借地権のまま建っている家を建替える際、地主の承諾は必要ですか？
A. 原則として、解体や契約を進める前に、地主の書面による承諾を得るべきです。
建物は自分の所有物でも、土地は地主から借りています。借地契約に「増改築禁止」「建替えには地主の承諾が必要」などの条項がある場合、無断で建替えると契約違反となり、借地契約の解除を求められる可能性があります。
「自分名義の家だから自由に壊して建て直せる」という考えは危険です。
最初に借地契約書を確認する
建替えを考えたら、まず次の内容を確認します。
- 借地権が賃借権か地上権か
- 旧借地法と現在の借地借家法のどちらが適用されるか
- 契約期間と更新時期
- 建替え・増改築を禁止する特約の有無
- 木造、鉄骨造など建物構造の制限
- 住宅、店舗など用途の制限
- 建物の規模や階数に関する制限
- 地代の滞納や契約名義の問題
- 相続後の名義変更が済んでいるか
古い借地では、契約書を紛失していたり、亡くなった親の名義のままだったりすることがあります。地主側でも相続が発生し、現在の権利者が複数人になっているケースがあります。
この状態で計画を進めると、承諾を得るだけで数か月以上かかる可能性があります。
建替承諾料を求められることがある
地主が建替えを承諾する条件として、「建替承諾料」や「増改築承諾料」を求めることがあります。
ただし、承諾料には全国一律の法定金額があるわけではありません。借地権価格、建替えの内容、契約残存期間、地代、地域の慣行などを踏まえて、地主と借地人が話し合って決めます。
建替えを機会に、次の条件変更を求められることもあります。
- 地代の改定
- 契約期間の見直し
- 更新料に関する取り決め
- 建物構造や用途の制限
- 借地契約書の再作成
口頭だけで合意せず、建物の構造・面積・用途・階数・工事期間などを記載した承諾書を作成してください。
地主が承諾しない場合はどうする？
借地契約に建替えについて地主の承諾が必要と定められているにもかかわらず、正当な理由なく承諾が得られない場合は、裁判所へ「増改築許可」の申立てを行い、地主の承諾に代わる許可を求められることがあります。
建替え後の構造や用途が借地条件と異なる場合は、「借地条件変更」の申立てが必要になる場合もあります。裁判所は建替えの必要性や土地の利用状況などを確認し、承諾料に相当する金銭の支払いなどを条件として許可することがあります。裁判所「借地非訟とは」
ただし、裁判手続には時間と費用がかかります。裁判所の案内でも、借地非訟事件は特段の事情がなければ、おおむね1年以内に終わるとされています。
最初から裁判を前提にせず、弁護士などを通じて地主と合意できる条件を探す方が現実的です。
地主の承諾がないと住宅ローンにも影響する
借地上の建替えでは、金融機関から地主の承諾書を求められることがあります。新しい建物への抵当権設定、借地権の存続、万一の際の建物処分などについて、地主の協力が必要になるためです。
地主から建替えの承諾を得られても、金融機関が必要とする書式や内容を満たしていなければ、融資が進まないことがあります。
したがって、次の順番が安全です。
- 借地契約書と登記内容を確認する
- 建替え計画の概要を地主へ説明する
- 金融機関が求める承諾書を確認する
- 承諾料や地代などの条件を交渉する
- 書面による承諾を得る
- 住宅ローンの事前審査を行う
- 解体・建築工事の契約を結ぶ
**地主の承諾前に古い家を解体するのは避けてください。**建替えできなければ、家を失ったうえに借地関係まで争いになる恐れがあります。
土地を買い取る選択肢も比較する
地主に売却の意向がある場合は、借地のまま建替える案だけでなく、土地を買い取る案も比較する価値があります。
土地を取得できれば、将来の地代や更新、相続、売却時の地主承諾といった問題を減らせます。一方で、土地購入費、登記費用、不動産取得税などが加わるため、老後資金を圧迫しないか確認が必要です。
デザインハウス甲府では、借地上の建替えについて、地主の承諾、住宅ローン、解体費、建築費まで含めて総額を整理します。必要に応じて弁護士、司法書士、金融機関とも連携し、建てられることを確認してから計画を進めます。
借地の建替えで最初に確認すべき相手は、建築会社ではなく地主です。承諾・融資・権利関係が固まる前に、解体や工事契約を急がないでください。
