土地を親から子へ「生前売買」して資金を作り、建替えることはできますか？
A. 法律上は可能ですが、親子間売買は簡単な資金づくりではありません。売買価格、税金、所有権、住宅ローンを整理せずに進めると、贈与税と譲渡所得税の両方が問題になる可能性があります。
例えば、親が所有する土地を子へ1,500万円で売り、その代金を親の建替え資金に使う方法です。
親は現金を確保でき、子は将来相続する予定だった土地を先に取得できます。しかし、家族間で代金を動かすだけでは売買とは認められません。
安く売れば、差額が贈与になる可能性があります
親子だからといって、土地を自由な金額で売れるわけではありません。通常の取引価格より著しく安い金額で売ると、時価と売買価格の差額が親から子への贈与とみなされる場合があります。国税庁「個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」
固定資産税評価額や相続税路線価を、そのまま売買価格にすれば安全とも限りません。不動産会社の査定や不動産鑑定などを基に、実際の取引価格を説明できるようにします。
売買契約書を作り、子から親へ銀行振込で代金を支払い、所有権移転登記まで行うことも必要です。
親に譲渡所得税が発生することがあります
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が出れば、親に譲渡所得税がかかります。
古くから所有する土地で購入時の資料がない場合、取得費を売却価格の5％として計算することがあり、想定以上の譲渡益が出る可能性があります。
また、親子など特別な関係にある人への売却では、マイホーム売却の3,000万円特別控除などを利用できないケースがあります。一般の第三者へ売る場合と同じ税額にはならないため、契約前の試算が必要です。
子にも取得費用がかかります
土地を買う子には、売買代金以外にも次の負担があります。
- 所有権移転登記の登録免許税
- 不動産取得税
- 司法書士報酬
- 契約書の印紙税
- 測量や境界確定費用
- 住宅ローンなどの融資費用
家族内で土地を移しただけでも、数十万円以上の諸費用が発生することがあります。
親が子の土地に家を建てる問題が残ります
土地は子、建物は親という所有関係になると、土地を無償で使用するのか、賃貸借にするのかを決めなければなりません。金融機関から、土地所有者である子の担保提供や同意を求められる場合もあります。
さらに、子が支払った土地代金を親が建築費に使い、完成した建物を子名義にすると、親から子への贈与になる可能性があります。実際に資金を出した人と、土地・建物の持分を合わせることが基本です。
生前売買が最善とは限りません
目的が相続対策なら、生前贈与、相続時精算課税、共有名義、遺言などと比較すべきです。相続時精算課税は一定の要件で利用できますが、一度選ぶと同じ贈与者からの贈与について暦年課税へ戻せません。国税庁「相続時精算課税の選択」
デザインハウス甲府では、親子間売買を先に決めず、誰が建築費を出すのか、誰が住むのか、将来誰が相続するのかを確認し、税理士・司法書士・金融機関と事前に整理します。
親子間の生前売買は、現金を作る魔法ではありません。税金と諸費用を払ってでも所有権を今移す理由がある場合に限り、検討する方法です。
