前面道路が4m未満の場合、建替えには「セットバック」が必要ですか？
A. 前面の道が建築基準法第42条第2項の道路、いわゆる「2項道路」に指定されている場合は、原則としてセットバックが必要です。
ただし、幅が4m未満なら、どの道でも中心から2m下がれば建替えられるわけではありません。
最初に確認すべきなのは、現地の道幅ではなく、その道が建築基準法上の道路として、どのように扱われているかです。
セットバックとは？
セットバックとは、将来道路幅を4m確保するため、建替え時に敷地を道路側から後退させることです。
一般的な2項道路では、道路の中心線から左右へ2mずつ確保し、その線を道路境界線とみなします。
例えば、現在の道路幅が3mで、道路中心が正しく確定している場合、基本的には両側の敷地がそれぞれ50cmずつ後退します。
- 現在の道路幅：3m
- 将来必要な道路幅：4m
- 不足する幅：1m
- 両側の後退：原則各50cm
ただし、道路の反対側が川、崖、線路敷などで後退できない場合は、反対側の境界から4mの位置まで、自分の敷地側だけで後退しなければならない場合があります。
甲府市でも、2項道路は原則として道路中心から2m、反対側に崖や川などがある場合は、その境界から4mの線を道路境界線とみなすと案内しています。甲府市「建築基準法第42条第2項による道路」
道路の真ん中は、見た目では決められない
現在の舗装、側溝、塀の位置が、法的な道路境界や中心線とは限りません。
長年の間に塀や水路の位置が変わっていたり、向かい側の家だけが先にセットバックしていたりすると、現在の道路の見た目の中央と、基準となる道路中心線が一致しないことがあります。
隣地や対面所有者との境界が確定していない場合は、測量や行政との協議が必要です。
「道路幅は約3mだから50cm下げればよい」と自己判断して設計すると、後から後退距離が変わり、建物や駐車場の配置をやり直す可能性があります。
甲府市では、道路種別、接道、後退方法について、必要書類を添えた道路相談を受け付けています。甲府市「建築基準法上の道路種別等に関する相談」
セットバック部分には建物や塀をつくれない
セットバックした部分は、土地の所有権が残っていても、原則として建築敷地として自由に使えません。
次のようなものは、設置できない、または撤去を求められる可能性があります。
- 建物
- 門や塀
- 擁壁
- カーポートの柱や屋根
- 固定された物置
- 道路利用を妨げる工作物
既存の塀、門柱、擁壁、植栽などが後退部分に入る場合は、建替えに合わせて撤去・移設する必要があります。
「建物は敷地の奥にあるから関係ない」とは限りません。セットバックは建物だけでなく、外構・駐車場・給排水計画にも影響します。
建てられる面積が小さくなる
セットバック部分は、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積から除外されます。
例えば、登記簿上100㎡の土地でも、セットバック部分が10㎡あれば、建築計画上の敷地面積は原則90㎡として計算します。
その結果、次のような変更が必要になることがあります。
- 希望する延床面積を減らす
- 建物を敷地の奥へ移動する
- 駐車台数を減らす
- 平屋から2階建てへ変更する
- 玄関や庭の配置を見直す
- 隣地境界との離隔を縮める
特に平屋は建築面積が大きいため、セットバックによる影響を受けやすくなります。
建替え総額にも影響する
セットバック自体は土地を後退させるだけですが、実際には次の追加費用が発生する可能性があります。
- 境界確定や現況測量
- 既存ブロック塀・門柱の撤去
- 擁壁の解体と造り直し
- 側溝や給排水管の移設
- 電柱や支線の移設協議
- 駐車場の再施工
- 後退部分の舗装
- 登記や分筆に関する費用
さらに、前面道路が狭いと、大型トラックやクレーンが敷地まで入れない場合があります。小型車への積み替え、人力運搬、交通誘導員などが必要になれば、解体費や建築費が上がります。
セットバック面積だけでなく、「工事車両が入れるか」まで調べることが重要です。
道路に2m以上接しているかも確認する
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路へ2m以上接していなければなりません。
現在家が建っているからといって、必ず同じ条件で建替えられるとは限りません。古い家には、現在の接道条件を満たしていないまま残っているケースもあります。
前面の道が建築基準法上の道路ではない場合は、セットバックだけでは解決せず、認定や許可が必要になったり、建替え自体が難しくなったりすることがあります。
建物の見積り前に道路調査を行う
安全な順番は次のとおりです。
- 行政で道路種別を確認する
- 道路境界と中心線を確認する
- 必要なセットバック距離を確定する
- 接道長さが2m以上あるか確認する
- 工事車両の進入経路を確認する
- 塀・擁壁・配管の撤去移設費を算出する
- 有効敷地で建物と駐車場を配置する
デザインハウス甲府では、建物の間取りを作る前に、道路種別、セットバック、接道、工事車両の進入条件を確認します。そのうえで、解体・測量・外構・付帯工事まで含めた総額を整理します。
道路が狭い土地で怖いのは、50cm後退することではありません。調査をせずに契約し、建物が小さくなったうえ、予定外の外構費や工事費まで増えることです。
