宅用地特例が外れる場合があります。国土交通省「空家法とは」
「壊すと税金が上がるから放置する」という考えも、現在は通用しにくくなっています。
空き家にしにくい家を建てる
将来の負担を減らすには、建築時に次の点を意識します。
- 夫婦2人に必要な面積まで小さくする
- 特殊過ぎる間取りや設備を避ける
- 1階だけで生活が完結するようにする
- 駐車場を確保する
- 点検・修繕しやすい外装を選ぶ
- 土地や建物の名義を整理する
- 子どもへ建築総額と維持費を伝える
長期優良住宅の認定があっても、立地が悪ければ再販を保証してくれません。認定よりも、購入者が暮らしやすい大きさと間取りの方が重要です。
デザインハウス甲府では、現在の希望だけで家を大きくせず、夫婦2人で暮らせる平屋を中心に、将来の管理・売却・解体まで考えて建築総額を決めます。
地方の建替えでは、「子どもに家を残す」ことが愛情とは限りません。売れない大きな家を残さず、処分できる家と資金を残すことの方が、家族への負担を減らします。
